Arsa satışında tapu masrafı temel olarak iki kalemden oluşur: tapu harcı ve döner sermaye ücreti. Güncel yıl itibarıyla tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 (toplamda yüzde 4) olarak hesaplanır; döner sermaye ücreti ise her yıl yeniden belirlenen bir tutardır.
Bu rehberde tapu masraflarının nasıl hesaplandığını, Web Tapu üzerinden başvuruyu, gerekli belgeleri, tapuda güvenli ödemeyi ve satış gününü adım adım anlatıyoruz.
Tapu masrafı hangi kalemlerden oluşur?
| Kalem | Kim öder? | Nasıl belirlenir? |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | Alıcı | Beyan edilen değer × harç oranı |
| Tapu harcı (satıcı payı) | Satıcı | Beyan edilen değer × harç oranı |
| Döner sermaye ücreti | Taraflar kararlaştırır | Her yıl yeniden belirlenen tutar |
Bunlara ek olarak duruma göre vekaletname için noter masrafı, belediyeden alınan yazılar için ücret, aplikasyon ölçümü ve emlak danışmanlığı hizmet bedeli gibi giderler de olabilir. Hizmet bedeli, emlak danışmanıyla imzalanan yetki sözleşmesinde yazılı olarak belirlenir.
Tapu harcı
Yasal dayanak ve oran
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifede düzenlenir. Harç, devreden (satıcı) ve devralan (alıcı) için ayrı ayrı hesaplanır. Güncel yıl itibarıyla oran her iki taraf için binde 20’dir.
Uygulamada taraflar, harcın tamamını bir tarafın ödemesi konusunda anlaşabilir. Kimin neyi ödeyeceğini satış öncesinde yazılı olarak netleştirmek, tapu günü anlaşmazlık yaşanmasını önler.
Harç matrahı: Hangi değer üzerinden hesaplanır?
Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Beyan edilen değer, taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz.
Gerçek satış bedelinden düşük değer beyan etmek sık görülen ama riskli bir uygulamadır:
- Vergi idaresi eksik ödenen harç için tarhiyat yapıp ceza uygulayabilir.
- Alıcı, ileride arsayı satarken alış bedeli düşük göründüğü için daha yüksek bir kazanç üzerinden vergilendirilme riskiyle karşılaşabilir.
- Hisseli parsellerde önalım davası açılırsa bedel konusunda tartışma doğabilir.
Bu nedenle gerçek bedelin beyan edilmesi hem alıcı hem satıcı için en güvenli yoldur.
Örnek hesap
Tapuda beyan edilen satış bedelinin 2.000.000 TL olduğunu varsayalım. Tutar yalnızca hesaplamayı göstermek için seçilmiştir, bir piyasa fiyatı değildir.
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Alıcı harcı | 2.000.000 × 0,02 | 40.000 TL |
| Satıcı harcı | 2.000.000 × 0,02 | 40.000 TL |
| Toplam tapu harcı | 40.000 + 40.000 | 80.000 TL |
Bu tutara ayrıca döner sermaye ücreti eklenir. Kendi rakamlarınızla hesaplamak için tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Döner sermaye ücreti
Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yaptığı işlemler için alınan bir hizmet bedelidir. Tutarı her yıl yeniden belirlenir ve işlem türüne göre değişebilir.
Web Tapu üzerinden başvuru yaptığınızda ödemeniz gereken güncel tutar sistemde gösterilir.
Web Tapu ile başvuru ve randevu
Satış işlemi için tapu müdürlüğüne doğrudan gidebileceğiniz gibi Web Tapu üzerinden online başvuru yapıp randevu da alabilirsiniz. Genel akış şöyledir:
- e-Devlet şifrenizle Web Tapu’ya giriş yapın.
- Satış başvurusu oluşturun; taşınmazı ada/parsel bilgisiyle seçin, alıcı ve satıcı bilgilerini ve beyan edilen bedeli girin.
- Size uygun gün ve saatte randevu seçin.
- Sistemin hesapladığı harç ve döner sermaye ücretini gösterilen ödeme kanallarından ödeyin.
- Randevu gününde gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne gidin.
Yetkili emlak danışmanları da taraflar adına Web Tapu üzerinden ön başvuru yapabilir.
Gerekli belgeler
Satıcı için:
- Geçerli kimlik belgesi (T.C. kimlik kartı, pasaport vb.)
- Belediyeden alınan, taşınmazın emlak vergisi değerini gösteren yazı (rayiç bedel yazısı)
- Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa satış yetkisi içeren, noterde düzenlenmiş vekaletname
- Varsa tapu senedi (zorunlu olmasa da işlemleri kolaylaştırır)
Alıcı için:
- Geçerli kimlik belgesi
- Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa alım yetkisi içeren vekaletname
Bazı müdürlüklerde vesikalık fotoğraf istenebilir; birçok yerde ise fotoğraf işlem sırasında çekilir.
Konut satışlarında zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi aranır; üzerinde yapı bulunmayan arsa satışlarında ise DASK gerekmez. Taşınmaz tarım arazisiyse ek yazılar istenebilir; hisseli satışlarda ise önalım gibi ayrıca dikkat edilmesi gereken kurallar vardır.
Tapuda ödeme ve güvenli ödeme yöntemleri
Satış bedelinin ödenmesi, tapu işleminin en hassas aşamasıdır. Şu noktalara dikkat etmenizi öneririz:
- Nakit taşımayın. Yüksek tutarlı nakit hem güvenlik hem de kayıt açısından risklidir. Ayrıca belirli bir tutarın üzerindeki taşınmaz satış bedellerinin banka veya benzeri finansal kuruluşlar aracılığıyla ödenmesi zorunludur.
- Transferi imzayla eşzamanlı yapın. Havale veya EFT’nin satıcının hesabına geçtiği satıcı tarafından teyit edildikten sonra imza atılması iki tarafı da korur.
- Güvenli ödeme sistemini değerlendirin. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bankalarla birlikte sunduğu güvenli ödeme sisteminde bedel alıcıdan tahsil edilip bekletilir, tapu devri tamamlanınca satıcıya aktarılır.
- Kaporayı yazılı yapın. Tapudan önce ödenen kapora için ada/parsel, toplam bedel, tapu tarihi ve cayma hâlinde ne olacağını içeren yazılı bir belge düzenleyin.
- Vadeli ödemede güvence isteyin. Bedelin bir kısmı çek veya senetle ödenecekse riskleri önceden değerlendirin; çek nedir rehberimiz bu konuda yardımcı olabilir.
Satış günü adım adım
Satıştan önce yapılması gereken kontroller için arsa alım satım kontrol listemize göz atabilirsiniz. Satış günü ise genellikle şu sırayla ilerler:
- Randevu saatinden önce tapu müdürlüğünde olun ve kimliklerinizi yanınıza alın.
- Harç ve döner sermaye ödemelerinin yapıldığını dekontlarla kontrol edin.
- Tapu personeli belgeleri ve kimlikleri kontrol eder; gerekirse fotoğraf çekilir.
- Resmi senet okunur. Ada, parsel, yüzölçümü, pay oranı ve satış bedelinin doğru yazıldığını kontrol edin.
- Satış bedeli anlaşılan yöntemle ödenir ve satıcı ödemenin hesabına geçtiğini teyit eder.
- Taraflar resmi senedi imzalar ve tescil işlemi tamamlanır.
- İşlemden sonra e-Devlet üzerinden tapu kaydının alıcı adına geçtiğini kontrol edin.
Arsa satışında vergi var mı?
Arsa satışında akla gelen vergi ve harçlar şunlardır:
- Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır. Kural olarak her iki taraf da kendi payını öder; yani satıcı da harç öder.
- Değer artış kazancı vergisi: Satın alınarak edinilen bir arsa, kanunda belirlenen süre dolmadan satılırsa satıcının elde ettiği kazanç vergilendirilebilir. Bu süre, yıllık istisna tutarı ve vergi oranları mevzuata göre belirlenir. Miras yoluyla edinilen taşınmazların satışı ise kural olarak bu verginin kapsamı dışındadır.
- Emlak vergisi: Satış yılının emlak vergisi kural olarak satıcıya aittir; satıştan önce borç olup olmadığını kontrol edin.
Arsayı ticari faaliyet kapsamında sürekli alıp satanlar için vergi durumu farklı olabilir. Satış öncesinde bir mali müşavire danışmanızı öneririz.
Satış sonrası yapılacaklar
Emlak vergisi
Satış yılına ait emlak vergisinden kural olarak satıcı, izleyen yıldan itibaren ise alıcı sorumludur.
Alıcının ayrıca belediyeye bildirimde bulunması gerekip gerekmediği, tapu bilgilerinin belediyeye otomatik aktarılıp aktarılmadığına göre değişebilir; bunu belediyenizden teyit edin. Yıllık vergiyi tahmin etmek için emlak vergisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Değer artış kazancı vergisi
Satıcı, arsayı edinmesinden itibaren kanunda belirlenen süre dolmadan satarsa elde ettiği kazanç için değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Süre, istisnalar ve beyan dönemi için bir mali müşavirden destek almanızı öneririz.
Belgeleri saklayın
Resmi senedi, harç ve döner sermaye dekontlarını ve ödeme dekontlarını saklayın. Bu belgeler ileride vergi, miras veya yeniden satış işlemlerinde gerekebilir.