Kısa cevap
İlk Evim Arsa, TOKİ'nin 2022'de başvuru aldığı ve hak sahiplerine altyapılı arsa tahsis ederek evlerini kendilerinin yapmasını sağlayan programdır. Arsa bedelinin onda biri peşin, kalanı dokuz yılda faizsiz ödenir; hak sahibi belirli süreler içinde inşaata başlamak ve evin kaba kısmını bitirmek zorundadır. TOKİ'nin açıklamasına göre şu anda bu program için yeni başvuru alınmıyor.
“TOKİ’den arsa alıp kendi evini yapmak” diye bilinen uygulamanın resmi adı İlk Evim Arsa Projesi’dir. TOKİ, 2022’de açıkladığı İlk Evim paketinde 250.000 sosyal konutun yanında hazine arazilerinde 100.000 altyapılı konut arsası üretileceğini duyurdu (TOKİ İlk Evim sayfası). Bu arsalar, kurayla belirlenen hak sahiplerine taksitle tahsis ediliyor; evi ise hak sahibi kendisi yapıyor.
Bu rehberde programın şartlarını, ödeme ve inşaat kurallarını ve Bursa’daki son durumu TOKİ’nin resmi belgelerine dayanarak anlatıyoruz.
Program şu an nerede?
- Başvurular 10 Ekim – 15 Kasım 2022 tarihleri arasında alındı (TOKİ SSS).
- Şartları sağlayan 722.698 başvuru arasından Ocak 2023 itibarıyla hak sahipliği kurası çekildi (TOKİ İlk Evim Arsa).
- Arsa üretimi (plan, parselasyon, tescil ve altyapı) tamamlanan projelerde yer belirleme kuraları ve tahsisler proje proje yapılıyor.
- TOKİ’nin açıklamasına göre şu an yeni başvuru alınmıyor; yeni bir dönem olursa TOKİ’nin sitesinden duyurulacak.
Yani bugün bu programdan yararlanabilecek olanlar, 2022’de başvurup asil ya da yedek hak sahibi olan kişilerdir.
2022 başvuru şartları neydi?
Aşağıdaki şartlar yeni bir başvuru dönemi için değil, programın nasıl işlediğini anlamanız için özetlenmiştir (TOKİ başvuru şartları):
- T.C. vatandaşı olmak ve 18 yaşını doldurmuş olmak,
- Projenin bulunduğu yerde, belirlenen kurallara göre ikamet etmek ya da nüfusa kayıtlı olmak,
- Hanenin (kendisi, eşi ve 18 yaş altı çocukları) aylık net gelirinin belirlenen sınırı aşmaması,
- Kendisi, eşi ya da ergin olmayan çocuğu adına ev yapmaya uygun bir arsa ya da bir konut veya kat irtifaklı arsa payı bulunmaması,
- Daha önce TOKİ uygulamalarından yararlanmamış olmak,
- Başvuru bedelini yatırmak.
Müstakil arsa mı, müşterek arsa mı?
| Müstakil arsa | Müşterek arsa | |
|---|---|---|
| Büyüklük | Yaklaşık 350–500 m² | Plana göre değişir |
| Ne yapılır? | Tek konut | Birden fazla konutlu toplu yapı |
| Mülkiyet | Tek hak sahibi | Konut sayısı kadar hissedar |
| Konut büyüklüğü | En fazla brüt 150 m² | Konut başına 150 m² sınırı |
Müşterek arsada hak sahipleri aynı parselde hissedar olur. Hangi katın ve cephenin kime düşeceğine hissedarlar ya da kuracakları konut yapı kooperatifi karar verir; TOKİ’nin bu konuda bir rolü yoktur. Hisseli mülkiyetin genel işleyişini hisseli tapu rehberimizde anlattık.
Tahsis süreci adım adım
- Hak sahipliği kurası: Asil ve yedek hak sahipleri belirlendi; bilgilendirme e-Devlet üzerinden yapıldı.
- Arsa üretimi: Proje alanında imar planı, parselasyon, tapu tescili ve altyapı çalışmaları tamamlanır.
- Ön katılım bedeli: Bazı projelerde yer belirleme kurasından önce peşinata sayılan bir ön katılım bedeli istendi. Örneğin Bursa Harmancık müstakil projesinde bu ödeme 5 Mart – 5 Eylül 2025 arasında yapıldı (TOKİ duyurusu).
- Yer belirleme kurası: Hangi parselin kime düşeceği noter kurasıyla belirlenir.
- Sözleşme: Hak sahibi, aile durumunu gösterir beyannameyle Ziraat Bankası şubesine gider, peşinatı öder ve borçlanma sözleşmesi imzalar.
- Tapu: Tapu, TOKİ lehine ipotekli ve kısıtlamalı (şerhli) olarak hak sahibine devredilir.
Ödeme koşulları
TOKİ’nin tahsis süreci belgesine göre (hak sahipliği sonrası süreç):
- Arsa bedelinin onda biri peşin ödenir; daha önce ödenen başvuru ve ön katılım bedelleri peşinattan düşülür.
- Kalan tutar dokuz yılda faizsiz ödenir: ya yıllık dokuz eşit taksit ya da aylık 108 taksit. Sözleşmede bu iki seçenekten biri seçilir.
- Taksitler, sözleşmeden bir yıl sonra başlar.
- Borcun tamamı istenirse tek seferde ödenebilir; erken ödemede indirim uygulanmaz.
Arsa bedelleri, TOKİ’nin açıklamasına göre SPK onaylı değerleme şirketlerinin çalışmaları ve TOKİ’nin değerlendirmesiyle belirleniyor.
İnşaat şartı: Evi ne zaman yapmanız gerekiyor?
Bu programın en önemli kuralı inşaat süresidir. Altyapısı tamamlanmış arsada tapu tarihinden, altyapısız arsada ise altyapının bittiği tarihten itibaren:
- Müstakil arsada: Bir yıl içinde inşaata başlanmalı, iki yıl içinde evin kaba (nüve) kısmı tamamlanmalıdır.
- Müşterek arsada: Bir yıl içinde inşaata başlanmalı, iki yıl içinde tüm bloklarda zemin kat taban döşemesi bitirilmelidir.
Bu şartlara uyulmazsa TOKİ, ödenen tutarın onda birini cezai şart olarak keser, kalanını iade eder ve arsayı geri alır.
Proje onayı ve yapı ruhsatı, arsanın bulunduğu yerdeki belediyeden alınır. TOKİ, resmi olarak talep edilirse proje desteği verdiğini, ancak kredi ya da inşaat desteği sağlamadığını belirtiyor. Konut imarlı bu arsalar iş yeri olarak kullanılamaz.
Devir, satış ve vazgeçme kuralları
- Arsa olarak satılamaz. Tapuda TOKİ lehine ipotek, geri alım (iştira) hakkı ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na dayanan bir şerh bulunur. Bu kısıtlamalar, inşaat şartı yerine getirilip borç tamamen ödendiğinde kaldırılır; ancak ondan sonra devir mümkündür.
- Banka sözleşmesi devredilemez, arsalar arasında değişim (becayiş) yapılamaz.
- Kiraya verme: Konut yapıldıktan sonra mümkündür.
- Cayma: Sözleşmeden sonraki 14 gün içinde vazgeçilirse ödenen tutarın tamamı iade edilir; sonrasında vazgeçilirse ödenenin onda biri kesilir.
- Vergi ve harç: TOKİ’ye göre program kapsamındaki işlemler her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır; tapu devrindeki döner sermaye ücretini hak sahibi öder.
Bu kurallar nedeniyle “TOKİ arsası hakkı devren satılık” gibi tekliflere karşı dikkatli olun. Resmi belgelere göre hak sahipliği ve banka sözleşmesi başkasına devredilemiyor.
Bursa’da İlk Evim Arsa
TOKİ’nin Bursa sayfasında Merkez, Büyükorhan, Gemlik, Harmancık, Keles, Orhaneli ve Orhangazi için müstakil ve müşterek arsa projeleri listeleniyor (TOKİ Bursa sayfası). Tahsis duyurusu yapılan projeler şunlar (tahsis duyuruları):
| Proje | Tür | Tahsis işlemleri |
|---|---|---|
| Harmancık Merkez 1 Nolu G.Ö.B. | Müstakil | 5 Ocak – 6 Şubat 2026 |
| Orhaneli Fevzipaşa 1 Nolu G.Ö.B. | Müşterek | 23 Şubat – 27 Mart 2026 |
| Büyükorhan Orhan 1 Nolu G.Ö.B. | Müstakil | 1 Temmuz – 3 Ağustos 2026 |
Tablodaki “G.Ö.B.” kısaltması, TOKİ duyurularında gecekondu önleme bölgesi için kullanılıyor. Orhaneli projesinin türünü TOKİ’nin tahsis duyurusundaki ifadeye göre yazdık; duyuru listesindeki başlıkta ise “müstakil” ifadesi geçiyor, bu nedenle hak sahiplerinin kendi duyurularını kontrol etmesini öneririz. Diğer ilçelerdeki projeler için 28 Eylül 2026 itibarıyla tahsis duyurusu görünmüyor. Bursa’daki tüm TOKİ projelerini Bursa TOKİ projeleri sayfamızda ilçe ilçe topladık.
Hak sahibiyseniz güncel durumunuzu e-Devlet’teki “İlk Evim Arsa Tahsis ve Durum Bilgisi Sorgulama” ekranından takip edebilirsiniz. Bursa’da arsa ya da tarla almayı düşünüyor ve seçenekleri konuşmak istiyorsanız bizi arayabilir veya ön değerlendirme formunu doldurabilirsiniz.