Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide verdiği ve karşılığında o arsaya yapılacak binadan belirli sayıda daire veya dükkân aldığı anlaşmadır. Hukukta “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak geçer. Arsa sahibi inşaat için para ödemez; müteahhit binayı kendi imkânlarıyla yapar ve kendi payına düşen bölümleri satarak kazanç sağlar.
Bu rehberde kat karşılığı vermenin ne anlama geldiğini, tarafların neyi üstlendiğini, paylaşım oranının nasıl belirlendiğini ve bu yolun kimler için uygun olduğunu anlatıyoruz.
Kat karşılığında kim neyi üstlenir?
Arsa sahibi arsayı verir. Sözleşmede anlaşılan aşamalarda, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarını onun adına devreder.
Müteahhit projeyi çizdirir, ruhsatı alır, binayı yapar ve genellikle yapı kullanma izin belgesini (iskân) alarak teslim eder. İnşaatın malzeme, işçilik ve resmi süreç masraflarının tamamı kural olarak müteahhide aittir.
Bina bittiğinde her iki taraf da kendi payına düşen daire ve dükkânların sahibi olur.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Kat karşılığında en çok sorulan soru “müteahhit yüzde kaç verir?” sorusudur. Bunun için kanunda sabit bir oran yoktur; oran her projede pazarlıkla belirlenir. Oranı en çok şu etkenler belirler:
- Arsanın konumu: Daire satış fiyatları yüksek bölgelerde arsa sahibine düşen pay genellikle artar.
- İmar durumu: Emsal (KAKS), kat adedi, bodrum ve çatı kullanımı toplam inşaat alanını belirler.
- İnşaat maliyetleri: Malzeme ve işçilik maliyetleri arttıkça müteahhidin payı büyür.
- Arsanın durumu: Üzerinde yıkılacak bina, hisseli tapu, eğim veya zemin sorunları oranı düşürebilir.
- Projenin niteliği: Otopark, havuz, sosyal alan gibi ek maliyetler de hesaba girer.
Farklı oranların size kaç daire bırakacağını görmek için kat karşılığı hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz. Toplam inşaat alanını bilmiyorsanız önce emsal hesaplayıcı ile yaklaşık alanı bulun.
Kat karşılığı mı, satış mı?
Arsanızı satarsanız bedeli tapuda alırsınız ve iş biter. Kat karşılığında ise para yerine daire alırsınız; bu daireler çoğu zaman arsanın bugünkü satış bedelinden daha değerli olabilir. Karşılığında şunları üstlenirsiniz:
- İnşaat süresince beklemek (ruhsat dahil çoğu zaman yıllar sürebilir)
- Müteahhidin işi bitirememe riskine karşı sözleşmeyle korunmak
- Daireleri kullanmak, kiraya vermek veya satmak için ayrıca uğraşmak
Paraya kısa sürede ihtiyacınız varsa satış, beklemeye hazırsanız ve güvenilir bir müteahhit bulunursa kat karşılığı daha uygun olabilir. Hangisinin sizin için mantıklı olduğunu arsanızın imar durumuna bakarak birlikte konuşabiliriz.
Hangi arsalar kat karşılığına uygundur?
Müteahhidin kat karşılığı teklif verebilmesi için arsadan yeterli inşaat alanı çıkması ve bölgede daire talebi olması gerekir. Genel olarak:
- Konut veya konut + ticaret imarlı arsalar uygundur.
- Çok küçük parseller tek başına ekonomik olmayabilir; komşu parsellerle birleşme (tevhit) konuşulabilir.
- Tarla, bağ-bahçe veya imarsız araziler kat karşılığına uygun değildir; bu tür taşınmazlarda satış daha gerçekçidir.
Arsanızın imar durumunu nasıl öğreneceğinizi imar durumu rehberimizde anlattık.
Hisseli arsada kat karşılığı
Hisseli arsalarda kural olarak tüm paydaşların sözleşmeye katılması gerekir. Paydaşlardan biri bile kabul etmezse süreç tıkanabilir. Bu yüzden önce tapu durumunu netleştirmek, gerekirse paydaşlarla birlikte görüşmek gerekir. Ayrıntılar için hisseli tapu rehberimize bakabilirsiniz.
Sonraki adım
Kat karşılığı vermeye karar vermeden önce arsanızdan ne çıkabileceğini bilmek, gelen teklifleri değerlendirmenin ilk şartıdır. Arsanıza müteahhit bulalım sayfasından bize ulaşın; imar durumuna birlikte bakalım.