0551 079 86 76Kısa cevap
Arsa çeşitleri iki ayrı ölçüye göre ayrılır. İmar planındaki kullanıma göre konut, ticaret, sanayi, turizm ya da karma kullanımlı arsa; tapudaki mülkiyete göre müstakil tapulu veya hisseli arsa. İlanlardaki kupon, villa imarlı ya da muhtelif gibi ifadeler piyasa dilidir; arsanın gerçek türünü belediyeden alınan imar durumu ve tapu kaydı gösterir.
“Arsa” deyince herkes aynı şeyi anlamaz. İlanlarda konut imarlı, villa imarlı, kupon, hisseli, muhtelif gibi pek çok ifade görürsünüz. Bunların bir kısmı imar planındaki kullanımı, bir kısmı tapudaki mülkiyeti, bir kısmı da yalnızca piyasa dilini anlatır. Bu yazıda arsa tiplerini bu üç gruba ayırarak anlatıyoruz.
Önce temel ayrım: arsa, onaylı bir imar planı içinde kalan ve plan kurallarına göre üzerine yapı yapılabilen parseldir. Tarla ve arazi ise kural olarak imar planı dışındaki alanlardır. Bu farkın ayrıntısı için arsa, arazi ve tarla farkı rehberimize bakın.
1. İmar planındaki kullanıma göre arsa çeşitleri
İmar planı her parsele bir kullanım verir. Arsanın asıl “tipini” belirleyen budur ve belediyeden alınan imar durum belgesinde yazar.
| Arsa tipi | Ne için ayrılmış? | Dikkat |
|---|---|---|
| Konut imarlı arsa | Konut yapımı | Kat adedi ve emsal kaç daire çıkacağını belirler |
| Ticari arsa | Dükkân, ofis, iş yeri | Ana yola cephe ve plan notları fiyatı çok değiştirir |
| Karma kullanımlı arsa | Ticaret ve konut birlikte | Hangi katın hangi kullanıma ayrıldığı plan notunda yazar |
| Sanayi arsası | Fabrika, atölye, depo | Organize sanayi bölgesi içinde mi dışında mı olduğu ayrı kurallara bağlıdır. Satış için: sanayi arsası satışı |
| Turizm arsası | Otel, tesis | Kıyı ve koruma alanlarında ek izinler gerekebilir |
| Kamu kullanımına ayrılmış parsel | Okul, park, yol, cami vb. | Özel kişiye ait olsa da yapı yapılamaz; kamulaştırma gündeme gelebilir |
Villa imarlı arsa ve A2, A3 arsa
“Villa imarlı” mevzuatta ayrı bir tür değildir; ilanlarda genellikle düşük katlı ve ayrık nizam yapılaşmaya izin veren konut parselleri için kullanılır. İlanda geçen A2, A3 ifadesindeki A ayrık nizamı, rakam ise kat sayısını anlatır: A2 iki katlı, A3 üç katlı ayrık nizam demektir.
2. Tapudaki mülkiyete göre arsa çeşitleri
| Tip | Anlamı | Ne zaman tercih edilir? |
|---|---|---|
| Müstakil tapulu arsa | Parselin tamamı tek kişiye ait, hisse 1/1 | Tek başına satış, kredi ve ruhsat kolaydır |
| Hisseli arsa | Parsel birden fazla kişiye oranla ait | Daha ucuzdur ama yeriniz belli değildir; yapı için paydaşların uzlaşması gerekir |
| Miras kalan arsa | Mirasçılar adına iştirak hâlinde tescilli | Paylaşma yapılmadan tek başınıza satamazsınız. Ayrıntı: miras kalan arsa satışı |
Payınızın kaç m² ettiğini hisse hesaplayıcı ile görebilirsiniz.
3. İlanlarda geçen piyasa ifadeleri
Bu ifadelerin çoğu mevzuatta tanımlı değildir; ilanı yazan kişinin anlattığı şeyi özetler.
- Kupon arsa: İmar uygulaması tamamlanmış, müstakil tapulu ve tek başına ruhsat alınabilecek parsel.
- Muhtelif arsa: “Muhtelif” çeşitli demektir. İmar durumu listedeki seçeneklere uymayan ya da birden fazla kullanım içeren arsalar için seçilebilir; tek bir resmî anlamı yoktur.
- Köy arsası: Köy yerleşik alanı içindeki parsel. Yapılaşma imar planı yerine özel kurallarla belirlenir.
- Hobi bahçesi: Çoğu zaman tarım arazisinden satılan küçük hisselerdir; arsa değildir ve yapı yapma hakkı vermez.
- İfrazlı arsa: Büyük bir parselden ifraz yoluyla ayrılmış parsel.
Arsanın tipini nereden doğrularsınız?
- İmar durumu: Parselin plandaki kullanımı, emsal, kat adedi ve çekme mesafeleri belediyeden alınan imar durum belgesinde yazar. Bursa’da ilk bakış için: Bursa e-imar sorgulama.
- Tapu kaydı: Cins (arsa, tarla, bağ…), malik sayısı ve hisse oranı tapu kaydında yazar. Okuma rehberi: tapu kaydı nasıl okunur.
- İlan ile belgeyi karşılaştırın. İlandaki “imarlı”, “kupon” ya da “villa imarlı” ifadesi belgede karşılık bulmuyorsa karar vermeden önce sorun.
Arsanızın hangi tipte olduğunu ve bunun fiyatı nasıl etkilediğini birlikte görmek isterseniz ada ve parsel bilginizle ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.
