Müstakil tapuda parselin tamamı tek bir malike aittir; hisseli tapuda ise aynı parselde birden fazla kişi pay sahibidir ve her birinin payı tapuda oran olarak (örneğin 1/4) yazılır. Hisseli tapuda payınız kâğıt üzerinde bellidir, ancak parselin hangi bölümünün size ait olduğu çoğu zaman belli değildir; risklerin büyük kısmı da buradan doğar.
Bu rehberde iki tapu türü arasındaki farkları, hisseli arsa veya tarla alırken dikkat edilmesi gerekenleri, hissenizi satarken yapmanız gerekenleri ve hisseli tapudan müstakil tapuya geçiş yollarını anlatıyoruz.
Müstakil tapu nedir?
Müstakil tapu, bir parselin tamamının tek bir malike ait olduğunu gösterir. Malik, parseli başkasının onayına ihtiyaç duymadan satabilir, ipotek ettirebilir veya imar durumuna uygun olarak yapı ruhsatı için başvurabilir.
Arsa piyasasında müstakil tapulu parseller genellikle daha kolay alıcı bulur. Çünkü alıcı neyi, nerede ve ne kadar aldığını net olarak bilir.
Hisseli tapu nedir?
Hisseli tapuda parselin mülkiyeti birden fazla kişi arasında paylaşılmıştır. Türk Medeni Kanunu bu ortak mülkiyeti iki türe ayırır: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.
Paylı mülkiyet
Paylı mülkiyette her paydaşın payı tapuda oran olarak yazılıdır. Her paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir, bağışlayabilir veya rehin edebilir.
Buna karşılık parselin tamamını satmak, üzerine yapı yapmak veya tamamı üzerinde önemli bir tasarrufta bulunmak için kural olarak tüm paydaşların oybirliği gerekir.
Elbirliği mülkiyeti
Elbirliği mülkiyeti en sık mirasta görülür. Bir kişi vefat ettiğinde taşınmaz mirasçılar adına “iştirak hâlinde” tescil edilir ve tapuda pay oranı yazmaz. Bu durumda mirasçılardan biri kendi payını tek başına satamaz; taşınmazla ilgili işlemler için ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Mirasçılar anlaşarak elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Bundan sonra her mirasçı kendi payı üzerinde ayrı ayrı işlem yapabilir.
| Özellik | Müstakil tapu | Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti |
|---|---|---|---|
| Tapuda görünüm | Tek malik | Paydaşlar ve pay oranları | Ortaklar; pay oranı yazmaz |
| Tek başına satış | Parselin tamamı satılabilir | Kendi payı satılabilir | Tek başına satılamaz |
| Yapı ruhsatı | Malik başvurur | Kural olarak tüm paydaşların onayı | Tüm ortakların onayı |
| Önalım hakkı | Söz konusu değil | Var | Kural olarak gündeme gelmez |
Önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını paydaş olmayan birine satarsa, diğer paydaşlar aynı bedeli ödeyerek bu payı kendilerine geçirmeyi isteyebilir. Buna önalım veya şufa hakkı denir ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Hak dava yoluyla kullanılır; davacı, satış bedelini ve alıcının ödediği tapu masraflarını mahkemenin belirlediği sürede yatırmak zorundadır.
Alıcı açısından bunun anlamı şudur: Hisseli bir parselden pay satın aldıktan sonra belirli bir süre boyunca bir paydaş dava açarak payı sizden alabilir. Paydaşlar arasındaki satışlarda ise önalım hakkı kural olarak kullanılamaz.
Paydaşlar önalım hakkından önceden vazgeçebilir; ancak bu vazgeçmenin geçerli olması için resmi şekilde yapılması gerekir.
Tapuda gerçek bedelden düşük bir değer gösterilmesi, olası bir önalım davasında taraflar arasında bedel tartışmasına yol açabilir. Gerçek satış bedelinin tapuda beyan edilmesi hem bu açıdan hem de vergi açısından daha güvenlidir.
Hisseli arsa veya tarla alırken riskler
Fiili kullanım: Hangi bölüm sizin?
Tapuda “1/8 pay” yazması, parselin belirli bir köşesinin size ait olduğu anlamına gelmez. Satıcının “şu kısım benim” diye gösterdiği yer diğer paydaşları bağlamaz.
Paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması varsa mutlaka inceleyin. Bu tür anlaşmalar tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası
Paydaşlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme mümkünse parseli paydaşlar arasında aynen bölüştürür; bölünemiyorsa taşınmazın satışına karar verir ve bedel paylara göre dağıtılır.
İhale yoluyla yapılan satış, payınıza düşen tutarın beklediğinizden düşük olmasına yol açabilir. Paydaş sayısı arttıkça bu tür davaların açılma ihtimali de artar.
Yapı ruhsatı zorluğu
Hisseli bir parselde yapı ruhsatı almak için kural olarak tüm paydaşların onayı (muvafakati) aranır.
Paydaşlardan birine ulaşılamaması, vefat etmiş bir paydaşın mirasçılarının anlaşamaması veya tek bir paydaşın itirazı projeyi durdurabilir. Aynı sorun kat karşılığı sözleşmelerinde de yaşanır; müteahhitler genellikle tüm paydaşların imzasını ister.
Tarım arazilerinde hisse kısıtları
Tarım arazileri 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında korunur. Bu kanun ve ilgili yönetmelikler, tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmesini ve paydaş sayısını artıracak bazı hisseli satışları sınırlandırır; satış öncesinde il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünün görüşü istenebilir.
“Tarladan hisse alın, üzerine küçük bir ev yapın” şeklindeki tekliflere karşı dikkatli olun. İmar izni olmayan yerde yapılan yapılar yıkım ve para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşabilir. Tarla alımıyla ilgili ayrıntılar için tarla nedir rehberimize bakabilirsiniz.
Diğer riskler
- Paydaşlardan birinin payına haciz konulursa o pay icra yoluyla satılabilir ve tanımadığınız biri paydaşınız olabilir.
- Yurt dışında yaşayan veya vefat etmiş paydaşlar nedeniyle ortak karar almak uzayabilir.
- Hisseli payların alıcı kitlesi dardır; payın satış değeri, parselin tamamının değerinden oransal olarak hesaplanan tutarın altında kalabilir.
Hisseli tapu alırken kontrol edilecekler
- Tapu kaydında tüm paydaşları, pay oranlarını ve şerh, beyan, ipotek, haciz kayıtlarını inceleyin.
- Mülkiyetin paylı mı yoksa elbirliği mi olduğunu kontrol edin.
- Parselin imar durumunu ve 18. madde uygulamasının yapılıp yapılmadığını öğrenin.
- Varsa paydaşlar arasındaki kullanım anlaşmasını görün.
- Mümkünse diğer paydaşlarla görüşün; önalım hakkından resmi şekilde vazgeçmeleri riskinizi azaltır.
- Gerçek satış bedelini tapuda beyan edin.
Daha kapsamlı bir liste için arsa alım satım kontrol listemize göz atabilirsiniz.
Hisseli arsa nasıl satılır?
Hisseli bir arsayı iki yoldan satabilirsiniz: yalnızca kendi payınızı satarsınız ya da paydaşlarla anlaşıp parselin tamamını birlikte satarsınız. Paylı mülkiyette kendi payınızı diğer paydaşların onayı olmadan satabilirsiniz; ancak paydaş olmayan birine satışta diğer paydaşların önalım hakkı doğar ve alıcı payı kaybetme riskiyle karşılaşabilir. Bu yüzden hisse satışlarında alıcı bulmak çoğu zaman daha zordur ve fiyat, parselin tamamının satışına göre daha düşük kalabilir.
Paydaşlar birlikte hareket ederse parselin tamamı müstakil bir arsa gibi pazarlanabilir; alıcı kitlesi genişler. Anlaşma sağlanamazsa son çare ortaklığın giderilmesi davasıdır; ancak dava uzun sürebilir ve taşınmaz ihale ile satıldığında bedel beklentinin altında kalabilir.
Hissenizi satarken yapılacaklar
- Payınızı ve paydaşları netleştirin. Güncel tapu kaydından pay oranınızı ve diğer paydaşları öğrenin. Mülkiyet elbirliği hâlindeyse önce diğer mirasçılarla birlikte hareket etmeniz veya paylı mülkiyete geçmeniz gerekir.
- Önce paydaşlara sorun. Diğer paydaşlar çoğu zaman en doğal alıcıdır ve onlara yapılan satışta önalım hakkı kural olarak gündeme gelmez.
- Birlikte satışı değerlendirin. Paydaşlar parselin tamamını birlikte satmaya karar verirse alıcı kitlesi genişleyebilir ve pazarlık kolaylaşabilir.
- Alıcıyı bilgilendirin. Paydaş olmayan birine satışta önalım riskini açıkça anlatmak, sonradan doğabilecek anlaşmazlıkları azaltır.
- Satışı paydaşlara bildirin. Satışın diğer paydaşlara bildirilmesi, önalım süresinin başlaması açısından önemlidir.
Hisseli arsanızı ya da tarlanızı satmayı düşünüyorsanız arsanızı satalım sayfasından bize ulaşabilirsiniz.
Hisseli tapudan müstakil tapuya geçiş yolları
İfraz
Parsel, imar planındaki en küçük parsel büyüklüğü ve yol cephesi şartlarını sağlayacak şekilde bölünebiliyorsa belediyeye ifraz başvurusu yapılabilir. İfrazla oluşan yeni parseller paydaşlar arasında paylaştırılarak her birinin müstakil tapu alması sağlanabilir.
Tarım arazilerinde ise ifraz, 5403 sayılı Kanun’daki asgari büyüklük kuralları nedeniyle çoğu zaman mümkün olmaz.
Rızai taksim
Tüm paydaşlar anlaşırsa parseli kendi aralarında bölüşebilir; buna rızai (anlaşmalı) taksim denir. Uygulamada çoğunlukla ifraz işlemiyle birlikte yürür ve sonunda tapu müdürlüğünde her paydaş adına ayrı parsel tescil edilir.
Genellikle en hızlı ve en az masraflı yol budur; ancak tüm paydaşların imzası gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davası
Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Sonuç aynen taksim olabileceği gibi taşınmazın ihaleyle satılması da olabilir. Bu nedenle dava, anlaşma yolları denendikten sonra başvurulacak son çare olarak düşünülmelidir.
Diğer yollar
- Diğer paydaşların paylarını satın alarak parselin tamamına sahip olmak
-
- madde uygulaması sırasında, payınız yeterliyse, ayrı bir imar parseli tahsis edilmesini talep etmek