Arsa alırken ve satarken kontrol edilmesi gereken başlıca konular tapu kaydı, imar durumu, kadastro ve sınırlar, yol ve altyapı, zemin koşulları, fiyat ve ödeme güvenliğidir. Aşağıdaki listeleri madde madde kontrol ederek ilerlerseniz, satıştan sonra ortaya çıkabilecek sorunların önemli bir kısmını baştan görebilirsiniz.
Listeler hem alıcılar hem satıcılar için hazırlandı; satıcıya özel hazırlıklar ayrı bir başlıkta yer alıyor. Bu kontrol listesinin yazdırılabilir PDF sürümünü indirip arazi gezisinde yanınızda taşıyabilirsiniz.
Tapu kaydı
Güncel tapu kaydını satıcıdan isteyin; malik, kendi taşınmazlarına ait kaydı e-Devlet üzerinden görebilir. Kayıtta şunları kontrol edin:
- Malik: Satıcı tapuda yazan kişi mi? Satış vekil üzerinden yapılacaksa vekaletname güncel mi ve satış yetkisi içeriyor mu?
- Hisse durumu: Parsel müstakil mi, hisseli mi? Hisseliyse kaç paydaş var ve satılan pay oranı ne? Mülkiyet paylı mı, elbirliği (iştirak hâlinde) mi?
- Nitelik ve yüzölçümü: Tapuda “arsa”, “tarla”, “bağ” gibi hangi nitelik yazıyor, metrekare ne kadar?
- Şerhler: Satış vaadi, kira, önalım veya kullanım anlaşması gibi şerhler var mı?
- Beyanlar: Yola terk, imar uygulaması, koruma alanı gibi beyanlar var mı?
- İpotek: Kimin lehine ve hangi tutarda? Satıştan önce kaldırılacak mı?
- Haciz: Varsa tutarı ne, kaldırılma planı net mi?
- İhtiyati tedbir: Taşınmazla ilgili devam eden bir dava var mı? Tedbir satışı engelleyebilir.
İmar durumu
- Belediyeden alınmış güncel tarihli imar durum belgesi var mı?
- Plan fonksiyonu ne: konut, ticaret, sanayi, tarım?
- TAKS, KAKS (emsal), gabari veya kat adedi ne?
- Çekme mesafeleri ve plan notları parselin kullanımını kısıtlıyor mu?
- Parselin bir kısmı yol, park, okul gibi kamu alanında kalıyor mu?
-
- madde uygulaması yapılmış mı? Yapılmadıysa düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi beklenir mi?
- Askıda bir plan değişikliği veya plana karşı açılmış bir dava var mı?
Bu başlıkların ayrıntısı için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimize bakabilirsiniz.
Kadastro uyumu, aplikasyon ve röperli kroki
- Parseli TKGM Parsel Sorgu ile harita üzerinde bulun; satıcının gösterdiği yerle örtüşüyor mu?
- Tapudaki yüzölçümü ile kadastro paftasındaki alan uyumlu mu?
- Parselin köşe noktaları arazide işaretlendi mi? Bu işleme aplikasyon denir ve lisanslı harita kadastro mühendislik büroları veya kadastro müdürlükleri aracılığıyla yaptırılır.
- Röperli kroki var mı? Röperli kroki, parsel köşelerinin çevredeki sabit noktalara göre ölçülerini gösterir ve sınırları sonradan yeniden bulmayı kolaylaştırır.
- Bölgede kadastro yenileme veya güncelleme çalışması yapılmış ya da yapılıyor mu? Bu tür çalışmalar parselin sınırlarını ve alanını değiştirebilir.
Yola cephe ve fiili yol
- Parselin imar planında bir yola cephesi var mı?
- Bu yol arazide gerçekten açılmış mı, yoksa yalnızca planda mı duruyor?
- Parsele ulaşım kadastral bir yoldan mı, yoksa komşu tarlanın içinden geçen fiili bir yoldan mı sağlanıyor?
- Yolu olmayan parseller için komşu parsel üzerinden geçit hakkı istenebilir; ancak bu çoğu zaman dava ve bedel gerektirir.
- Yapı ruhsatı için parselin imar yoluna cephesi olması aranır; fiili yol genellikle yeterli değildir.
- Yolun ileride genişletilmesi planlanıyorsa parselden yola terk yapılıp yapılmayacağını öğrenin.
Altyapı
- Elektrik: En yakın direk veya trafo ne kadar uzakta? Bağlantı için dağıtım şirketinden ön bilgi alınabilir.
- Su: Bursa’da içme suyu hizmetleri BUSKİ tarafından verilir; parsele yakın bir şebeke hattı var mı?
- Kanalizasyon: Bölgede kanalizasyon hattı var mı, yoksa foseptik mi gerekecek?
- Doğalgaz: Hattın parsele uzaklığı ne kadar?
- İletişim: Sabit hat ve mobil internet kapsamı yeterli mi?
İmar planı dışındaki alanlarda su ve elektrik aboneliklerinde kısıtlamalar olabilir. Altyapı hattının parsele uzak olması bağlantı maliyetini artırır; bu maliyeti fiyat görüşmesinde hesaba katın.
Zemin, eğim ve dere yatağı
- Parsel düz mü, eğimli mi? Dik eğim, hafriyat ve istinat duvarı maliyetini artırır.
- Parsel dere yatağında, taşkın alanında veya dere koruma bandında kalıyor mu?
- Arazide heyelan izi, bataklık veya dolgu toprak gibi işaretler var mı?
- Parselin üzerinden yüksek gerilim hattı, boru hattı veya sulama kanalı geçiyor mu?
- Yapı ruhsatı aşamasında zemin etüdü istenir; komşu parsellerde yapılmış etütler hakkında bilgi almak ön fikir verebilir.
Komşu parseller ve sınır
- Komşu parseldeki duvar, çit veya ağaçlar parselin içine taşmış mı?
- Komşular parseli yol, ekim veya depolama için kullanıyor mu?
- Çevredeki kullanımlar neler: sanayi tesisi, hayvancılık işletmesi, maden sahası?
- Bitişik nizamda yapılaşma varsa komşu yapının durumu projenizi nasıl etkiler?
- Mümkünse komşularla kısa bir sohbet edin; bölgeyle ilgili en pratik bilgileri çoğu zaman onlardan alırsınız.
Fiyat kontrolü
- İlan fiyatları pazarlık payı içerir; gerçekleşen satış fiyatını göstermez.
- Emsal ilanları karşılaştırırken aynı mahallede, benzer imar durumu, büyüklük ve yol cephesine sahip parselleri seçin.
- Tapuda beyan edilen değerler her zaman gerçek satış bedelini yansıtmayabilir; tek bir veriye dayanarak karar vermeyin.
- KAKS, yol cephesi ve hisse durumundaki farkların fiyatı önemli ölçüde değiştirebileceğini göz önünde bulundurun.
- Tarafsız bir bakış için ücretsiz ön değerlendirme talep edebilirsiniz.
Ödeme güvenliği
- Kapora veriyorsanız ada/parsel, toplam bedel, tapu tarihi ve cayma hâlinde ne olacağını içeren yazılı bir belge düzenleyin.
- Alıcıysanız satış bedelinin büyük kısmını tapu devrinden önce ödemeyin.
- Ödemeyi banka üzerinden yapın ve açıklamaya ada/parsel bilgisini yazın.
- İleri tarihli satışlarda noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesini ve bunun tapuya şerh edilmesini değerlendirin.
- Vekaletle yapılan satışlarda vekaletnamenin geri alınmadığını (azledilmediğini) düzenleyen noterden teyit edin.
- Çek veya senetle yapılacak vadeli ödemelerde ek güvence isteyin.
Satıcı için hazırlık listesi
- Tapu senedi fotokopisi veya güncel tapu kaydı
- Belediyeden alınmış güncel imar durum belgesi
- Varsa aplikasyon krokisi veya röperli kroki
- Satışı vekil yapacaksa satış yetkisi içeren güncel vekaletname
- İpotek, haciz veya tedbir varsa kaldırılması için plan; borçların satıştan önce temizlenmesi
- Emlak vergisi borcu kontrolü ve belediyeden emlak vergisi değeri (rayiç bedel) yazısı
- Hisseli parsellerde diğer paydaşlarla ön görüşme; mirasta intikal işlemlerinin tamamlanması
- Arazinin konumunu gösteren harita işareti ve arazi gezisinde yeri gösterebilecek bir kişi
- Güncel piyasa koşullarına dayanan gerçekçi bir fiyat beklentisi
Yetki sözleşmesi
Arsanızı bir emlak danışmanı aracılığıyla satacaksanız yazılı bir yetki sözleşmesi imzalanması gerekir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre yazılı yetki sözleşmesi olmadan taşınmaz ilanı yayınlanamaz.
Sözleşmede şunların açıkça yazılı olduğundan emin olun:
- Taşınmazın ada/parsel bilgisi ve satış fiyatı
- Sözleşmenin süresi
- Hizmet bedeli ve ne zaman ödeneceği
- Yetkinin münhasır (tek danışman) olup olmadığı
- Tarafların hak ve yükümlülükleri
Sözleşmenin içeriği hakkında ayrıntılı bilgi için yetki sözleşmesi sayfamıza göz atabilirsiniz.