Kısa cevap
TOKİ kendi arsalarını dönem dönem açık artırmayla satar; satış listesi, şartname ve sözleşme örneği toki.gov.tr'de ilan edilir. Katılmak için her arsa için ayrı katılım teminatı yatırılır, salonda ya da internet üzerinden teklif verilir ve en yüksek teklif TOKİ'nin onayıyla kesinleşir. Ödeme peşin ya da listede yazan peşinat ve vade seçenekleriyle yapılır; tapu devrinin ne zaman yapılacağı şartname ve sözleşmede yazar.
TOKİ yalnızca konut satmaz; elindeki arsaları da dönem dönem açık artırmayla satışa çıkarır. Bu satışlarda konut, ticaret, sanayi, tarım ya da “plansız alan” niteliğinde çok farklı parseller bulunabilir. TOKİ’nin en son duyurusuna göre 47 ildeki 405 arsa 29–30 Eylül 2026 tarihlerinde açık artırmayla satılacak; bu listede Bursa yer almıyor (TOKİ, 14 Eylül 2026).
Bu rehberde bir TOKİ arsa satışının baştan sona nasıl işlediğini, TOKİ’nin Eylül 2026 satışı için yayımladığı satış şartnamesine dayanarak anlatıyoruz. Her satışın şartnamesi ayrı yayımlanır; oran ve süreler değişebileceği için katılmadan önce o satışın belgelerini mutlaka okuyun.
Satışlar nerede duyurulur?
- TOKİ’nin haberler bölümü: Her satış için “TOKİ, … ilde … arsayı açık artırmayla satacak” başlıklı bir duyuru yayımlanır.
- Satış belgeleri: Duyurunun altında satış listesi, satış şartnamesi ve satış sözleşmesi örneği yer alır.
- Müzayede sitesi: Açık artırmayı TOKİ adına Emlak Yönetim düzenler; internetten teklif de bu şirketin müzayede sitesi üzerinden verilir.
Şartnameye göre satış listesi, satış tarihinden en az 15 gün önce TOKİ’nin internet sitesinde ilan edilir.
Satış listesinde neler yazar?
Satış listesi, arsayı değerlendirmek için en önemli belgedir. Her parsel için genellikle şunlar yer alır:
- İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası ile yüzölçümü,
- İmar durumu (örneğin konut alanı, ticaret alanı ya da plansız alan) ve yapılaşma koşulları,
- Tapudaki şerhler ve açıklamalar,
- Muhammen (tahmini) bedel ve ödeme seçeneği (peşin ya da vadeli).
Açıklamalar bölümünü atlamayın. Örneğin Haziran 2026 listesinde Osmangazi Alaşar’daki bir parsel için “18. madde uygulamasına tabi”, “yaklaşık 160 m² yola terki mevcuttur” ve “Büyükova Korunma Alanı içerisindedir” notları vardı (TOKİ, 4 Haziran 2026). Ağustos 2026 listesindeki Nilüfer Kayapa/Zafer parseli ise “plansız alan” olarak, nazım planda tarım alanı notuyla yer aldı (TOKİ, 27 Temmuz 2026). Bu tür notlar, parselde ne yapılabileceğini doğrudan etkiler.
Adım adım açık artırma süreci
1. Belgeleri okuyun, arsayı yerinde görün
Şartnameye göre tanıtım bilgileri taahhüt niteliğinde değildir ve teklif veren, taşınmazı mevcut durumuyla (hisse, işgal, imar, tapu gibi bilgilerle) görmüş ve kabul etmiş sayılır. Arsayı açık artırmadan önce yerinde görmeniz ve imar durumunu ilgili belediyeden teyit etmeniz bu yüzden önemlidir. Nasıl yapılacağını imar durumu rehberimizde anlattık.
2. Katılım teminatını yatırın
Teklif vermek isteyen herkes, talip olduğu her arsa için ayrı ayrı katılım teminatı yatırır. Teminat, arsanın muhammen bedeline göre kademelidir. Eylül 2026 şartnamesindeki kademelerden bazıları:
| Muhammen bedel | Katılım teminatı |
|---|---|
| 500.000 TL’ye kadar | 50.000 TL |
| 500.001 – 2.500.000 TL | 100.000 TL |
| 2.500.001 – 10.000.000 TL | 500.000 TL |
| 10.000.001 – 25.000.000 TL | 2.000.000 TL |
Teminatı yatırıp şartnameyi imzalayan her katılımcıya bir “bayrak numarası” verilir.
3. Açık artırmaya katılın
Açık artırma, duyuruda belirtilen salonlarda yapılır; internet bağlantısıyla da teklif verilebilir. İnternetten katılmak için katılım belgelerinin açık artırmadan önce iletilmesi ve onay alınması gerekir. Teklifler, listede yazan peşin ya da vadeli seçenek üzerinden alınır.
4. En yüksek teklifi verdiyseniz: teminat ve hizmet bedeli
En yüksek teklifi veren, teklif bedelinin %4’ü oranında teminatı ve %2 + KDV tutarındaki Emlak Yönetim hizmet bedelini kısa bir süre içinde yatırır.
Katılım teminatı ve %4’lük teminat, satış kesinleştikten sonra satış bedelinin peşinatından düşülür. Hizmet bedeli ise ayrı bir ödemedir.
5. TOKİ’nin onayı
İhale, TOKİ’nin onayıyla kesinleşir. Şartnamede TOKİ’nin arsa satışlarında Devlet İhale Kanunu’na ve Kamu İhale Kanunu’na tabi olmadığı, ihaleyi yapıp yapmamakta ya da iptal etmekte serbest olduğu yazılıdır. TOKİ satıştan vazgeçerse yatırılan teminatlar ve hizmet bedeli iade edilir.
6. Ödeme ve sözleşme
Onay size bildirildikten sonra, belirtilen süre içinde peşin bedelin tamamını ya da vadeli satışta peşinatı ödeyip sözleşme imzalamanız gerekir. Bu aşamada ihale karar pulu ve sözleşme damga vergisi de ödenir. Süresinde ödeme yapmayan ya da sözleşme imzalamayan katılımcının hakkı iptal edilir; yatırdığı teminatlar ve hizmet bedeli geri verilmez.
7. Tapu devri
Şartnameye göre tapu devri, bedelin tamamının ödenmesi ve/veya şartların yerine gelmesinin ardından yapılır. Tapu harcı ve masrafları kanunen ait oldukları taraflarca ödenir; satış tarihinden sonra doğan emlak vergisi gibi yükümlülükler alıcıya aittir. Harç hesabı için tapu masrafı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.
Taksit ve ÜFE farkı nasıl işler?
Vadeli satışlarda koşullar her satışın listesinde yazar. Son satışlarda görülen seçenekler şöyleydi:
| Satış | Vadeli seçenekler |
|---|---|
| 25 Aralık 2025 | %25 peşinat – 48 ay, %40 peşinat – 36 ay |
| 12–14 Ağustos 2026 | %25 peşinat – 48 ay, %30 peşinat – 48 ay |
| 29–30 Eylül 2026 | %25 peşinat – 48 ay |
Eylül 2026 şartnamesine göre taksitler her yıl Ocak ve Temmuz’da, bir önceki altı aylık dönemin Üretici Fiyatları Endeksi’ne (ÜFE) göre yeniden hesaplanır. Artış ilk altı ayda en fazla %10, yıllık en fazla %20 ile sınırlıdır; ÜFE eksi çıkarsa indirim yapılmaz. Taksitlerle birlikte binde 4 banka komisyonu da ödenir.
Listede “peşin alımda indirim uygulanacaktır” notu olan arsalarda, sözleşme imzalanmadan önce bildirilirse vadeli bedel üzerinden %15 indirimle peşin sözleşme yapılabilir. Vadeli sözleşme imzalandıktan sonra indirim istenemez.
Teklif vermeden önce dikkat edilecekler
- Plan değişiklikleri: Sözleşmeden sonra TOKİ dışında yapılan plan değişikliklerinden TOKİ sorumlu değildir.
- İmar uygulaması kesintileri: Uygulama görmemiş parsellerde düzenleme ortaklık payı (DOP) gibi yasal kesintiler olabilir ve yüzölçümü azalabilir. Kavramı DOP rehberimizde anlattık.
- Hisseli parseller: Listede hisseli olduğu belirtilen parsellerde diğer hissedarların ön alım hakkı vardır.
- Tarım arazileri: Listede özel not bulunan bazı tarım arazilerine yalnızca tek kişi ya da şirket teklif verebilir, ortaklı teklif alınmaz.
- Ortak ekleme: Sözleşme imzalanana kadar en fazla iki ortak eklenebilir.
- Kendi hesabınızı yapın: Teminat, hizmet bedeli, vergi ve harçlar ile olası ÜFE artışlarını toplam maliyete ekleyin.
Bursa’da TOKİ arsası satışa çıkıyor mu?
Evet, dönem dönem. Aralık 2025 ile Ağustos 2026 arasındaki satış listelerinde Karacabey, Orhaneli, Osmangazi, Harmancık ve Nilüfer’den parseller yer aldı. Hangi satışta hangi parselin listelendiğini Bursa TOKİ projeleri sayfamızda ilçe ilçe topladık. TOKİ’ye ait bir arazinin bulunması, orada proje yapılacağı anlamına gelmez; bu konuyu TOKİ gelecek denilen arsa rehberimizde ele aldık.
TOKİ satış listesinde gördüğünüz bir Bursa parselinin imar notlarını ya da çevresindeki arsalarla karşılaştırmasını konuşmak isterseniz bizi arayabilir veya ön değerlendirme formunu doldurabilirsiniz.