Osmangazi’de satılık arsa arıyorsanız, ilçenin Bursa’nın tarihi merkezini içine aldığını, bu yüzden merkezde boş imarlı parselin az, koruma kurallarının ise sık karşılaşılan bir konu olduğunu bilmeniz gerekir. Kentin kuzeyindeki ova kesiminde ise tarım arazileri, sanayi alanları ve konut bölgeleri bir arada bulunur.
Bu nedenle Osmangazi’de “arsa” dendiğinde tarihi dokunun içindeki eski yapılı bir parselden ova kesimindeki bir tarlaya kadar birbirinden çok farklı yerler kastedilebilir. Aşağıda bu farkları ve her birinde nelere bakmanız gerektiğini özetledik.
Osmangazi’nin Bursa içindeki yeri ve genel karakteri
Osmangazi, Bursa’nın üç merkez ilçesinden biridir ve adını Osmanlı Devleti’nin kurucusu Osman Gazi’den alır. Osman Gazi ve Orhan Gazi türbelerinin bulunduğu Tophane, Ulu Cami ve tarihi hanlar bölgesi, Muradiye Külliyesi ve kaplıcalarıyla bilinen Çekirge bu ilçededir.
İlçenin güney kesimi Uludağ’ın eteklerine yaslanır, kuzeyi ise Bursa Ovası’na doğru açılır. Ova kesiminde Demirtaş Organize Sanayi Bölgesi gibi sanayi alanları, tarım arazileri ve konut alanları iç içedir. Merkezden uzaklaştıkça eskiden köy olan, bugün mahalle statüsündeki kırsal yerleşimler başlar.
Osmangazi’de arsa piyasasının genel yapısı
- Tarihi merkez ve yakın çevresi: Yapılaşmanın yoğun olduğu bu kesimde boş arsa azdır. Arsa niteliğindeki mülkler çoğunlukla üzerinde eski bir yapı bulunan parseller olarak karşınıza çıkar ve bu alanların bir kısmında sit ve koruma amaçlı imar planı kuralları geçerlidir.
- Konut alanları: Merkezin kuzeyindeki planlı alanlarda imarlı konut arsaları bulunur. Burada emsal, kat adedi ve yol durumu parselin değerini belirleyen başlıca unsurlardır.
- Sanayi alanları: Organize sanayi bölgesi içinde ve çevresinde sanayi, depolama ve küçük sanayi fonksiyonlu parseller yer alır.
- Ova ve kırsal mahalleler: Bursa Ovası’nın verimli toprakları tarım arazisi olarak kullanılır; bu parsellerde yapılaşma, imarlı arsalara göre çok daha sınırlıdır.
- Uludağ etekleri: Güneydeki eğimli alanlarda bahçeler, orman sınırına yakın araziler ve manzaralı konut parselleri bulunabilir.
Osmangazi’de arsa alırken nelere dikkat etmeli?
- Sit ve tescilli yapı kontrolü: Tarihi merkezde, Çekirge ve Muradiye çevresinde parselin sit alanı içinde olup olmadığını ve üzerinde tescilli bir yapı bulunup bulunmadığını öğrenin. Bu durumda yapılacak uygulamalar için Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun izni gerekebilir.
- Eski yapılı parsellerde tapu türü: Üzerinde bina bulunan bir parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa, satın aldığınız şey arsanın tamamı değil, bir bağımsız bölüm ve ona bağlı arsa payıdır. Parselin tamamını almak için bütün maliklerle anlaşmanız gerekir; kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılarda ise karar alma kuralları farklıdır.
- İmar uygulaması: Ova kesiminde yeni planlanan alanlarda imar uygulamasının yapılıp yapılmadığını kontrol edin. Uygulama sonrasında parselin yeri ve yüzölçümü değişebilir, düzenleme ortaklık payı düşülebilir.
- Tarım arazisi kuralları: Ova kesimindeki tarlalarda tarım dışı kullanım izne bağlıdır; arazinin bölünmesi ve hisseli satışı için de ek kurallar uygulanır.
- Sanayi parselleri: Plan notlarında hangi faaliyetlere izin verildiğini, organize sanayi bölgesi içindeyse bölge yönetiminin devir ve yapılaşma şartlarını ayrıca inceleyin.
- Eğim ve zemin: Uludağ eteklerindeki parsellerde eğim, zemin durumu, varsa afete maruz bölge kararları ve orman sınırı yapılaşmayı doğrudan etkiler.
İmar bilgilerini nereden ve nasıl kontrol edeceğinizi imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde adım adım anlattık.
Osmangazi’de arsasını satmak isteyenler için
Satış öncesinde tapu kaydını, imar durum belgesini ve varsa sit kararı ya da tescil bilgisini hazırlamak, alıcının sorularını baştan yanıtlamanızı sağlar. Miras yoluyla gelen ve birden fazla hissedarı olan parsellerde, satışa çıkmadan önce hissedarların ortak karar vermesi süreci kolaylaştırır. Hazırlık için arsa alım satım kontrol listesi işinize yarayabilir.
Osmangazi’de size nasıl yardımcı oluyoruz?
Osmangazi’de arsa, arazi veya tarla alacak ya da satacaksanız parselinizin imar ve tapu durumunu birlikte inceliyor, ücretsiz ön değerlendirme ve imar ön incelemesi yapıyoruz. Sit veya tarım arazisi gibi özel kuralların söz konusu olduğu durumlarda hangi kurumdan hangi bilgiyi almanız gerektiğini de açıkça belirtiyoruz.