Arsa, onaylı bir imar planı içinde kalan, parselasyonu yapılmış ya da yapılabilecek durumda olan ve plan kurallarına göre üzerine yapı yapılabilen parseldir. İmarlı arsa ise imar planında kullanım amacı (konut, ticaret, sanayi gibi) ve yapılaşma koşulları belirlenmiş, ruhsat alınarak üzerine bina yapılabilecek arsa demektir.
Bursa’da satılık arsa ilanlarında “imarlı”, “imara yakın”, “imar sınırında” gibi ifadelerle sıkça karşılaşırsınız. Bu ifadelerin hukuki anlamı birbirinden çok farklıdır. Bu rehberde arsanın ne olduğunu, imarlı arsanın ne anlama geldiğini ve arsa alırken nelere bakmanız gerektiğini adım adım anlatıyoruz.
Arsa Nedir?
İmar mevzuatında arsa, kabaca imar planına ve ilgili mevzuata göre üzerinde yapı yapılmasına elverişli parsel olarak tanımlanır. Bir parselin gerçek anlamda arsa sayılabilmesi için genellikle üç şartın bir arada bulunması beklenir:
- Onaylı imar planı içinde olması: Parsel, yürürlükteki bir uygulama imar planının sınırları içinde kalmalıdır.
- İmar parseli haline gelmiş olması: Parselin sınırları plana uygun biçimde düzenlenmiş olmalıdır.
- Yapılaşmaya elverişli olması: Parselin yola cephesi, büyüklüğü ve biçimi plandaki koşulları karşılamalıdır.
Kadastro parseli ve imar parseli farkı
Kadastro parseli, tapu ve kadastro çalışmalarıyla oluşmuş, sınırları çoğunlukla arazinin eski kullanımına göre çizilmiş parseldir. İmar parseli ise imar planındaki yollara, adalara ve yapı düzenine göre yeniden oluşturulmuş parseldir.
Bir parsel imar planı içinde olsa bile henüz imar parseli haline gelmemişse doğrudan yapı ruhsatı alınamayabilir. Bu durumda önce ifraz (bölme), tevhit (birleştirme) ya da 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılması gerekir. Bu düzenlemede parselden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesildiği için elinize geçecek net alan küçülebilir.
İmarlı Arsa Ne Demek?
İmarlı arsa, imar planında ne amaçla kullanılacağı ve üzerine ne kadar yapı yapılabileceği belirlenmiş arsadır. Kısacası plan, parselin “ne olacağını” ve “ne kadar büyüyebileceğini” söyler.
İmar planı kademeleri
İmar planları genellikle iki kademede hazırlanır: genel kullanım kararlarını gösteren nazım imar planı ve parsel bazında yapılaşma koşullarını belirleyen uygulama imar planı. Yapı ruhsatı için kural olarak uygulama imar planının bulunması gerekir. Nazım planda konut alanı görünmesi, parselin hemen yapılaşmaya açık olduğu anlamına gelmez.
Planda karşılaşabileceğiniz kullanım türleri
- Konut alanı: Ev ve apartman yapılabilen alanlar.
- Ticaret ya da konut + ticaret alanı: Dükkân, ofis, iş yeri gibi kullanımlar.
- Sanayi ve depolama alanları.
- Turizm alanları.
- Kamu ve sosyal donatı alanları: Yol, park, okul, ibadet yeri, sağlık tesisi gibi alanlar.
Son maddeye özellikle dikkat edin. Tapuda “arsa” yazan ama planda park ya da okul alanına ayrılmış bir parselde özel yapılaşma yapılamaz; bu parseller genellikle kamulaştırma bekleyen alanlardır.
“İmarlı” ile “imar gelecek” arasındaki fark
İlanlardaki “imara yakın”, “imar sınırında”, “yakında imar gelecek” gibi ifadeler resmi bir durumu göstermez. Plan onaylanıp kesinleşmeden hiçbir beklenti güvence değildir. Satın alma kararınızı söylentiye değil, belediyenin resmi kayıtlarına dayandırın.
Tapuda Arsanın Cinsi
İmar parseli haline gelmiş taşınmazların tapudaki cinsi genellikle “arsa” olarak yazılır. Ancak tapudaki cins her zaman güncel durumu göstermez:
- İmar planına alınmış ama cins değişikliği yapılmamış parsellerde tapuda hâlâ “tarla” ya da “bağ” yazabilir.
- Üzerinde bina olan parsellerde “kargir ev ve arsası”, “apartman” gibi nitelikler görülür.
- Tapuda “arsa” yazması, bugün o parsele yapı yapılabileceğini garanti etmez; plan sonradan değişmiş olabilir.
Bu nedenle tapu kaydı ile imar durumunu birlikte değerlendirmek gerekir. Arsa, arazi ve tarla arasındaki farkları karşılaştırma rehberimizde tablo halinde bulabilirsiniz.
Arsa Alırken Nelere Bakılmalı?
1. İmar durumu ve plan notları
İlk ve en önemli adım, parselin güncel imar durumunu resmi kaynaktan öğrenmektir. Bursa’da bunu parselin bulunduğu ilçe belediyesinin e-imar sistemi veya imar müdürlüğü üzerinden, gerektiğinde Bursa Büyükşehir Belediyesi’ne de danışarak yapabilirsiniz. Plan notlarını, askıdaki plan değişikliklerini ve plana karşı açılmış bir dava olup olmadığını da sorun. Adımlar için İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? rehberine göz atın.
2. TAKS ve KAKS (emsal)
- TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın zemine oturacağı alanın parsel alanına oranıdır.
- KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ya da emsal: Yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır.
Örneğin 500 m² bir arsada TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 ise binanın taban alanı en fazla 150 m², emsale dahil toplam inşaat alanı ise en fazla 600 m² olabilir. Merdiven, asansör, otopark gibi bazı alanların emsale dahil olup olmadığı yönetmelikte ayrıca düzenlenir. Kendi arsanız için kaba bir hesap yapmak isterseniz emsal hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Bunlara ek olarak kat yüksekliği (gabari ya da Hmax) ile ön, yan ve arka bahçe mesafeleri de binanın gerçek büyüklüğünü belirler.
3. Yol cephesi ve ulaşım
Yapı ruhsatı için parselin imar planında gösterilen bir yola cephesi olması gerekir. Plandaki yolun fiilen açılmış olup olmadığını yerinde kontrol edin. Parselin bir bölümü yola ayrılacaksa, elinizde kalacak net alanı hesaba katmayı unutmayın.
4. Altyapı
Elektrik, içme suyu, kanalizasyon ve doğalgaz bağlantısının olup olmadığı hem maliyeti hem de yapı süresini etkiler. Bursa’da su ve kanalizasyon hizmetleri BUSKİ tarafından yürütülür; bölgedeki altyapı durumunu ilgili kurumlardan sorabilirsiniz.
5. Tapu kaydı ve şerhler
e-Devlet veya Web Tapu üzerinden tapu kaydını inceleyin. Şerhler ve beyanlar hanesinde özellikle şunlara bakın:
- İpotek, haciz ve ihtiyati tedbir,
- Kamulaştırma şerhi,
- Önalım, intifa, geçit gibi haklar,
- İmar uygulamasıyla ilgili beyanlar.
Şerhli bir arsanın satışı mümkün olabilir. Ancak şerhin sizin için ne anlama geldiğini satın almadan önce netleştirmeniz gerekir.
6. Hisse durumu
Tapuda birden fazla malik varsa arsa hisselidir. Hisseli arsada belirli bir bölüm size ait değildir, diğer paydaşların önalım hakkı bulunabilir ve yapı ruhsatı için genellikle tüm paydaşların onayı gerekir. Ayrıntılar için Hisseli Tapu ve Müstakil Tapu rehberimize bakabilirsiniz.
7. Zemin ve doğal riskler
Bursa, deprem riski taşıyan bir bölgede yer alır. Arsanın eğimi, zemin yapısı ve dere yatağına ya da heyelan alanına yakınlığı, hem yapı maliyetini hem de yapılaşma şartlarını etkiler. Plan notlarında afet riski ya da zemin etüdü şartı olup olmadığına bakın. Mudanya ve Gemlik gibi kıyı ilçelerinde kıyı kenar çizgisi ve kıyıya ilişkin özel kurallar da ayrıca değerlendirilmelidir.
8. Masraflar
Tapu devrinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı tapu harcı öder; buna döner sermaye ücreti eklenir. Toplam bütçenizi yaparken bu masrafları, varsa DOP kesintisini ve altyapı bağlantı giderlerini de hesaba katın.
Bursa’da Satılık Arsa Ararken Kısa Notlar
- İmar planları ilçeden ilçeye, hatta mahalleden mahalleye değişir. Bir bölge için geçerli bilgiyi başka bir yere genellemeyin.
- İlanlardaki metrekare fiyatlarını karşılaştırırken emsal, yol ve DOP durumunu da hesaba katın. Aynı büyüklükteki iki arsanın inşaat hakkı çok farklı olabilir.
- Satıcıdan ada, parsel ve imar bilgilerini yazılı olarak isteyin ve bu bilgileri resmi kaynaklardan kendiniz teyit edin.
- Kaparo ya da ön ödeme yapmadan önce tapu kaydını, şerhleri ve imar durumunu mutlaka kontrol edin.
Doğru arsa; yalnızca fiyatı uygun olan değil, imar durumu net, yolu ve altyapısı belli, tapu kaydı temiz olan arsadır. Bu kontrolleri baştan yapmak, ileride yaşanabilecek sürprizlerin önüne geçer.