Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Noter Taslağı)

Madde 1 – Taraflar

Bu sözleşme, aşağıda bilgileri yazılı arsa sahibi / sahipleri ile müteahhit arasında, ……………………… Noterliğinde düzenleme şeklinde yapılmak üzere hazırlanmıştır.

Arsa sahibi / sahipleri (Arsa Sahibi):

Müteahhit (Yüklenici):
Unvan: ………………………
Vergi Dairesi / Vergi No: ………………………
Ticaret Sicil No / MERSİS No: ………………………
Adres: ……………………………………………………
Telefon: ………………………
E-posta: ………………………
Temsile yetkili kişi (Ad Soyad / T.C. Kimlik No): ……………………… / ………………………

1.1 Arsa Sahibi, taşınmazın tamamına malik olduğunu ya da tapu kaydındaki bütün hissedarların bu sözleşmeye taraf olarak katıldığını beyan eder. Tabloya sığmayan ek hissedarlar: ……………………………………………………

1.2 Taraflardan biri vekil aracılığıyla imzalıyorsa vekilin adı ve vekâletnamenin düzenlendiği noter, tarih ve yevmiye numarası: ……………………………………………………

1.3 Müteahhit, yapı müteahhitliği yetki belgesi grubunun bu sözleşme konusu işi üstlenmeye yeterli olduğunu, hakkında iflas, konkordato ya da yetki belgesi iptali işlemi bulunmadığını beyan eder.

1.4 Sözleşmede Arsa Sahibi ve Müteahhit birlikte “Taraflar” olarak anılacaktır.

Madde 2 – Sözleşmenin Konusu ve Taşınmaz

2.1 Sözleşmenin konusu; Arsa Sahibinin maliki olduğu aşağıda bilgileri yazılı taşınmaz üzerinde, Müteahhidin kendi nam ve hesabına, bütün masraf ve giderleri kendisine ait olmak üzere, onaylı projeye, yapı ruhsatına, bu sözleşmeye ve ekindeki Teknik Şartnameye uygun bir yapı inşa ederek Arsa Sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmesi; buna karşılık Arsa Sahibinin, Madde 4’teki paylaşım esasına göre Müteahhide düşen bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını Madde 11’deki aşamalarda Müteahhide devretmesidir.

2.2 Taşınmaz bilgileri:

İl: …………
İlçe: …………
Mahalle / Köy: ………………………
Ada: …………
Parsel: …………
Yüzölçümü (m²): …………
Niteliği (arsa, tarla, bağ, bahçe vb.): ………………………
Tapu kaydındaki malik / malikler: ……………………………………………………
Cilt / Sayfa No (tapu kaydından): ………………………

2.3 Taşınmaz üzerinde mevcut yapı [yoktur / vardır]. Varsa niteliği ve durumu: …………………………………………………… Taşınmazda kiracı ya da başka bir kullanıcı [yoktur / vardır: ………………………].

2.4 Taşınmazın tapu kaydında bu sözleşmenin yapıldığı tarihte [hiçbir takyidat (ipotek, haciz, şerh, beyan) yoktur / şu takyidatlar vardır: ……………………………………………………]. Arsa Sahibi bu beyanın doğruluğundan sorumludur.

2.5 Taşınmazın imar durumu, ……………………… Belediyesinden …… / …… / 20…… tarihinde alınan imar durumu belgesine göredir (EK-6): İmar planı türü: ……………………… Kullanım kararı: ……………………… Emsal / Kat adedi (KAKS, TAKS): ……………………… Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri: ………………………

2.6 Yapılacak yapı: [konut / konut ve dükkân / ………………………] niteliğinde, tahminen …… blok, …… kat ve …… bağımsız bölümden oluşacaktır. Kesin bilgiler onaylı projeyle belirlenir.

Madde 3 – Sözleşmenin Şekli ve Tapuya Şerh

3.1 Taraflar, bu sözleşmenin arsa payı devri vaadi içerdiğini ve bu nedenle ancak noterde düzenleme şeklinde yapılmasıyla geçerlilik kazanacağını bilmektedir. Sözleşme, ……………………… Noterliğinde düzenleme şeklinde yapıldığı tarihte yürürlüğe girer. Adi yazılı ya da yalnızca imza onaylı metin geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi değildir.

3.2 Bu sözleşme ile mülkiyet devredilmez; sözleşme yalnızca devir borcu doğurur. Arsa payları, Madde 11’deki aşamalarda tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenip tapu kütüğüne tescil edildiğinde Müteahhide geçer. Taraflar, sözleşmenin eser sözleşmesi ve arsa payı devri vaadinden oluşan karma nitelikte bir sözleşme olduğunu kabul eder.

3.3 Taraflar, bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesini [kararlaştırmıştır / kararlaştırmamıştır]. Şerh başvurusu, noter işleminden itibaren …… gün içinde [Müteahhit / Arsa Sahibi] tarafından yapılır; şerh masrafı [Müteahhit / Arsa Sahibi] tarafından ödenir. Diğer taraf şerh için gerekli beyanı vermekle yükümlüdür. Taraflar, şerhin kanunda öngörülen süre içinde devir yapılmazsa tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinebileceğini bilmektedir; inşaat süresi bu süreyi aşacaksa Taraflar şerhin yenilenmesi için gerekli işlemleri birlikte yapar.

3.4 Sözleşmede yapılacak her değişiklik ve ek, noterde düzenleme şeklinde yapılacak ek sözleşmeyle geçerli olur.

Madde 4 – Paylaşım Esası ve Bağımsız Bölüm Paylaşım Listesi

4.1 Yapılacak yapının bağımsız bölümleri ve bunlara bağlı arsa payları, [%…… Arsa Sahibi / %…… Müteahhit] oranında paylaşılır. Oran, [toplam brüt inşaat alanı / bağımsız bölüm sayısı / bağımsız bölümlerin tahmini satış değeri] üzerinden hesaplanır.

4.2 Paylaşım listesi (tarafların imzaladığı avan projeye göre; onaylı proje sonrasında Madde 4.3’e göre kesinleşir):

Tabloya sığmayan bağımsız bölümler aynı başlıklarla ek sayfada listelenir ve ek sayfa taraflarca paraflanır.

4.3 Belediye onayı sırasında bağımsız bölüm sayısı, alanı ya da konumu avan projeye göre değişirse, paylaşım listesi Madde 4.1’deki oran korunarak güncellenir; güncellenmiş liste noterde ek sözleşme olarak düzenlenir. Arsa Sahibine ayrılan toplam brüt alan, Müteahhidin kusuru olmaksızın imar kısıtı nedeniyle küçülürse oran bakımından denge, Arsa Sahibine ek bağımsız bölüm ya da alan verilerek sağlanır; Müteahhidin kusurundan kaynaklanan küçülmede ise Arsa Sahibi küçülen alanın karşılığını ayrıca isteyebilir.

4.4 Bağımsız bölümlerin seçiminde kat, cephe, büyüklük ve manzara bakımından eşit dağılım ilkesi uygulanır; aynı katta birden fazla bağımsız bölüm varsa [Arsa Sahibi / Müteahhit] önce seçer ve sırayla devam edilir.

4.5 Ortak alanlar (sığınak, kapıcı dairesi, depo, ortak otopark, çatı ve bahçe) kat mülkiyeti kurallarına göre ortaktır; paylaşıma konu edilmez. Bağımsız bölüm niteliğinde eklentiler (bağımsız depo, kapalı otopark yeri) varsa bunlar da paylaşım listesinde gösterilir.

4.6 Her bağımsız bölüme bağlanacak arsa payı, kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin değer oranına göre belirlenir ve paylaşım listesine uygun olarak taraflara tahsis edilir.

4.7 Arsa sahibi birden fazla ise, Arsa Sahibine düşen bağımsız bölümlerin arsa sahipleri arasındaki dağılımı, Madde 1’deki hisse oranları esas alınarak paylaşım listesinde ayrıca gösterilir. Arsa sahipleri bu dağılım üzerinde kendi aralarında anlaşamazsa bu durum Müteahhide karşı süre uzatımı ya da devir erteleme sebebi olarak ileri sürülemez; Müteahhit, bu iç dağılımdan doğan uyuşmazlıkların tarafı değildir.

4.8 Sözleşme tarihinden sonra imar durumunda Arsa Sahibi lehine bir değişiklik olur ve projeye ek kat, ek emsal ya da ek bağımsız bölüm eklenebilirse, ek bağımsız bölümler Madde 4.1’deki oranda paylaşılır; ek proje, ruhsat ve inşaat masrafları Müteahhide aittir ve inşaat süresi ek işin gerektirdiği kadar, yazılı olarak kararlaştırılan ölçüde uzar. Taraflardan hiçbiri, diğerinin yazılı onayı olmadan imar değişikliği ya da plan tadilatı başvurusunda bulunamaz.

Madde 5 – Projenin Hazırlanması ve Onayı

5.1 Zemin etüdü ile mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri, masrafı Müteahhide ait olmak üzere, Müteahhit tarafından yetkili mimar ve mühendislere hazırlatılır.

5.2 Müteahhit, avan projeyi sözleşmenin noterde düzenlenmesinden itibaren …… gün içinde Arsa Sahibine yazılı olarak sunar. Arsa Sahibi, sunumdan itibaren …… gün içinde yazılı görüşünü bildirir. Arsa Sahibi bu süre içinde görüş bildirmezse Müteahhit noter aracılığıyla …… günlük ek süre verir; ek süre içinde de görüş bildirilmezse avan proje onaylanmış sayılır.

5.3 Arsa Sahibinin yazılı onayı olmadan uygulama projeleri belediyeye sunulamaz. Onay belgesi, tarafların her sayfasını imzaladığı avan proje paftasıdır ve EK-3 olarak sözleşmeye eklenir.

5.4 Onaylı projede sonradan yapılacak tadilat Arsa Sahibinin yazılı onayına bağlıdır. Arsa Sahibine ait bağımsız bölümlerin alanını küçülten, konumunu, katını ya da cephesini değiştiren tadilat hiçbir şekilde onaysız yapılamaz. Belediye ya da yapı denetim kuruluşunun zorunlu kıldığı teknik tadilatlar Arsa Sahibine …… gün içinde yazılı olarak bildirilir.

5.5 Yapı denetim kuruluşu Müteahhit tarafından seçilir ve yapı denetim hizmet bedelleri Müteahhit tarafından ödenir. Mevzuat gereği yapı denetim sözleşmesinin yapı sahibi adına düzenlenmesi gerekiyorsa Arsa Sahibi gerekli imzaları atar; bedelin ödenmesinden yine Müteahhit sorumludur.

5.6 Projelerin bütün nüshalarından birer örnek Arsa Sahibine verilir.

Madde 6 – Yapı Ruhsatı ve İzinler

6.1 Yapı ruhsatı, yıkım ruhsatı, zemin etüdü onayı, numarataj, kanal ve yol katılım işlemleri, elektrik, su ve doğalgaz altyapı bağlantı izinleri, ağaç kesim izni ve inşaat için gereken diğer bütün izinler Müteahhit tarafından ve masrafı kendisine ait olmak üzere alınır.

6.2 Müteahhit, yapı ruhsatı başvurusunu projelerin Madde 5’e göre onaylanmasından itibaren …… gün içinde yapar. Yapı ruhsatının en geç …… / …… / 20…… tarihine kadar alınması kararlaştırılmıştır.

6.3 Ruhsatın idareden kaynaklanan ve Müteahhidin kusuru bulunmayan bir sebeple gecikmesi hâlinde Madde 6.2’deki tarih, belgelenen gecikme süresi kadar uzar. Müteahhidin eksik ya da hatalı belge sunmasından kaynaklanan gecikme süre uzatımı sayılmaz.

6.4 Yapı ruhsatı, uzatımlar dâhil Madde 6.2’deki tarihe kadar alınamazsa Taraflardan her biri sözleşmeyi noter aracılığıyla feshedebilir. Ruhsatın alınamaması Müteahhidin kusurundan kaynaklanıyorsa Madde 19.1 ve 19.3, Arsa Sahibinin kusurundan kaynaklanıyorsa Madde 19.2 ve 19.4, hiçbir tarafın kusuru yoksa Madde 19.5 uygulanır.

6.5 İmar durumunda, Arsa Sahibinin sözleşme tarihinde bilmediği ve Madde 2.5’teki belgede yer almayan bir kısıt ortaya çıkarsa Taraflar paylaşım oranını ve süreyi yeniden görüşür; anlaşılamazsa Madde 19.5 uygulanır.

6.6 Taraflar, yapı ruhsatının kanunda öngörülen süre içinde işe başlanmaması ya da yapının süresinde bitirilmemesi hâlinde hükümsüz kalabileceğini bilmektedir; ruhsatın yenilenmesi gerekirse masraf ve sorumluluk Müteahhide aittir.

Madde 7 – İşe Başlama ve İnşaat Süresi

7.1 Müteahhit, yapı ruhsatının alınmasından itibaren …… gün içinde şantiyeyi kurar ve işe fiilen başlar. İşe başlama, hafriyatın başlaması ve yapı denetim kuruluşunun işe başlama tutanağı ile belgelenir.

7.2 İnşaat süresi, yapı ruhsatı tarihinden itibaren …… aydır. Bu süre içinde yapı, yapı kullanma izni (iskân) alınacak şekilde eksiksiz tamamlanır ve Arsa Sahibine ait bağımsız bölümler Madde 17’ye göre teslim edilir.

7.3 Müteahhit, yapı ruhsatının alınmasından itibaren …… gün içinde aşağıdaki aşamaları ve her aşamanın hedef tarihini gösteren bir iş programı sunar (EK-5): hafriyat ve temel, kaba inşaat, çatı, dış cephe ve doğrama, mekanik ve elektrik tesisatı, ince işler, çevre düzenlemesi, iskân.

7.4 Teslim; bağımsız bölümlerin Teknik Şartnameye uygun, kullanıma hazır, anahtar teslimi hâlde, ortak alanlar ve çevre düzenlemesi tamamlanmış, elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları yapılmış olarak Arsa Sahibine verilmesi ve tarafların teslim tutanağını imzalamasıdır.

7.5 Olağan mevsim ve hava şartları inşaat süresine dâhildir; yalnızca Madde 8’deki mücbir sebep hâlleri ve Arsa Sahibinden kaynaklanan gecikmeler süreyi uzatır.

7.6 Arsa Sahibinin Teknik Şartname dışında isteyeceği ek işler ve değişiklikler, bedeli ve süreye etkisi yazılı olarak kararlaştırılmak şartıyla yapılır; yazılı anlaşma olmadan süre uzatımı istenemez.

7.7 Arsa Sahibi ya da yazılı olarak yetkilendirdiği mimar veya mühendis, iş güvenliği kurallarına uymak ve çalışmayı aksatmamak şartıyla şantiyeyi makul zamanlarda inceleyebilir; Müteahhit, yapı denetim kuruluşunun hak ediş ve seviye raporları ile beton ve malzeme test sonuçlarının birer örneğini istek üzerine …… gün içinde Arsa Sahibine verir. Arsa Sahibi, projeye ya da Teknik Şartnameye aykırılık tespit ederse durumu Müteahhide yazılı olarak bildirir; bildirim, Madde 18’deki haklarını ortadan kaldırmaz.

Madde 8 – Mücbir Sebep

8.1 Deprem, sel, yangın, toprak kayması gibi doğal afetler; savaş, seferberlik, genel grev, salgın hastalık nedeniyle resmi makamlarca ilan edilen çalışma yasakları; Müteahhidin kusurundan kaynaklanmayan ve inşaatı fiilen durduran resmi makam kararları mücbir sebep sayılır.

8.2 Mücbir sebebe dayanan taraf, olayın başlangıcından itibaren …… gün içinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunur ve olayı resmi belgeyle kanıtlar. Bildirim yapılmazsa mücbir sebep ileri sürülemez.

8.3 Mücbir sebep süresince inşaat süresi durur; süre, belgelenen mücbir sebep süresi kadar uzar. Mücbir sebebin sona ermesinden itibaren …… gün içinde işe yeniden başlanır.

8.4 Mücbir sebep kesintisiz …… ayı aşarsa Taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir; bu hâlde Madde 19.5 uygulanır.

8.5 Malzeme ve işçilik fiyatlarındaki artış, döviz kuru değişikliği, finansman güçlüğü, işçi ya da taşeron bulunamaması, Müteahhidin başka şantiyelerindeki sorunlar mücbir sebep sayılmaz ve süre uzatımı ya da bedel talebine dayanak olamaz. Sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve Müteahhitten kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ifayı dürüstlük kuralına aykırı ölçüde güçleştirmesi hâlinde kanundan doğan haklar saklıdır; bu hâlde Taraflar önce sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamayı görüşür.

Madde 9 – Gecikme Hâlinde Cezai Şart

9.1 Müteahhit, Madde 7.2’deki inşaat süresi (varsa Madde 7 ve 8’e göre uzatılmış hâliyle) içinde teslimi yapamazsa, gecikilen her ay için Arsa Sahibine [aylık …………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) / Arsa Sahibine ait her bağımsız bölüm için aylık ……………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) kira bedeli karşılığı] cezai şart öder. Taraflar seçeneklerden birini işaretler ve diğerini çizer.

9.2 Cezai şart her gecikme ayının sonunda ödenir; eksik aylar gün hesabıyla oranlanır. Ödenmeyen cezai şart, Madde 11’deki son aşamanın devrinden önce ödenmek zorundadır; Arsa Sahibi, cezai şart ödeninceye kadar son aşamadaki devri erteleyebilir.

9.3 Cezai şart ifaya ek niteliktedir; Arsa Sahibinin teslimi talep etme ve cezai şartı aşan zararını isteme hakları saklıdır. Taraflar, hâkimin aşırı gördüğü cezai şartı indirebileceğini, ancak tacir sıfatını taşıyan borçlunun Türk Ticaret Kanunu gereği bu indirimi isteyemeyeceğini bilmektedir.

9.4 Gecikme …… ayı aşarsa Arsa Sahibi, cezai şart hakkı saklı kalmak üzere Madde 19’a göre sözleşmeyi feshedebilir.

9.5 Kural, bağımsız bölümlerin yapı kullanma izni alınmış olarak teslim edilmesidir (Madde 7.2 ve 17.4). Taraflar istisna olarak yapı kullanma izninin teslimden sonra alınmasını yazılı olarak kararlaştırmışsa, iznin kararlaştırılan tarihten sonraya kalması hâlinde cezai şart [aynen / yarı oranında] uygulanır.

9.6 Arsa Sahibinin Madde 16’daki yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan gecikme için cezai şart işlemez; bu gecikme süresi inşaat süresine eklenir. Müteahhit, bu gecikmeyi noter ihtarıyla bildirmiş olmak şartıyla, gecikmeden doğan belgelenmiş doğrudan zararını (şantiye bekleme giderleri gibi) Arsa Sahibinden isteyebilir; kâr kaybı istenemez.

Madde 10 – Teknik Şartname ve Malzeme Listesi

10.1 Yapı, bu sözleşmenin ayrılmaz parçası olan ve Taraflarca her sayfası imzalanan Teknik Şartname ve Malzeme Listesine (EK-4) uygun olarak inşa edilir. Şartname en az şu başlıkları içerir: taşıyıcı sistem ve beton sınıfı, duvar malzemesi, ısı, su ve ses yalıtımı, çatı, dış cephe kaplaması, pencere ve kapı doğramaları, iç kapılar, zemin ve duvar kaplamaları, mutfak dolabı ve tezgâh, banyo vitrifiye ve armatürleri, elektrik tesisatı ve sayaçlar, ısıtma sistemi, asansör, otopark, bahçe ve çevre düzenlemesi, ortak alanlar, bina giriş kapısı ve güvenlik sistemleri.

10.2 Şartnamede malzemelerin marka, model ve kalite sınıfı belirtilir. Belirtilen malzeme piyasadan temin edilemezse Müteahhit, eşdeğer ya da üstün kalitede malzemeyi Arsa Sahibinin yazılı onayıyla kullanır.

10.3 Arsa Sahibine ait bağımsız bölümlerde, Müteahhidin kendisine ait bağımsız bölümlerde kullandığından daha düşük kalitede malzeme ve işçilik kullanılamaz. Bu kural, Müteahhidin bağımsız bölümlerini satış amacıyla daha yüksek standartta yapması hâlinde Arsa Sahibinin bölümlerini de kapsar.

10.4 Arsa Sahibi, kendi bağımsız bölümlerinde şartname dışında malzeme isterse fark bedeli ve süreye etkisi yazılı olarak kararlaştırılır; fark bedeli Arsa Sahibi tarafından ödenir.

10.5 Yapı; deprem, yangın, enerji verimliliği, asansör ve engelli erişimine ilişkin yürürlükteki mevzuata uygun yapılır. Enerji kimlik belgesi ve asansör tescil belgesi Müteahhit tarafından alınır.

10.6 Müteahhit, kullanılan malzemelere ait garanti belgelerini ve kullanım kılavuzlarını teslimde Arsa Sahibine verir.

Madde 11 – Arsa Payı Devrinin Aşamaları

11.1 Müteahhide düşen arsa payları, aşağıdaki aşamalarda ve oranlarda tapu sicil müdürlüğünde devredilir:

Devredilecek payların toplamı Müteahhit payının %100’üdür. Tabloda belirtilmeyen hiçbir aşamada devir istenemez.

11.2 Her aşamanın tamamlandığı, yapı denetim kuruluşunun seviye tespit raporu ya da Tarafların birlikte düzenlediği seviye tespit tutanağı ile belgelenir. Arsa Sahibi, seviye tespitine katılmak için …… gün önceden yazılı olarak çağrılır.

11.3 Arsa Sahibi, aşama belgesinin kendisine ulaşmasından itibaren …… gün içinde tapu sicil müdürlüğünde devre katılır ya da Madde 16.1’deki vekâlet devir yetkisi içeriyorsa devrin vekil eliyle yapılmasına itiraz etmez. Arsa Sahibinin haklı sebep olmaksızın devre katılmaması hâlinde Müteahhit, geçen süre kadar süre uzatımı ister ve Madde 19.2 uygulanır.

11.4 Son aşamadaki devir; yapı kullanma izin belgesinin alınması, Arsa Sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim tutanağıyla teslimi, Sosyal Güvenlik Kurumundan ilişiksizlik belgesinin alınması, varsa gecikme cezai şartının ödenmesi ve taşınmaz üzerinde Müteahhitten kaynaklanan hiçbir takyidat bulunmaması şartlarının birlikte gerçekleşmesinden sonra yapılır.

11.5 Müteahhit, kendisine devredilen arsa paylarını ve bunlara bağlı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir. Müteahhidin alıcılarına karşı inşaatı tamamlama ve teslim borcu yalnızca Müteahhide aittir; Arsa Sahibi bu kişilere karşı hiçbir yükümlülük üstlenmez ve Müteahhit, alıcıların Arsa Sahibine yönelteceği her türlü talepten Arsa Sahibini korumayı taahhüt eder.

11.6 Müteahhit, henüz kendisine devredilmemiş arsa paylarını ve Arsa Sahibine ait bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satamaz, satmayı vaat edemez, bunlar için kapora ya da ön ödeme alamaz. Aykırılık hâlinde Arsa Sahibi Madde 19’a göre sözleşmeyi feshedebilir ve …………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) cezai şart isteyebilir.

11.7 Müteahhit, kendisine devredilen arsa payları üzerinde finansman amacıyla ipotek tesis edebilir; ancak Arsa Sahibine ait arsa payları ve bağımsız bölümler üzerine hiçbir ad altında ipotek, haciz ya da şerh konulmasına sebep olamaz. Müteahhitten kaynaklanan bir takyidat konulursa Müteahhit bunu …… gün içinde kaldırır.

Madde 12 – Teminat

12.1 Müteahhit, sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin teminatı olarak aşağıdaki seçeneklerden [birini / birden fazlasını] verir; Taraflar seçilen seçeneği işaretler ve diğerlerini çizer:

• [Müteahhide devredilen arsa payları üzerinde Arsa Sahibi lehine …………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) bedelli ipotek tesis edilir; ipotek, her devir işlemiyle birlikte tapuda kurulur ve Madde 12.4’teki şartlar gerçekleşince kaldırılır. Müteahhit, ipotekli payları üçüncü kişiye satacaksa alıcıyı ipotekten yazılı olarak haberdar eder.]
• [Müteahhit, …………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) tutarında, kesin ve süresiz banka teminat mektubunu sözleşmenin noterde düzenlenmesinden itibaren …… gün içinde Arsa Sahibine teslim eder.]
• [Arsa payı devirleri yalnızca Madde 11’deki aşamalarda ve kademeli olarak yapılır; Taraflar bu kademeli devir düzenini teminat olarak yeterli görmüştür.]

12.2 Müteahhit, teminatı belirlenen sürede vermezse Arsa Sahibi hiçbir arsa payı devrine katılmak zorunda değildir ve noter ihtarıyla …… gün süre vererek sözleşmeyi feshedebilir.

12.3 Madde 19’daki fesih hâllerinde ya da Madde 18’e göre giderilmeyen kusurlu işlerde Arsa Sahibi, zararını ve cezai şartı teminattan karşılayabilir; teminatın yetmediği kısım için Müteahhide başvurma hakkı saklıdır.

12.4 Teminat; yapı kullanma izninin alınması, teslim tutanağının imzalanması ve Madde 18.1’deki kusur bildirim süresinin dolması üzerine, Arsa Sahibinin bu tarihe kadar bildirdiği kusurlar giderildikten sonra …… gün içinde iade edilir ya da ipotek kaldırılır. Taraflar, garanti süresi için teminatın %…… tutarındaki kısmının …… ay daha [tutulmasını / tutulmamasını] kararlaştırmıştır.

Madde 13 – Devir ve Temlik Yasağı ile Taşeron Sorumluluğu

13.1 Müteahhit; bu sözleşmeyi, sözleşmeden doğan haklarını, alacaklarını ve yükümlülüklerini Arsa Sahibinin noterde düzenlenmiş yazılı onayı olmaksızın üçüncü kişilere devredemez, temlik edemez (alacaklarını başkasına geçiremez) ve işin tamamını başkasına yaptıramaz. Bu kurala aykırı devir Arsa Sahibine karşı geçersizdir ve Madde 19’a göre fesih sebebidir.

13.2 Müteahhit şirketse; ortaklık yapısında, yönetiminde ya da unvanında meydana gelen değişiklikler …… gün içinde Arsa Sahibine yazılı olarak bildirilir. Şirketin kontrolünün el değiştirmesi, Arsa Sahibine Madde 19’a göre fesih hakkı [verir / vermez].

13.3 Müteahhit, işin bölümlerini taşeronlara yaptırabilir. Taşeronların ve bunların işçilerinin bütün iş, eylem ve ihmallerinden Müteahhit kendisi yapmış gibi sorumludur. Taşeronlar, Arsa Sahibinden doğrudan hiçbir talepte bulunamaz; Arsa Sahibine yöneltilen talepler Müteahhit tarafından karşılanır.

13.4 Müteahhit, taşeron, işçi ve malzeme alacaklılarına olan borçlarını zamanında öder. Bu borçlar nedeniyle taşınmaz üzerine haciz, ipotek ya da başka bir takyidat konulursa Müteahhit bunu …… gün içinde kaldırır; kaldırmazsa Arsa Sahibi, takyidatı kaldırmak için ödediği tutarı Müteahhitten ister ve teminattan karşılar.

Madde 14 – İş Sağlığı ve Güvenliği ile Üçüncü Kişilere Verilen Zararlar

14.1 Şantiyede iş sağlığı ve güvenliği mevzuatından doğan bütün yükümlülükler Müteahhide aittir; Müteahhit işveren sıfatını taşır. Şantiyede çalışan bütün kişilerin sigortalı olmasından, iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirilmesinden, kişisel koruyucu donanım ve güvenlik önlemlerinden Müteahhit sorumludur.

14.2 Şantiyede meydana gelen iş kazaları ve meslek hastalıklarından doğan idari para cezası, tazminat ve rücu (ödenen tutarın geri istenmesi) talepleri dâhil her türlü mali sorumluluk Müteahhide aittir. Taraflar, cezai sorumluluğun sözleşmeyle devredilemeyeceğini bilmektedir; bu nedenle Arsa Sahibi şantiyede hiçbir işveren yetkisi kullanmaz ve işin yürütülmesine karışmaz. Arsa Sahibine yöneltilen talepler, dava ve icra takipleri Müteahhit tarafından karşılanır; Arsa Sahibinin ödemek zorunda kaldığı her tutar faiziyle birlikte Müteahhitten alınır.

14.3 İnşaat nedeniyle komşu parsellere, yollara, altyapı tesislerine, komşu yapılara ve üçüncü kişilere verilen zararlar Müteahhit tarafından karşılanır. Müteahhit, inşaata başlamadan önce komşu yapıların mevcut durumunu fotoğraf ve tutanakla belgeler.

14.4 Müteahhit; inşaat bütün riskler sigortası ile üçüncü kişilere karşı mali sorumluluk sigortasını, teminat tutarları en az …………………… TL olmak üzere [yaptırır / yaptırmaz]. Poliçeler işe başlamadan önce Arsa Sahibine verilir ve inşaat süresince yürürlükte tutulur.

14.5 Şantiye çevresinin kapatılması, uyarı levhaları, hafriyat ve moloz döküm izinleri, çevre temizliği ve gürültü kurallarına uyum Müteahhidin sorumluluğundadır; bu konularda kesilen idari para cezaları Müteahhide aittir.

Madde 15 – Vergi, Harç, SGK ve Belediye Masrafları

15.1 Proje, ruhsat ve yapı denetim giderleri; yapı ruhsat harcı, kanal ve yol katılım payları, otopark bedeli, numarataj ücreti, altyapı katılım payları ile elektrik, su ve doğalgaz altyapı bağlantı bedelleri Müteahhit tarafından ödenir.

15.2 İnşaata ilişkin bütün işçi bildirimleri, sigorta primleri ve asgari işçilik yükümlülükleri Müteahhide aittir. Sosyal Güvenlik Kurumu işyeri dosyası [Müteahhit adına / Arsa Sahibi adına] açılır; dosya Arsa Sahibi adına açılsa dahi bütün prim ve cezalar Müteahhit tarafından ödenir ve Arsa Sahibine yöneltilen her türlü prim, gecikme zammı ve ceza Müteahhit tarafından karşılanır. Yapı kullanma izni için gerekli ilişiksizlik belgesi Müteahhit tarafından alınır.

15.3 Bu sözleşmenin noterde düzenlenmesine ilişkin noter ücreti, harç ve damga vergisi, yasal oranında, [Müteahhit / Arsa Sahibi / eşit olarak] ödenir. Taraflar, resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için damga vergisi ve noter harcında indirim ya da sıfır oran uygulaması bulunup bulunmadığını noterden teyit eder.

15.4 Arsa payı devirlerinde ödenecek tapu harçları ve döner sermaye ücretleri, yasal oranında, [tamamı Müteahhit tarafından / alıcı ve satıcı payı olarak kanuni dağılıma göre] ödenir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuruluş masrafları Müteahhide aittir.

15.5 Müteahhidin Arsa Sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler nedeniyle doğabilecek katma değer vergisi [Müteahhit / Arsa Sahibi] tarafından karşılanır. Arsa Sahibi gerçek kişi ise arsa teslimi nedeniyle vergi mükellefiyeti doğup doğmayacağı konusunda Taraflar bir mali müşavire danışmıştır.

15.6 Taşınmazın emlak vergisi, arsa payları devredilinceye kadar Arsa Sahibine; devredilen paylar bakımından devir tarihinden itibaren Müteahhide aittir. Bina için emlak vergisi, kat mülkiyetine geçişten sonra her malik tarafından kendi bağımsız bölümü için ödenir.

15.7 Taraflardan her biri, bu sözleşme nedeniyle kendi adına doğabilecek gelir ya da kurumlar vergisi yükümlülüklerinden kendisi sorumludur.

15.8 Bu maddede sayılmayan ve inşaatla ilgili olan her türlü vergi, harç, ücret ve ceza, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça Müteahhide aittir. Hiçbir oran bu sözleşmede yazılmamıştır; ödeme tarihindeki yasal oranlar uygulanır.

Madde 16 – Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

16.1 Arsa Sahibi; proje onayı ve ruhsat başvurusu, yapı denetim sözleşmesi, altyapı ve abonelik işlemleri, cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması ve yönetim planının tescili için gereken işlemleri Müteahhidin yapabilmesi amacıyla, sözleşmenin noterde düzenlenmesinden itibaren …… gün içinde noterde düzenleme şeklinde bir vekâletname verir. Vekâletname satış ya da devir yetkisi [içermez / yalnızca Madde 11’deki aşamalarda, oranlarda ve şartlarda Müteahhit adına devir yetkisi içerir]. Vekâlet, bu sözleşmede sayılan işlerle sınırlıdır; Müteahhit vekâleti yalnızca bu sözleşmenin ifası için ve Arsa Sahibinin menfaatine uygun biçimde kullanır, vekâletle yaptığı her işlemi …… gün içinde Arsa Sahibine yazılı olarak bildirir. Taraflar, vekâletin kanunen her zaman geri alınabileceğini bilmektedir; ancak Arsa Sahibi, vekâleti sözleşme yürürlükteyken haklı sebep olmaksızın geri alırsa bu durum sözleşmeye aykırılık sayılır ve Madde 19.2 uygulanır. Vekâlet, Müteahhide kendi adına devir yetkisi içeriyorsa bu yetki vekâletnamede açıkça yazılır.

16.2 Arsa Sahibi, taşınmazı [sözleşmenin noterde düzenlenmesinden / yapı ruhsatının alınmasından] itibaren …… gün içinde kiracı, işgalci, eşya ve her türlü engelden arındırılmış olarak Müteahhide tutanakla boş teslim eder.

16.3 Taşınmaz üzerindeki mevcut yapılar, yıkım ruhsatı alınarak, [Müteahhit / Arsa Sahibi] tarafından ve masrafı [Müteahhit / Arsa Sahibi] tarafından karşılanarak …… / …… / 20…… tarihine kadar yıkılır. Yıkımdan çıkan malzeme [Müteahhide / Arsa Sahibine] aittir. Mevcut yapıların elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri yıkımdan önce Arsa Sahibi tarafından kapatılır ve borçsuzluk belgeleri alınır.

16.4 Arsa Sahibi, sözleşme süresince taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh ya da başka bir takyidat oluşmasına sebep olmaz; Madde 2.4’te yazılı mevcut takyidatları …… / …… / 20…… tarihine kadar kaldırır.

16.5 Arsa Sahibi, taşınmazı ya da hissesini sözleşme süresince üçüncü kişilere satmaz, satmayı vaat etmez ve bu sözleşmeden doğan haklarını Müteahhidin yazılı onayı olmaksızın devretmez. Arsa Sahibinin ölümü hâlinde sözleşme mirasçılarını bağlar; mirasçılar devir ve diğer yükümlülükleri aynı şartlarla yerine getirir.

16.6 Arsa Sahibi, resmi işlemlerde imzası gereken hâllerde Müteahhidin yazılı çağrısına …… gün içinde cevap verir ve ilgili kurumda hazır bulunur ya da yetkili bir vekil gönderir.

16.7 Müteahhit, taşınmazın boş teslim tarihinden Madde 17’deki teslim tarihine kadar Arsa Sahibine aylık …………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) kira yardımı [yapar / yapmaz]. Kira yardımı her ayın …… gününe kadar Arsa Sahibinin bildireceği banka hesabına ödenir.

Madde 17 – Yapı Kullanma İzni ve Kat Mülkiyetine Geçiş

17.1 Yapı ruhsatının alınmasından itibaren …… gün içinde Müteahhit, Madde 16.1’deki vekâlete dayanarak taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurdurur. Kat irtifakında bağımsız bölümler ve arsa payları, Madde 4’teki paylaşım listesine uygun olarak Tarafların adına tescil edilir; kat irtifakı kuruluş masrafları Müteahhide aittir.

17.2 Müteahhit, Madde 7.2’deki süre içinde yapı kullanma izin belgesini alır. İzin için gereken yapı denetim uygunluk raporu, Sosyal Güvenlik Kurumu ilişiksizlik belgesi, enerji kimlik belgesi, asansör tescil belgesi, yangın uygunluk raporu ve diğer bütün belgeler Müteahhit tarafından ve masrafı kendisine ait olmak üzere sağlanır.

17.3 Yapı kullanma izninin alınmasından itibaren …… gün içinde Müteahhit, cins değişikliğini yaptırır ve kat irtifakını kat mülkiyetine çevirir; bu işlemlerin masrafları Müteahhide aittir.

17.4 Arsa Sahibine ait bağımsız bölümler, yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyeti kurulmuş olarak teslim edilir. Teslimde Taraflar her bağımsız bölüm için ayrı teslim tutanağı düzenler; tutanağa varsa eksik ve kusurlu işler listesi ve giderilme tarihi yazılır. Anahtarlar, abonelik belgeleri ve garanti belgeleri tutanakla birlikte verilir.

17.5 Müteahhit, Arsa Sahibinin yazılı onayını alarak bina yönetim planını hazırlar ve kat mülkiyeti tescilinde tapuya verir. Yönetim planında Arsa Sahibinin bağımsız bölümleri aleyhine ayrıcalık yaratılamaz.

17.6 Ortak alanların elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri ile asansör bakım sözleşmesi, teslimle birlikte kat malikleri kuruluna ya da yöneticiye devredilir; bu tarihe kadar olan ortak giderler Müteahhide aittir.

Madde 18 – Kusurlu İş ve Garanti

18.1 Arsa Sahibi, teslim tutanağının imzalanmasından itibaren …… gün içinde bağımsız bölümlerini gözden geçirir ve gözle görülen kusurları Müteahhide yazılı olarak bildirir. Müteahhit, bildirilen kusurları bildirimden itibaren …… gün içinde masrafı kendisine ait olmak üzere giderir.

18.2 Teslim sırasında fark edilemeyen gizli kusurlar, ortaya çıkmalarından itibaren derhal yazılı olarak bildirilir; Müteahhit bunları da bildirimden itibaren …… gün içinde giderir.

18.3 Müteahhit, teslim tarihinden itibaren …… yıl süreyle işçilik ve malzeme kusurlarından; taşıyıcı sistem, çatı ve su yalıtımı kusurlarından ise …… yıl süreyle sorumludur. Kanunda öngörülen daha uzun zamanaşımı ve sorumluluk süreleri saklıdır; bu maddedeki süreler kanuni süreleri kısaltmaz.

18.4 Müteahhit, bildirilen kusuru süresinde gidermezse Arsa Sahibi, kusuru üçüncü kişiye giderterek bedelini Müteahhitten isteyebilir ve Madde 12’deki teminattan karşılayabilir; bedel indirimi isteme hakkı saklıdır.

18.5 Bağımsız bölümü kullanılamaz hâle getiren ya da hakkaniyete göre kabulü beklenemeyecek önemli kusurlarda Arsa Sahibi teslimi reddedebilir; bu hâlde teslim yapılmamış sayılır ve Madde 9 uygulanır.

18.6 Garanti süresi içinde yapılan onarımlar nedeniyle Arsa Sahibinin bağımsız bölümünü kullanamadığı süre için Müteahhit, Madde 9.1’deki ölçüye göre kira kaybını karşılar.

Madde 19 – Fesih Hâlleri ve Sonuçları

19.1 Arsa Sahibi, aşağıdaki hâllerde Müteahhide noter aracılığıyla göndereceği ihtarla …… günlük süre verir; bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmeyi noter aracılığıyla feshedebilir:

• Yapı ruhsatının Madde 6.2’deki tarihe kadar alınamaması;
• İşe Madde 7.1’deki sürede başlanmaması ya da inşaatın Müteahhit tarafından kesintisiz …… aydan uzun süre durdurulması;
• Gecikmenin Madde 9.4’teki süreyi aşması;
• Onaylı projeye, yapı ruhsatına ya da Teknik Şartnameye ağır ve giderilmeyen aykırılık;
• Madde 11.6, 11.7 ya da 13.1’e aykırı davranılması;
• Madde 12’deki teminatın verilmemesi ya da teminatın geçersiz hâle gelmesi;
• Müteahhit hakkında iflas, konkordato ya da aciz işlemlerinin başlaması, yapı müteahhitliği yetki belgesinin iptali.

19.2 Müteahhit, Arsa Sahibinin Madde 16’daki yükümlülüklerini (vekâlet verme, boş teslim, takyidatları kaldırma, devre katılma) noter ihtarıyla verilen …… günlük ek süreye rağmen yerine getirmemesi hâlinde sözleşmeyi noter aracılığıyla feshedebilir.

19.3 Sözleşmenin Müteahhidin kusuruyla feshi hâlinde:

• Taşınmaz üzerindeki inşaat, o günkü hâliyle Arsa Sahibine kalır; Müteahhit şantiyeden hiçbir yapı unsurunu sökemez. Fesih tarihine kadar yapılan işin bedeli, yapı denetim kuruluşunun ya da bilirkişinin tespit edeceği fiziki seviyeye göre hesaplanır; bu hesapta projeye aykırı, kusurlu ya da yıkımı gereken imalatlar ve Arsa Sahibi için değer taşımayan işler dikkate alınmaz. Arsa Sahibinin cezai şart, teminat ve zarar alacakları bu bedelden mahsup edilir (düşülür); mahsup sonrasında kalan tutar varsa Taraflar bunu fesih tarihine kadar devredilmiş arsa paylarıyla takas ederek tasfiye eder.
• Müteahhit, kendisine devredilmiş olup karşılığı olan iş seviyesinin tamamlanmadığı arsa paylarını …… gün içinde Arsa Sahibine geri devreder; devretmezse Arsa Sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir.
• Arsa Sahibi, Madde 9’daki cezai şartı, Madde 12’deki teminatı paraya çevirme hakkını ve bunları aşan zararını isteme hakkını kullanabilir.
• Müteahhit, şantiyeyi …… gün içinde boşaltır ve proje, ruhsat ve yapı denetim belgelerinin asıllarını Arsa Sahibine teslim eder.

19.4 Sözleşmenin Arsa Sahibinin kusuruyla feshi hâlinde Müteahhit, fesih tarihine kadar yaptığı işin bedelini ve belgelenmiş zararını isteyebilir; Taraflar hesaplaşmayı yapılan işin fiziki seviyesi ve Madde 11’deki devir oranları üzerinden yapar.

19.5 Sözleşmenin Madde 6.5, 8.4 ya da Tarafların kusuru bulunmayan başka bir sebeple sona ermesi hâlinde Taraflar birbirinden cezai şart ya da kâr kaybı isteyemez; yapılan işin fiziki seviyesine göre devredilen paylar ve yapılan iş karşılıklı olarak tasfiye edilir, fazla devredilen arsa payları iade edilir.

19.6 Müteahhidin fesihten önce üçüncü kişilerle yaptığı satış ve satış vaadi sözleşmelerinden Arsa Sahibi sorumlu değildir; bu kişilerin Arsa Sahibine yönelteceği talepler Müteahhit tarafından karşılanır.

19.7 Fesih bildirimi, sözleşme noterde düzenlendiğinden, noter aracılığıyla yapılır. Fesih hâlinde Taraflar, tapuya işlenmiş şerhin ve ipoteğin kaldırılması için gerekli beyanları verir.

Madde 20 – Uyuşmazlıkların Çözümü

20.1 Bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda, Tarafların her ikisi de tacir ise [Bursa / ………………] mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir; Taraflardan biri tacir değilse yetki sözleşmesi hükmü uygulanmaz ve kanuni yetki kuralları geçerlidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda her hâlde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

20.2 Taraflar, dava açmadan önce uyuşmazlığı [arabuluculuk yoluyla çözmeyi deneyecektir / doğrudan yargıya taşıyabilecektir]. Kanunen zorunlu arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklarda yasal usul uygulanır.

20.3 Uyuşmazlık hâlinde noter sözleşmesi ve ekleri, onaylı projeler, yapı denetim raporları, seviye tespit tutanakları, teslim tutanakları, noter ihtarları ve banka kayıtları delil olarak kabul edilir. Teknik uyuşmazlıklarda Taraflar, mahkeme öncesinde ortak bir bilirkişiye başvurmayı [kararlaştırmıştır / kararlaştırmamıştır].

Madde 21 – Tebligat

21.1 Tarafların Madde 1’de yazılı adresleri tebligat adresidir. Adres değişikliği karşı tarafa noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla bildirilmedikçe bu adreslere yapılan tebligatlar geçerli sayılır.

21.2 Seviye tespiti çağrısı, proje sunumu, iş programı ve olağan bildirimler Madde 1’deki e-posta adreslerine yapılabilir; ihtar, ek süre, fesih, cezai şart ve vekâletin geri alınması bildirimleri noter aracılığıyla yapılır.

21.3 Arsa sahipleri birden fazla ise Müteahhit, bildirimleri her arsa sahibine ayrı ayrı yapar; arsa sahipleri kendi aralarından bir temsilci belirleyip yazılı olarak bildirirlerse bildirimler bu temsilciye yapılabilir. Temsilci: ………………………

Madde 22 – Yürürlük ve İmza

Bu sözleşme 22 maddeden oluşmakta olup …… / …… / 20…… tarihinde, aslı ……………………… Noterliğinde saklanmak ve Taraflara onaylı örnekleri verilmek üzere düzenlenmiş ve taraflarca okunup imzalanmıştır. Sözleşme, ……………………… Noterliğinde …… / …… / 20…… tarih ve …………… yevmiye numarasıyla düzenleme şeklinde yapılmakla geçerlilik kazanır.

Ekler

• EK-1: Taşınmazın güncel tapu kaydı örneği ve takyidat belgesi
• EK-2: Arsa sahiplerinin kimlik fotokopileri; Müteahhidin ticaret sicil tasdiknamesi ve imza sirküleri
• EK-3: Tarafların imzaladığı onaylı avan proje paftaları
• EK-4: Teknik Şartname ve Malzeme Listesi
• EK-5: Aşamalı iş programı
• EK-6: İmar durumu belgesi ve plan notları
• EK-7: Vekâletname örneği (varsa)
• EK-8: Teminat belgesi (banka teminat mektubu ya da ipotek belgesi)
• EK-9: Sigorta poliçeleri (varsa)

Tanıklar: 1) Ad Soyad: ……………… İmza: …… 2) Ad Soyad: ……………… İmza: ……