Arsa Payı Nedir? Dairenizin Toprağın Ne Kadarına Sahip Olduğunu Nasıl Anlarsınız?

Bir apartman dairesi aldığınızda tapuda yalnızca “3. kat 7 numaralı mesken” yazmaz; yanında “24/480” gibi bir kesir de görürsünüz. Bu kesir, binanın üzerinde durduğu toprakta sizin ne kadar hakkınız olduğunu gösterir ve buna arsa payı denir.

Arsa sahipleri için arsa payı en çok kat karşılığı anlaşmalarında önem kazanır: arsanızı müteahhide verirken aslında arsa paylarını devredersiniz. Daire sahipleri içinse aidat paylaşımından kentsel dönüşümdeki haklarına kadar pek çok konuyu etkiler. Bu rehberde arsa payını sade bir dille, örneklerle anlatıyoruz.

Arsa payı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir yapıdaki bağımsız bölümler (daire, dükkân, ofis) ayrı mülkiyet konusudur; bina ise bir arsa üzerindedir. Kanun, arsanın bağımsız bölümlere bağlanan ortak mülkiyet paylarına arsa payı adını verir.

Kısacası:

• Bağımsız bölüm: Sizin dairenizin kendisi
• Arsa payı: O daireye bağlı, binanın oturduğu toprak üzerindeki hisseniz
• Ortak yerler: Merdiven, çatı, bahçe gibi herkesin ortak kullandığı bölümler

Bu üçü birbirine bağlıdır. Daireyi satan, arsa payını da birlikte satar; daireden ayrı olarak yalnızca arsa payı satılamaz. Bir binada hiçbir bağımsız bölüme bağlanmamış, boşta kalan arsa payı da bırakılamaz.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı

Bina henüz yapılmadan, proje aşamasında arsa payları bağımsız bölümlere bağlanabilir; buna kat irtifakı denir. Bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kanun bu çevirmenin, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabileceğini söyler.

Her iki durumda da arsa payı tapuda yazar. Kat karşılığı inşaatlarda müteahhide verilecek dairelerin arsa payları genellikle kat irtifakı aşamasında devredilir.

Arsa payı ile hisseli tapu aynı şey mi?

Değil. Hisseli tapuda bir tarla veya arsa birden çok kişiye kesirli paylarla aittir ama kimin hangi metrekareyi kullanacağı belli değildir. Kat mülkiyetinde ise herkesin bağımsız bölümü bellidir; kesir yalnızca toprak üzerindeki ortak hakkı gösterir. Farkı Hisseli Tapu mu Müstakil Tapu mu? yazımızda ayrıca anlattık.

Arsa payı nasıl belirlenir?

Kanunun kuralı açıktır: arsa payları, bağımsız bölümlerin yer ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak tahsis edilir.

Yani yalnızca metrekare değil, değer esas alınır. Değeri etkileyen başlıca etkenler:

• Bölümün net ve brüt büyüklüğü
• Bulunduğu kat (zemin, ara kat, çatı katı)
• Cephesi ve manzarası
• Dükkân mı konut mu olduğu, sokağa cephesi
• Bahçe, teras gibi kullanım alanları

Varsayımsal bir örnek

Arsa üzerinde 4 bağımsız bölümlü bir bina düşünelim. Değer tablosu şöyle hazırlanmış olsun (rakamlar yalnızca hesabı göstermek içindir):

Uygulamada payda çoğu zaman daha büyük bir sayı seçilir (ör. 480, 1.000, 2.400) ki küçük farklar da ifade edilebilsin. Önemli olan, kesirlerin toplamının tam arsayı vermesi ve her bölümün payının değeriyle orantılı olmasıdır.

Arsa payı listesini kim hazırlar?

Kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilecek belgeler arasında, her bağımsız bölümün arsa payını, türünü ve numarasını gösteren bir arsa payı listesi bulunur. Bu liste malik veya tüm paydaşlarca imzalanır ve noterden onaylanır. Değer tablosu genellikle projeyi hazırlayan mimar veya mühendis tarafından hazırlanır.

Tapuda arsa payı nasıl görülür?

• Tapu senedi: Bağımsız bölüm bilgisinin yanında “arsa payı” başlığıyla kesir olarak yazar.
• e-Devlet: Tapu Bilgileri Sorgulama ekranında adınıza kayıtlı bağımsız bölümlerin arsa payı görünür.
• Tapu müdürlüğü: Binadaki tüm bölümlerin arsa paylarını gösteren liste, kat mülkiyeti dosyasında bulunur.

Tapu senedindeki diğer bilgileri okumak için Tapu Kaydı Nasıl Okunur? yazımıza bakabilirsiniz. Kesirleri metrekareye veya yüzdeye çevirmek isterseniz hisse hesaplama aracımız işinizi görür.

Varsayımsal örnek: 600 m² bir arsada 24/480 arsa payı, 600 × 24 / 480 = 30 m²’lik bir toprak hakkına denk gelir. Bu 30 m² arsada belirli bir yer değildir; tüm arsa üzerindeki ortak hissenin oranıdır.

Arsa payı neleri etkiler?

Ortak giderler

Kanuna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri aksine bir anlaşma yoksa eşit paylaşılır. Sigorta, bakım, onarım ve yönetici aylığı gibi diğer genel giderler ise her malikin arsa payı oranında ödenir.

Kat malikleri kurulu

Kat malikleri kurulu, maliklerin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Oylamada ise her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.

Bina yıkılırsa

Bina yıkıldığında bağımsız bölümler ortadan kalkar ama arsa payları kalır. Kentsel dönüşüm veya deprem riski nedeniyle yıkılıp yeniden yapılan binalarda yeni dairelerin paylaşımında arsa payı belirleyici olur. Bu yüzden arsa payının baştan doğru dağıtılmış olması uzun vadede önemlidir.

Kat karşılığında arsa payı dağılımı

Arsanızı kat karşılığı verirken sözleşmede genellikle “dairelerin yüzde 50’si arsa sahibine, yüzde 50’si müteahhide” gibi bir paylaşım yazılır. Burada iki ayrı kavramı karıştırmamak gerekir:

1. Bağımsız bölüm paylaşımı: Hangi dairelerin size, hangilerinin müteahhide kalacağı
2. Arsa payı devri: Müteahhide kalacak bölümlere bağlı arsa paylarının ona tapuda devredilmesi

Sözleşmede daire sayısı eşit bölünmüş olsa bile, size kalan dairelerin arsa payları toplamı yüzde 50’den farklı çıkabilir. Örneğin müteahhit zemin kat dükkânları ve manzaralı üst katları alıyorsa, bu bölümlerin değeri ve dolayısıyla arsa payları daha yüksek olur.

Bu yüzden kat karşılığında şunlara dikkat edin:

• Daire listesini kat, cephe ve numara bazında yazdırın. “8 daire arsa sahibine” yazmak yetmez; hangi daireler olduğu belli olmalıdır.
• Arsa payı tablosunu sözleşme aşamasında görün. Tablonun proje değerlerine uygun hazırlandığını kontrol edin.
• Arsa payı devrini inşaatın ilerlemesine bağlayın. Müteahhide düşen payların tamamını baştan devretmek yerine aşamalı devir, sözleşmede sık kullanılan bir güvencedir.
• Kat irtifakı kurulurken listeyi okuyun. Noterde imzalayacağınız arsa payı listesi sözleşmedeki paylaşımı doğru yansıtmalı.

Kat karşılığı sözleşmenin şekli ve önemli maddeleri için Kat Karşılığı Sözleşmesi, sürecin tamamı için Kat Karşılığı Nasıl Verilir? yazılarımıza bakın. Müteahhitlerin farklı tekliflerini yan yana koymak için müteahhit teklif karşılaştırma aracını, oranları denemek için kat karşılığı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Arsa payı düzeltme davası

Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı dağıtılmamışsa, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Ancak doğru tahsis edilmiş arsa payı, bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış nedeniyle değiştirilemez.

Bu iki cümle davanın özünü anlatır: dava, baştaki dağıtım hatasını düzeltmek içindir; bugün semtin değerlenmesi ya da bir dairenin yenilenmesi nedeniyle açılamaz.

Davanın temel özellikleri

• Görevli mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Bursa’daki bir bina için Bursa’daki ilgili adliyedeki sulh hukuk mahkemesi.
• Davalı: Binadaki diğer kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri.
• Değer tarihi: Yargıtay kararlarına göre karşılaştırma, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlere göre yapılır.
• Süre: Hukuk kaynaklarında davanın bir hak düşürücü süreye bağlı olmadığı belirtilir.
• İnceleme: Bölümlerin kat, büyüklük, cephe ve konum bakımından değerini karşılaştıran bilirkişi raporu genellikle gerekir.

Dava teknik ve maliyetli olabilir; bütün malikleri ilgilendirdiği için komşuluk ilişkilerini de etkiler. Açmadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.

Satın alırken ve satarken arsa payına bakın

• Daire alıyorsanız: Arsa payınızı benzer dairelerinkiyle karşılaştırın. Aynı büyüklükteki bir daireden belirgin şekilde düşükse nedenini sorun.
• Arsanızı kat karşılığı veriyorsanız: Arsa payı tablosunu, sözleşmedeki daire listesiyle birlikte okuyun.
• Eski bir binanın sahibiyseniz: Bina yenilenme aşamasına geldiğinde arsa payınız, yeni projedeki hakkınızın temelini oluşturur.

Kat karşılığının temel mantığını henüz okumadıysanız Kat Karşılığı Nedir? yazımızla başlayabilirsiniz.

Birlikte bakalım

Arsanızı kat karşılığı vermeyi düşünüyor, müteahhidin önerdiği paylaşımın ve arsa payı tablosunun size adil olup olmadığından emin olmak istiyorsanız bizi arayın ya da ücretsiz ön değerlendirme isteyin. Teklifleri birlikte okuyalım, en kısa sürede size dönüş yapalım.