Kat Karşılığı Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Kat karşılığı sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bütün hakları ve yükümlülükleri belirler. İnşaat yıllarca sürebileceği için sözleşmede yazmayan her konu ileride anlaşmazlık konusu olabilir. Bu rehberde sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeleri bir kontrol listesi olarak topladık.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşme taslağını imzadan önce bir avukata inceletmenizi öneririz.

Sözleşmenin şekli: noter

Kat karşılığı sözleşmesi, arsa paylarının müteahhide devri borcunu da içerdiği için noterde resmi şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı bir sözleşme ileride geçersiz sayılabilir ve tarafları zor durumda bırakabilir. Sözleşmenin tapu kaydına şerh verdirilmesi de üçüncü kişilere karşı koruma sağlayabilir.

Mutlaka bulunması gereken maddeler

Taraflar ve taşınmaz

• Tarafların açık kimlik ve iletişim bilgileri; müteahhit şirketse unvanı ve yetki belgesi numarası
• Arsanın ada, parsel ve tapu bilgileri
• Hisseli arsada bütün paydaşların sözleşmeye katılması

Paylaşım oranı ve paylaşım listesi

• Toplam inşaat alanından arsa sahibine düşecek pay
• Hangi bağımsız bölümlerin kime kalacağı: kat, cephe, büyüklük ve varsa dükkânlar
• Otopark, depo ve bahçe kullanımının nasıl paylaşılacağı
• Proje sonradan değişirse paylaşımın nasıl yeniden yapılacağı

Proje, ruhsat ve süre

• Projenin ne kadar sürede hazırlanıp ruhsat başvurusunun yapılacağı
• İnşaata başlama ve teslim tarihi
• Gecikme durumunda uygulanacak cezai şart ve fesih şartları
• Mücbir sebeplerin neler olduğu

Malzeme ve işçilik

• Ayrıntılı malzeme ve işçilik şartnamesi (marka, model ve kalite sınıfı)
• Arsa sahibine düşen dairelerle müteahhide kalan dairelerin aynı kalitede yapılacağı
• Yapı denetim sürecine uyulacağı

Tapu devri ve teminat

• Müteahhide düşen arsa paylarının hangi aşamalarda devredileceği (örneğin kaba inşaatın bitmesi, iskânın alınması)
• Varsa banka teminat mektubu ve tutarı
• Müteahhidin sözleşmeyi başkasına devredip devredemeyeceği

Masraflar ve vergiler

• Proje, ruhsat, yapı denetim, abonelik ve iskân masraflarını kimin ödeyeceği
• Yıkılacak bina varsa yıkım masrafı ve inşaat süresince kira yardımı
• Tapu harçları ve vergilerin kime ait olacağı

Kat karşılığında vergi ve harç durumu işlemin şekline göre değişebilir; sözleşmeden önce bir mali müşavire danışın.

Teslim ve iskân

• Dairelerin yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış olarak teslim edileceği
• Teslimde eksik ve kusurların nasıl bildirileceği ve ne sürede giderileceği
• Ortak alanların teslim şartları

Anlaşmazlık

• Anlaşmazlıkta başvurulacak yol ve yetkili mahkeme
• Sözleşmenin feshi hâlinde yapılmış işin ve devredilmiş payların ne olacağı

İmzadan önce son kontrol

• Sözleşmedeki paylaşım listesi, konuştuğunuz teklifle aynı mı?
• Teslim süresi ve cezai şart açıkça yazıyor mu?
• Tapu devri aşamalara bağlanmış mı?
• Malzeme şartnamesi sözleşmenin ekinde mi?
• Taslağı bir avukat inceledi mi?

Notere götüreceğiniz taslağı sıfırdan yazmak zorunda değilsiniz: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi örneğimizi ve noter öncesi kat karşılığı ön protokol örneğini doldurup yazdırabilir, avukatınızla birlikte üzerinde çalışabilirsiniz.

Birlikte hazırlanalım

Müteahhitle masaya oturmadan önce arsanızdan ne çıkabileceğini ve bölgede gerçekçi paylaşım aralığını bilmek pazarlıkta elinizi güçlendirir. Arsanıza müteahhit bulalım sayfasından bize ulaşın.