Kat Karşılığı Nedir? Kat Karşılığı Vermek Ne Demek?

Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide verdiği ve karşılığında o arsaya yapılacak binadan belirli sayıda daire veya dükkân aldığı anlaşmadır. Hukukta “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak geçer. Arsa sahibi inşaat için para ödemez; müteahhit binayı kendi imkânlarıyla yapar ve kendi payına düşen bölümleri satarak kazanç sağlar.

Bu rehberde kat karşılığı vermenin ne anlama geldiğini, tarafların neyi üstlendiğini, paylaşım oranının nasıl belirlendiğini ve bu yolun kimler için uygun olduğunu anlatıyoruz.

Kat karşılığında kim neyi üstlenir?

Arsa sahibi arsayı verir. Sözleşmede anlaşılan aşamalarda, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarını onun adına devreder.

Müteahhit projeyi çizdirir, ruhsatı alır, binayı yapar ve genellikle yapı kullanma izin belgesini (iskân) alarak teslim eder. İnşaatın malzeme, işçilik ve resmi süreç masraflarının tamamı kural olarak müteahhide aittir.

Bina bittiğinde her iki taraf da kendi payına düşen daire ve dükkânların sahibi olur.

Paylaşım oranı nasıl belirlenir?

Kat karşılığında en çok sorulan soru “müteahhit yüzde kaç verir?” sorusudur. Bunun için kanunda sabit bir oran yoktur; oran her projede pazarlıkla belirlenir. Oranı en çok şu etkenler belirler:

• Arsanın konumu: Daire satış fiyatları yüksek bölgelerde arsa sahibine düşen pay genellikle artar.
• İmar durumu: Emsal (KAKS), kat adedi, bodrum ve çatı kullanımı toplam inşaat alanını belirler.
• İnşaat maliyetleri: Malzeme ve işçilik maliyetleri arttıkça müteahhidin payı büyür.
• Arsanın durumu: Üzerinde yıkılacak bina, hisseli tapu, eğim veya zemin sorunları oranı düşürebilir.
• Projenin niteliği: Otopark, havuz, sosyal alan gibi ek maliyetler de hesaba girer.

Farklı oranların size kaç daire bırakacağını görmek için kat karşılığı hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz. Toplam inşaat alanını bilmiyorsanız önce emsal hesaplayıcı ile yaklaşık alanı bulun.

Kat karşılığı nasıl işler? Kısaca 6 adım

1. İmar ve tapu durumu öğrenilir. Arsadan kaç m² inşaat alanı çıkacağı ve tapuda kimlerin pay sahibi olduğu netleşir.
2. Beklenti belirlenir. Bölgedeki daire fiyatları ve inşaat maliyeti düşünülerek gerçekçi bir paylaşım aralığı çıkarılır.
3. Birden fazla müteahhitten yazılı teklif alınır. Teklifler oran, süre, malzeme ve teminat gibi aynı ölçütlerle karşılaştırılır.
4. Sözleşme noterde yapılır. Paylaşım listesi, teslim süresi, gecikme cezası ve tapu devrinin aşamaları sözleşmeye yazılır.
5. Proje, ruhsat ve inşaat başlar. Arsa sahibi süreci sözleşmeye göre takip eder.
6. Teslim ve iskân. Bina bittiğinde yapı kullanma izni alınır, daireler paylaşım listesine göre tapuda sahiplerine geçer.

Her adımın ayrıntısını kat karşılığı nasıl verilir rehberinde anlattık.

Kat karşılığı mı, satış mı?

Arsanızı satarsanız bedeli tapuda alırsınız ve iş biter. Kat karşılığında ise para yerine daire alırsınız; bu daireler çoğu zaman arsanın bugünkü satış bedelinden daha değerli olabilir. Karşılığında şunları üstlenirsiniz:

• İnşaat süresince beklemek (ruhsat dahil çoğu zaman yıllar sürebilir)
• Müteahhidin işi bitirememe riskine karşı sözleşmeyle korunmak
• Daireleri kullanmak, kiraya vermek veya satmak için ayrıca uğraşmak

Paraya kısa sürede ihtiyacınız varsa satış, beklemeye hazırsanız ve güvenilir bir müteahhit bulunursa kat karşılığı daha uygun olabilir. Hangisinin sizin için mantıklı olduğunu arsanızın imar durumuna bakarak birlikte konuşabiliriz.

Hangi arsalar kat karşılığına uygundur?

Müteahhidin kat karşılığı teklif verebilmesi için arsadan yeterli inşaat alanı çıkması ve bölgede daire talebi olması gerekir. Genel olarak:

• Konut veya konut + ticaret imarlı arsalar uygundur.
• Çok küçük parseller tek başına ekonomik olmayabilir; komşu parsellerle birleşme (tevhit) konuşulabilir.
• Tarla, bağ-bahçe veya imarsız araziler kat karşılığına uygun değildir; bu tür taşınmazlarda satış daha gerçekçidir.

Arsanızın imar durumunu nasıl öğreneceğinizi imar durumu rehberimizde anlattık.

Arsa sahibini koruyan maddeler

Kat karşılığında arsa sahibinin en büyük riski, müteahhidin işi zamanında ya da hiç bitirememesidir. Bu riske karşı en etkili koruma sözleşmenin kendisidir:

• Noterde düzenleme şeklinde sözleşme: Arsa paylarının devrini içerdiği için sözleşme noterde yapılmalıdır. Sözleşmeden doğan haklar tapuya şerh de verdirilebilir.
• Paylaşım listesi: Hangi dairenin, hangi katın ve hangi cephenin kime düşeceği sözleşmeye eklenmelidir. Yalnızca oran yazmak yetmez.
• Aşamalı tapu devri: Müteahhide düşen paylar tek seferde değil, inşaatın belirli aşamalarına bağlanarak devredilmelidir.
• Teslim süresi ve gecikme cezası: Süre net yazılmalı, gecikmede ödenecek bedel belirlenmelidir.
• Teminat: Varsa banka teminat mektubu ve tutarı sözleşmede yer almalıdır.
• Malzeme şartnamesi: Dairelerde kullanılacak malzemenin markası ya da sınıfı yazılmalıdır.

Maddelerin tam listesi kat karşılığı sözleşmesi rehberimizde, müteahhit seçerken bakılacaklar müteahhit nasıl seçilir rehberimizde. İmzadan önce sözleşme taslağını bir avukata inceletmenizi öneririz.

Hisseli arsada kat karşılığı

Hisseli arsalarda kural olarak tüm paydaşların sözleşmeye katılması gerekir. Paydaşlardan biri bile kabul etmezse süreç tıkanabilir. Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda ise 6306 sayılı Kanun’a göre paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar alınabilir; 2023’teki değişiklikten önce bu oran üçte ikiydi. Bu yüzden önce tapu durumunu netleştirmek, gerekirse paydaşlarla birlikte görüşmek gerekir. Ayrıntılar için hisseli tapu rehberimize bakabilirsiniz.

Kat karşılığında sık geçen terimler

• Arsa payı: Binadaki her bağımsız bölüme düşen, arsanın tamamı üzerindeki pay.
• Bağımsız bölüm: Daire, dükkân ya da ofis gibi ayrı kullanılabilen bölüm.
• Paylaşım listesi: Hangi bağımsız bölümün arsa sahibine, hangisinin müteahhide kalacağını gösteren liste.
• Emsal ve KAKS: Arsadan çıkabilecek toplam inşaat alanını belirleyen katsayı.
• TAKS: Binanın arsanın ne kadarına oturabileceğini gösteren katsayı.
• Kat irtifakı: Bina bitmeden, projeye göre bağımsız bölümlere kurulan hak.
• Kat mülkiyeti: Bina bitip iskân alındıktan sonra her bağımsız bölüme kurulan mülkiyet.
• Yapı kullanma izni (iskân): Binanın projeye uygun bitirildiğini gösteren belge.
• Tevhit: Komşu parsellerin tek parselde birleştirilmesi; küçük arsalarda kat karşılığını mümkün kılabilir.
• Şerh: Sözleşmeden doğan hakkın tapu kaydına yazdırılması.

Diğer terimler için arsa ve imar sözlüğümüze bakabilirsiniz.

Sonraki adım

Kat karşılığı vermeye karar vermeden önce arsanızdan ne çıkabileceğini bilmek, gelen teklifleri değerlendirmenin ilk şartıdır. Arsanıza müteahhit bulalım sayfasından bize ulaşın; imar durumuna birlikte bakalım.