Arsanız Kamulaştırılırsa: Süreç, Bedel, Uzlaşma ve Dava Yolu

Kapınıza bir tebligat geldi ve arsanızın, tarlanızın ya da bir kısmının yol, okul, baraj ya da başka bir kamu işi için kamulaştırılacağı yazıyor. Böyle bir yazı çoğu arsa sahibini tedirgin eder. Ancak süreç kanunla belirlenmiştir ve sizin de söz hakkınız vardır. Bu rehberde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre süreci adım adım, sade bir dille anlatıyoruz.

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, devletin ya da belediye gibi bir kamu kurumunun, kamu yararı gereken bir iş için özel mülkiyetteki bir taşınmazı bedelini ödeyerek almasıdır. Kamulaştırmayı yapan kuruma kanunda “idare” denir. Arsa sahibi satmak istemese bile kamulaştırma yapılabilir; ama bedelin ödenmesi şarttır.

1. Kamulaştırma kararı ve tapuya şerh

İdare kamulaştırma kararını verdikten sonra durumun tapu siciline şerh edilmesini ister. Bu şerh, arsanızın kamulaştırma sürecinde olduğunu gösterir. İdare şerh tarihinden itibaren altı ay içinde mahkemeye başvurduğunu gösteren belgeyi tapuya vermezse şerh tapu idaresince kendiliğinden silinir.

2. Bedelin belirlenmesi ve uzlaşma görüşmesi

Kanun, idarenin önce satın alma usulünü denemesini esas alır. İdare bir kıymet takdir komisyonu ve bir uzlaşma komisyonu kurar. Kıymet takdir komisyonu taşınmaz için tahmini bir bedel belirler; ancak bu bedel size yazılan davet yazısında yer almaz.

Size gönderilen yazıda pazarlık için idareye başvurmanız istenir. Bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde başvurabilirsiniz. Görüşmede bir bedel teklif edilir. Anlaşmaya varılırsa bir tutanak düzenlenir ve idare bu tutanaktan itibaren en geç kırk beş gün içinde bedeli ödemek ve tapuda devri yaptırmakla yükümlüdür.

Uzlaşma görüşmesine gitmeden önce arsanızın gerçekçi değerini bilmeniz çok önemlidir. Bölgedeki benzer satışları, imar durumunu ve arsanın özelliklerini gösteren bilgilerle görüşmeye gitmek, pazarlıkta elinizi güçlendirir. Arsa değeri nasıl öğrenilir yazımız bu konuda yol gösterir.

3. Anlaşma olmazsa: Bedel tespiti ve tescil davası

Görüşmede anlaşma çıkmazsa ya da başvurmazsanız idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar. Bu davayı siz değil, idare açar.

Mahkeme, başvurudan itibaren en geç otuz gün sonrası için bir duruşma günü belirler ve sizi çağırır. Duruşmada hâkim tarafları önce bedel konusunda anlaşmaya davet eder. Yine anlaşma olmazsa mahkeme yerinde keşif yapar ve bilirkişilerden rapor alır. Bilirkişiler raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verir. Raporlara itiraz edebilir, görüşlerinizi dilekçeyle bildirebilirsiniz.

Bedel nasıl hesaplanır?

Kanuna göre bilirkişiler, Sermaye Piyasası Kurulu’nun kabul ettiği değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir rapor hazırlar. Değerlendirmede şunlar dikkate alınır:

• Arsalarda: Kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri.
• Tarım arazilerinde: Arazinin mevkii ve şartlarına göre, kamulaştırmanın yapıldığı tarihteki mevcut kullanım şekli ve bu şekle göre getireceği net gelir.
• Diğer özellikler: Yüzölçümü, imar durumu, yapı varsa yapı maliyeti, varsa resmi makamlarca daha önce yapılmış değerlendirmeler.

Kamulaştırmaya konu işin kendisinin yaratacağı değer artışı hesaba katılmaz. Arsanızın yalnızca bir kısmı alınıyorsa ve kalan kısmın değeri düşüyorsa bu durumu mahkemede mutlaka dile getirin: değer düşüşü bedele eklenir. Kalan kısım kullanılamayacak durumdaysa ve kamulaştırmaya karşı iptal davası açmadıysanız, tebligattan itibaren otuz gün içinde yazılı başvurarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz.

Kamulaştırmanın kendisine itiraz: İptal davası

Bedele değil, kamulaştırma kararının kendisine itirazınız varsa, örneğin kamu yararı olmadığını ya da usule aykırı yapıldığını düşünüyorsanız, idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Bu dava, mahkemenin size yaptığı tebligattan ya da gazete ilanından itibaren otuz gün içinde açılmalıdır. Tapu kaydındaki maddi hatalar için ise adli yargıda düzeltim davası açılabilir.

İptal davası açtığınızı, bedel davasına bakan asliye hukuk mahkemesine de belgeyle bildirmeniz gerekir. Belgelendirmezseniz kamulaştırma kesinleşir ve taşınmaz, mahkemenin belirlediği bedel üzerinden idare adına tescil edilir. Bu süreler kısa olduğu için tebligatı aldığınız gün bir avukata danışmanızı öneririz.

Kullanılmayan kamulaştırma: Geri alma hakkı

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare amaca uygun hiçbir işlem yapmazsa, eski malik aldığı bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazını geri alabilir. Bu hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Hisseli arsalarda ve kiracılı tarlalarda

Arsanız hisseliyse mahkemenin davetiyesinde tapudaki maliklerin adları yer alır ve paydaşlardan her biri tek başına dava açabilir. Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüşse ve yalnızca bir paydaşın kullandığı kısım alınıyorsa, işlem yalnızca o paydaşlar hakkında yürütülür ve bedel paylarına göre ödenir. Paydaşların uzlaşma görüşmesine birlikte hazırlanması, farklı tekliflerle karşılaşmamak açısından faydalı olur. Hisseli mülkiyetin kuralları için hisseli arsa nasıl satılır yazımıza bakabilirsiniz. Arsanızı kiraya verdiyseniz kiracınızı da durumdan haberdar edin.

Kamulaştırma ile imar planı farkı

Bazen tebligat kamulaştırmaya değil, arsanızı etkileyen bir imar planı değişikliğine aittir. İmar planındaki bir değişikliğe itiraz süresi ve yolu farklıdır; bu konuyu imar planına itiraz rehberimizde ayrıca anlattık.

Kısa özet

1. Tebligatın tarihini not edin; süreler kısadır.
2. Uzlaşma davetine on beş gün içinde başvurun.
3. Görüşmeye arsanızın gerçekçi değerini bilerek gidin.
4. Anlaşma olmazsa bedel davasında bilirkişi raporlarını dikkatle okuyun.
5. Kamulaştırmanın kendisine itirazınız varsa otuz gün içinde avukatla iptal davasını değerlendirin.

Arsanızın değerini bilerek görüşmeye gidin

Kamulaştırma tebligatı aldıysanız uzlaşma görüşmesinden önce arsanızın bölgedeki emsallere göre durumunu konuşmak için ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.