Tapu Kaydı Nasıl Okunur? Şerh, Beyan, İpotek ve İrtifak Ne Demek?

Tapu senedi elinize geçtiğinde ilk baktığınız yer muhtemelen kendi adınızdır. Oysa arsa alırken asıl bakılması gereken yer, senedin pek görünmeyen tarafı ya da tapu kaydının alt bölümüdür: şerhler, beyanlar, ipotekler ve irtifak hakları. Bir arsanın değeri kadar, bu satırlarda ne yazdığı da önemlidir.

Bu rehberde tapu senedi ile tapu kaydının farkını, her alanın ne anlama geldiğini ve kaydı nereden alacağınızı adım adım anlatıyoruz.

Tapu senedi ile tapu kaydı aynı şey mi?

Değil. Mülkiyetin asıl kaydı, tapu müdürlüğündeki tapu kütüğüdür (bugün elektronik ortamda tutulur). Tapu senedi, malike verilen ve kütükteki bilgilerin bir kısmını gösteren belgedir. Tapu kayıt örneği (halk arasında “tapu kaydı” ya da “takyidat belgesi”) ise kütükteki güncel bilgilerin tamamını, kısıtlamalarla birlikte gösterir.

Pratik sonuç: Elinizdeki tapu senedi eski tarihli olabilir; o tarihten sonra arsaya haciz ya da ipotek gelmiş olabilir. Bu yüzden alım satımda karar her zaman güncel tapu kaydına göre verilir.

Tapu kaydının üst bölümü: Arsanın kimliği

Ada ve parsel numarasıyla arsanın haritadaki yerini nasıl bulacağınızı Ada Parsel Sorgulama rehberimizde anlattık. Bursa’daki bir parsel için Parsel Asistanı da ilk adımda yol gösterir.

“Niteliği: Tarla” ne demek?

Nitelik, arazinin tapudaki cinsidir; imar durumunu göstermez. Niteliği “tarla” olan bir yer imar planında konut alanında kalmış olabilir, niteliği “arsa” olan bir yer de bugün yapılaşmaya kapalı olabilir. İmar durumunu ilgili belediyeden öğrenin. Arsa, arazi ve tarla farkını bu yazımızda anlattık.

Hisse alanını okumak

Malik satırında “1/1” yazıyorsa arsanın tek sahibi vardır. “1/4”, “125/1000” gibi oranlar arsanın hisseli olduğunu gösterir. Hisseli arsada tek bir hissedar arsanın belli bir köşesinin sahibi değildir; tüm parselde payı oranında ortaktır. Hisse oranını metrekareye çevirmek için hisse hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz; hisseli ve müstakil tapu farkı için şu rehbere bakabilirsiniz.

Tapu kaydının alt bölümü: Takyidat

TKGM’nin tanımıyla takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları ve rehinlerdir. TKGM’ye göre tapu kayıt örneği Web Tapu üzerinden başvurarak, tapu müdürlüğüne gitmeden alınabilir; ücret olarak harç ve döner sermaye bedeli alınır.

Bu bölüm dört başlık altında okunur.

1. Şerhler

Şerh, bir hakkın ya da kısıtlamanın tapuya not edilmesidir. Şerh verilince bu hak ya da kısıtlama, arsa üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani şerhli bir arsayı alan kişi, o şerhle birlikte alır.

Arsa alırken en sık görülen şerhler:

• Haciz şerhi: Malikin borcu nedeniyle icra dairesinin koyduğu kısıtlama.
• İhtiyati tedbir şerhi: Arsa üzerinde süren bir dava nedeniyle mahkemenin koyduğu kısıtlama.
• Satış vaadi şerhi: Malikin arsayı başkasına satmayı noterde vaat ettiğini gösterir.
• Kat karşılığı (inşaat) sözleşmesi şerhi: Arsanın bir müteahhide kat karşılığı verildiğini gösterir.
• Kira şerhi: Arsanın kiraya verildiğini ve kiracının hakkının yeni malike karşı da korunacağını gösterir.
• Önalım (şufa) hakkı şerhi: Belirli kişilerin arsayı öncelikle satın alma hakkı olduğunu gösterir.
• İflas ve konkordato şerhleri: Malikin mallarına yönelik toplu kısıtlamalardır.

Hukukçuların aktardığına göre satış vaadi ve inşaat sözleşmesi şerhleri, beş yıl içinde satış yapılmaz veya hak tapuya tescil edilmezse kendiliğinden düşer.

Haciz, ipotek ve tedbirli arsaların nasıl alınacağını ve şerhlerin satış günü nasıl kaldırıldığını Hacizli veya İpotekli Arsa Alınır mı? rehberimizde anlattık.

2. Beyanlar

Beyan, arsayla ilgili bilgilendirici bir nottur. Bilgilendirici olması önemsiz olduğu anlamına gelmez. Arsa ve tarlalarda sık görülen beyanlar:

• Muhdesat beyanı: Arsanın üzerindeki yapı veya ağaçların başka birine ait olduğunu gösterir. Tarla ve bahçelerde sık rastlanır; satın aldığınız arazideki zeytin ağaçları başkasına ait olabilir.
• Aile konutu beyanı: Taşınmazın aile konutu olduğunu gösterir; satışta eşin rızası gerekir.
• Kamulaştırma beyanı: Arsanın kamulaştırma sürecine alındığını gösterir.
• Riskli yapı beyanı: Üzerindeki yapının riskli olarak belirlendiğini gösterir.
• Kamu hukukundan doğan kısıtlamalar: Örneğin koruma alanı, imar ya da tarım mevzuatından doğan notlar.
• Malikin kendisi gelmeden işlem yapılmaması beyanı: Malik, Web Tapu üzerinden bizzat gelmeden taşınmazına işlem yapılmamasına yönelik beyan koyabilir.

3. İrtifak hakları

İrtifak hakkı, arsa üzerinde başkasına tanınmış bir kullanma hakkıdır. Arsa ve tarlalarda en sık görülenler:

• Geçit hakkı: Komşu parselin sahibinin sizin arsanızdan geçerek yola ulaşma hakkı.
• Mecra hakkı: Su, kanalizasyon, elektrik hattı gibi tesisatın arsanızdan geçirilme hakkı.
• İntifa hakkı: Bir kişinin arsayı kullanma ve gelirinden yararlanma hakkı (örneğin malik başkası olsa da ömür boyu kullanma hakkı).
• Üst hakkı: Başkasının arsanız üzerinde yapı yapma ve sahip olma hakkı.

İrtifak hakkı arsayı satılamaz yapmaz, ama kullanımını sınırlar. Ortasından enerji hattı geçen bir tarlada yapılaşma ve ağaç dikimi kısıtlanabilir. Kaydın lehine mi (sizin parselinize bir hak sağlar) yoksa aleyhine mi (sizin parselinizi yükler) olduğuna bakın. Yolu olmayan parsellerdeki geçit hakkını Yolu Olmayan Arsa ve Geçit Hakkı yazımızda anlattık.

4. Rehinler (ipotek)

Rehin hanesinde arsanın bir borcun teminatı olarak gösterildiği ipotekler yer alır. Burada alacaklı (çoğunlukla banka), ipotek tutarı ve derecesi yazar. İpotekli bir arsa satılabilir; TKGM’ye göre ipotek borcuyla birlikte devre engel yoktur. Ama ipotek arsayla birlikte yeni malike geçer. Bu yüzden alımlarda ipoteğin satıştan önce kapatılması istenir.

Dikkat: İpotek tutarı, bugünkü borç tutarı değildir. Gerçek borç bankadan ayrıca öğrenilmelidir.

Tapu kaydı nereden alınır?

Malik iseniz: e-Devlet ve Web Tapu

• e-Devlet: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinden kendi taşınmaz bilgilerinizi görebilirsiniz. TKGM’ye göre bunun için T.C. kimlik numaranızın tapu sistemine kayıtlı olması gerekir; kayıtlı değilse e-Devlet’teki ilgili bölümden ya da Web Tapu’dan beyanda bulunabilirsiniz.
• Web Tapu: Güncel tapu senedi, ipotek belgesi ve tapu kayıt örneği alınabilir; satış başvurusu da buradan başlatılır.

e-Devlet’te size ait olmayan bir taşınmaz görünüyorsa Web Tapu’dan ya da Alo 181 Tapu ve Kadastro hattından bildirebilirsiniz.

Alıcı iseniz

Başkasına ait tapu kaydındaki malik ve kısıtlama bilgilerine kural olarak kendiniz ulaşamazsınız. Pratik yol şudur:

1. Satıcıdan, Web Tapu’dan yeni alınmış tapu kayıt örneğini isteyin.
2. Ada ve parsel bilgisini TKGM Parsel Sorgu’da kontrol edin: harita, yüzölçümü ve nitelik uyuşuyor mu?
3. Satış günü, tapu müdürlüğünde işlem öncesi kaydı yeniden kontrol edin. Kayıt gün içinde bile değişebilir.

Kimlik ve belge sahteciliğine karşı alınacak önlemleri Tapu Dolandırıcılığına Karşı Önlemler yazımızda anlattık.

Tapu kaydını okurken 7 soruluk kontrol

1. Satıcının adı ve hissesi kayıtla birebir aynı mı?
2. Pay 1/1 mi, yoksa arsa hisseli mi?
3. Niteliği ne? İmar durumu belediyeden ayrıca öğrenildi mi?
4. Şerhler hanesinde haciz, tedbir ya da satış vaadi var mı?
5. Beyanlar hanesinde muhdesat, kamulaştırma ya da aile konutu kaydı var mı?
6. İrtifak hanesinde geçit, mecra ya da enerji hattı var mı?
7. Rehin hanesinde ipotek var mı; güncel borç ne kadar?

Bu soruların ve diğer belgelerin tamamı arsa alım satım kontrol listemizde yer alıyor. Bilmediğiniz terimler için arsa sözlüğümüze bakabilirsiniz.

Birlikte bakalım

Elinizdeki tapu kaydında anlamını bilmediğiniz bir şerh, beyan ya da ipotek varsa, satış veya alım kararından önce birlikte bakalım. Bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz; en kısa sürede dönüş yaparız.