Arsamdan Kaç Daire Çıkar? Emsal (KAKS) Hesaplama

Arsamdan kaç daire çıkar?

Bir arsadan kaç daire çıkacağını imar planındaki KAKS (emsal) belirler. Emsale dahil toplam inşaat alanını bulup ortalama brüt daire büyüklüğüne bölerseniz yaklaşık daire sayısını elde edersiniz. Örneğin 1.000 m² parselde KAKS 1,20 ise yaklaşık 1.200 m² inşaat alanı çıkar; 120 m² brüt dairelerle bu yaklaşık 10 daire demektir.

Gerçek sayı; merdiven, asansör ve otopark gibi emsal dışı alanlara, bodrum ve çatı kullanımına, çekme mesafelerine ve daire tiplerine göre değişir. Kat karşılığı görüşmesine başlamadan önce bu hesabı bir uzmanla birlikte yapmak pazarlıkta elinizi güçlendirir.

Emsal hesaplama nasıl yapılır?

İmar planındaki iki oran, bir parselde ne kadar bina yapılabileceğini belirler. TAKS (taban alanı kat sayısı) binanın zemine oturan kısmının parsele oranını, KAKS (kat alanı kat sayısı, halk arasında “emsal”) ise tüm katların toplam alanının parsele oranını gösterir.

• Taban alanı = Parsel alanı × TAKS
• Toplam inşaat alanı = Parsel alanı × KAKS
• Yaklaşık kat sayısı = KAKS ÷ TAKS (kat adedi sınırı varsa onu aşamaz)

Örnek: 1.000 m² bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 ise taban alanı 300 m², toplam inşaat alanı 1.200 m² olur; bu da yaklaşık 4 kata karşılık gelir.

Sonucu neler değiştirir?

Ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri, yola terk, plan notları, bodrum ve çatı kullanımları, emsal dışı sayılan alanlar (merdiven, asansör, otopark gibi) ve parselin şekli gerçek yapılaşma hakkını değiştirir. Bu nedenle hesaplayıcı yalnızca ön bilgi verir. Ayrıntılı bilgi için İmar durumu nasıl öğrenilir? rehberimize bakabilir, toplam inşaat alanını kat karşılığı hesaplayıcıya taşıyabilirsiniz.

Emsal (KAKS) nedir?

Emsal, KAKS (kat alanı kat sayısı) olarak da bilinen imar planı oranıdır. Parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranını gösterir. Toplam inşaat alanı şöyle bulunur: parsel alanı × KAKS. Örneğin 1.000 m²’lik bir parselde KAKS 1,50 ise yapılabilecek toplam inşaat alanı 1.500 m²’dir.

TAKS nedir, emsalden farkı ne?

TAKS (taban alanı kat sayısı), binanın zemine oturan taban alanının parsel alanına oranıdır. Emsal ise bütün katların toplamını sınırlar. Yani TAKS binanın ne kadar yer kaplayacağını, KAKS ise toplam büyüklüğünü belirler. TAKS düştükçe aynı emsale ulaşmak için bina daha çok kata çıkar: yaklaşık kat sayısı KAKS ÷ TAKS ile bulunur.

Emsal hesabına neler dahil edilmez?

Her alan emsal hesabına aynı şekilde girmez. İmar planı notları ve yönetmelik bazı alanları emsal dışında tutabilir; merdiven boşlukları, asansör, otopark ve teknik alanlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Hangi alanların dışarıda kaldığı plan notlarına göre değişir. Bu hesaplayıcı emsal dışı alanları ayırmaz; sonucu, emsale dahil edilen alanın yaklaşık bir değeri olarak okuyun. Kesin durum için imar durum belgesindeki plan notlarına bakın ya da belediyenin imar birimine sorun.

Bu değerleri kim belirler?

TAKS ve KAKS değerlerini, parselin bulunduğu alan için hazırlanmış imar planı belirler. Planı belediye ya da plan türüne göre yetkili idare hazırlar ve onaylar; bu değerler imar durum belgesine plandan yansır. Parselinizin hangi plana tabi olduğunu imar durum belgesinden öğrenebilirsiniz.

Örnek hesap

Örneğin 1.000 m²’lik bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,50 olsun. Hesap şöyle yapılır (bu bir örnektir; gerçek değerler imar durum belgenizde yazar):

Bu parselde bina en çok 300 m² zemine oturabilir ve 1.500 m²’ye ulaşmak için yaklaşık 5 kat gerekir. Plan notları kat adedini 4 ile sınırlarsa toplam alan en fazla 1.200 m² (300 m² × 4) olur.

Adım adım hesaplama

1. TAKS ve KAKS değerlerini öğrenin: İmar durum belgesinde parselin TAKS ve KAKS (emsal) değerlerini bulun. Yazmıyorsa belediyenin imar birimine sorun.
2. Taban alanını hesaplayın: Parsel alanını TAKS ile çarpın. Örnek: 1.000 m² × 0,30 = 300 m².
3. Toplam inşaat alanını hesaplayın: Parsel alanını KAKS ile çarpın. Örnek: 1.000 m² × 1,50 = 1.500 m².
4. Çekme mesafelerini ve yola terki kontrol edin: Çekme mesafeleri ve yola terk yapılabilir alanı azaltır. Sonucu bu etkenlerle birlikte değerlendirin.