Arsama Kamulaştırma Geldi, Ne Yapmalıyım? Uzlaşma, Bedel ve Dava Süreleri

Posta kutunuzda bir belediyenin, Karayolları’nın ya da başka bir kamu kurumunun yazısı var: arsanızın tamamı ya da bir kısmı yol, okul, park veya başka bir kamu hizmeti için kamulaştırılacak. İlk tepki çoğu zaman paniktir. Oysa kamulaştırmanın kanunda belirlenmiş adımları ve süreleri var. Bunları bilen arsa sahibi hem hakkını korur hem de bedelin adil belirlenmesini sağlar.

Bu rehberde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre sürecin nasıl işlediğini, hangi sürelere dikkat etmeniz gerektiğini ve hangi noktada ne yapmanız gerektiğini sade bir dille anlatıyoruz. Süreler ve madde numaraları Kanun’un güncel konsolide metninden alınmıştır.

Önce en önemli iki süre

Mahkemenin tebligatında ayrıca 10 gün içinde savunma ve delillerinizi yazılı olarak bildirmeniz istenir. Bu süreleri kaçırmamak için her tebligatın geldiği günü bir kenara yazın.

Kamulaştırma nasıl başlar?

Kamulaştırma, idarenin kamu yararı kararıyla başlar. Onaylı imar planına göre yapılacak hizmetlerde ayrıca kamu yararı kararı aranmaz; idare kamulaştırmaya başladığını gösteren bir karar alır. Yani arsanız imar planında yol, park ya da okul alanında kalıyorsa kamulaştırma her an gündeme gelebilir. Plandaki durumu öğrenmek için İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? rehberimize bakabilirsiniz.

İdare kararı verdikten sonra kamulaştırmayı tapu kaydınıza şerh ettirir. Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde idare, mahkemeye bedel tespiti için başvurduğunu gösteren belgeyi tapuya vermezse şerh tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir. Tapu kaydınızda bu şerhi nasıl göreceğinizi Tapu Kaydı Nasıl Okunur? rehberimizde anlattık.

1. Adım: Uzlaşma görüşmesi (satın alma usulü)

Kanun, tapulu taşınmazlarda idarenin önce satın alma usulünü denemesini esas alır. Süreç şöyle işler:

1. İdare, kendi içinden en az üç kişilik bir kıymet takdir komisyonu kurar. Komisyon uzman raporlarından, ticaret odalarından ve yerel emlak bürolarından da bilgi alarak arsanın tahmini bedelini belirler.
2. Ayrıca en az üç kişilik bir uzlaşma komisyonu pazarlığı yürütür.
3. İdare size resmî taahhütlü bir yazı gönderir. Bu yazıda tahmini bedel yazılmaz; yalnızca arsanızı pazarlıkla satın almak ya da başka bir taşınmazla takas etmek istediği bildirilir.
4. Yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurursanız, komisyonun belirlediği tarihte pazarlık görüşmesi yapılır.
5. Anlaşma, komisyonun tahmin ettiği değeri geçmemek üzere yapılır. Anlaşırsanız bir tutanak imzalanır. Bu tutanak tapuda satış beyanınız yerine geçer.
6. İdare, tutanaktan itibaren en geç 45 gün içinde bedeli hazırlar; arsa idare adına tescil edilir ve bedel size ödenir.

Dikkat: Uzlaşmada anlaşıp tutanağı imzalarsanız, Kanun’a göre bu kamulaştırmaya ya da bedeline karşı sonradan itiraz davası açamazsınız. Bu yüzden görüşmeye gitmeden önce arsanızın bugünkü piyasa değerini bilin. Bölgedeki benzer satışları, imar durumunu ve arsanın özelliklerini araştırın. Kaba bir çerçeve için arsa değer hesaplama aracımıza ve Arsa Değeri Nasıl Öğrenilir? rehberimize bakabilirsiniz.

Teklif edilen bedeli düşük bulursanız imzalamak zorunda değilsiniz. Anlaşma olmazsa süreç mahkemeye taşınır.

2. Adım: Bedel tespiti ve tescil davası

Uzlaşma olmazsa idare, arsanın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve arsanın idare adına tescili için dava açar. Bursa’daki bir arsa için dava, arsanın bulunduğu ilçedeki mahkemede görülür.

Bu davada süreç kabaca şöyle ilerler:

• Duruşma günü: Mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç 30 gün sonrası için bir duruşma günü belirler ve size davetiye gönderir.
• Savunma: Davetiyenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde arsanın değerine ilişkin savunma ve delillerinizi yazılı olarak mahkemeye bildirin. Emsal satışlar, imar durumu, arsadaki ağaç ve yapılar gibi her şeyi ekleyin.
• Anlaşma daveti: Hâkim ilk duruşmada tarafları bedelde anlaşmaya davet eder. Anlaşırsanız o bedel kamulaştırma bedeli olur.
• Keşif: Anlaşılmazsa hâkim en geç 10 gün içinde keşif günü belirler ve bilirkişilerle arsanın yerine gider. Keşifte köy ya da mahalle muhtarının da beyanı alınır.
• Bilirkişi raporu: Bilirkişiler raporlarını 15 gün içinde mahkemeye verir. Rapora itirazlarınızı bir sonraki duruşmada dile getirirsiniz. Gerekirse hâkim 15 gün içinde rapor verecek yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirir.
• Karar: Hâkim raporlardan ve beyanlardan yararlanarak “adil ve hakkaniyete uygun” bir bedel belirler. İdareye bu bedeli bankaya yatırması için 15 gün süre verilir. Bedel yatırılınca arsanın idare adına tesciline ve bedelin size ödenmesine karar verilir.

Tescil kararı kesindir; ancak bedele karşı istinaf ve temyiz hakkınız saklıdır.

Mahkemenin davetine gitmezseniz işlemler yokluğunuzda yapılır. Bu yüzden davetiyeyi ciddiye alın ve mümkünse bir avukatla takip edin.

Bilirkişiler bedeli neye göre belirler?

Kanun’a göre bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve bunlardan birinin taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans ya da doktora yapmış bir uzman veya lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı olması zorunludur. Bedel belirlenirken şunlara bakılır:

• Arsanın cinsi ve yüzölçümü,
• Değerini etkileyen bütün özellikler ve her birinin ayrı değeri,
• Varsa vergi beyanı ve resmî makamların yaptığı kıymet takdirleri,
• Arazilerde, olduğu gibi kullanıldığında getireceği net gelir,
• Arsalarda, kamulaştırmadan önceki emsal satışlara göre satış değeri,
• Yapılarda resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı,
• Bedeli etkileyecek diğer objektif ölçüler.

Kamulaştırmaya sebep olan projenin arsanıza getireceği değer artışı ise hesaba katılmaz. Değer, idarenin belgeleri mahkemeye verdiği güne göre belirlenir.

Arsanızda ağaç, kuyu, duvar ya da yapı varsa fotoğraflarını çekin ve keşifte bilirkişilere gösterin. Bölgede yakın zamanda yapılmış benzer satışları biliyorsanız tapu bilgileriyle birlikte mahkemeye bildirin.

3. Adım: Kamulaştırmanın kendisine itiraz (iptal davası)

Bedel tespiti davası yalnızca bedeli belirler. Kamulaştırmanın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, örneğin kamu yararı yoksa ya da usule uyulmadıysa, bunu ayrıca idare mahkemesinde iptal davasıyla ileri sürmeniz gerekir.

• Süre: Bedel tespiti davasında mahkemenin size yaptığı tebligattan, tebligat yapılamadıysa gazete ilanından itibaren 30 gün.
• Maddi hatalar: Ad, parsel ya da yüzölçümü gibi maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası da aynı süre içinde açılır.
• Hisseli arsalar: Paydaşların her biri tek başına dava açabilir. Ancak açılan dava, dava açmayan paydaşları etkilemez.
• Belgelendirin: İptal davası açtığınızı bedel tespiti davasına bakan mahkemeye belgelendirmezseniz kamulaştırma kesinleşir ve arsa, mahkemenin belirlediği bedel üzerinden idare adına tescil edilir.

İptal davasının kamulaştırma ve bedel tespiti davasına etkisi, Anayasa Mahkemesi kararlarıyla son yıllarda değişti. Bu yüzden iptal davası düşünüyorsanız vakit kaybetmeden bir avukata danışın.

İmar planına itiraz ile kamulaştırmaya itiraz farklı işlemlerdir. Arsanız planda kamu alanına ayrılmışsa ve kamulaştırma henüz başlamadıysa, plana itiraz yollarını İmar Planına İtiraz rehberimizde anlattık.

Arsanın bir kısmı kamulaştırılırsa

Çoğu yol ve kavşak projesinde arsanın tamamı değil bir şeridi kamulaştırılır. Kanun bu durumu ayrıca düzenler:

• Kalan kısmın değeri düşerse bu düşüş bedele eklenir.
• Kalan kısmın değeri artarsa artış bedelden düşülebilir. Ancak bu indirim, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
• Kalan kısım kullanılamayacak durumdaysa, kamulaştırmaya karşı idari yargıda dava açmadığınız hallerde, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde yazılı başvurarak o kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz. İdare bu durumda kalan kısmı da kamulaştırmak zorundadır.

Örneğin yola cephesi olan bir arsanın ön kısmı yol genişletmesine giderse, geriye kalan dar ve derin parça imar açısından yapı yapılamayacak hâle gelebilir. Böyle bir durumda 30 günlük süreyi kaçırmamak çok önemlidir.

Acele kamulaştırma nedir?

Acele kamulaştırma, normal sürecin beklenmeden taşınmaza el konulmasını sağlayan istisnai bir yoldur. Kanun’un 27. maddesine göre şu hallerde uygulanır:

• 3634 sayılı Kanun kapsamında yurt savunması ihtiyacı,
• Aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen haller,
• Özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlar.

Bu durumda mahkeme, idarenin istemi üzerine 7 gün içinde bilirkişilerle taşınmazın değerini belirler. İdare bu bedeli sizin adınıza bankaya yatırır ve taşınmaza el koyabilir. El koyma kararı tapuya bildirilir; tapu kaydına taşınmazın başkasına devredilemeyeceği şerh edilir. Kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır.

Acele kamulaştırmada mahkemenin 7 gün içinde belirlediği tutar, el koyma için yatırılan bedeldir. Kesin kamulaştırma bedelinin nasıl belirleneceği ve bu bedele nasıl itiraz edileceği, sonradan tamamlanan işlemlerde ortaya çıkar. Acele kamulaştırma kararına karşı dava yolları için bir avukattan destek alın.

Bilmeniz gereken diğer haklar

• Masraflar idareye aittir. Bilirkişi ücretleri, mahkeme heyetinin yol giderleri ve tapu harçları gibi Kanun’un gerektirdiği giderleri idare öder.
• Takas mümkün. Kabul ederseniz bedel yerine idarenin kamu hizmetine ayrılmamış başka bir taşınmazı verilebilir. Verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde 120’sini aşamaz.
• Geri alma hakkı. Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare amaca uygun hiçbir işlem yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa, aldığınız bedeli kanuni faiziyle ödeyerek arsanızı geri alabilirsiniz. Bu hak doğduktan sonra bir yıl içinde kullanılmazsa düşer. Bazı kamulaştırma türlerinde ve özel kanunlarda bu hak uygulanmaz.
• Tescilden sonra yapılanlar sayılmaz. Mahkemenin tescil kararından sonra arsaya yapılan yeni inşaat ya da ekimin değeri dikkate alınmaz. Baraj, karayolu, demiryolu gibi büyük projelerde bu sınır daha erken başlar: kamu yararı kararı muhtarlıkta 15 gün asılarak ilan edilir ve ilan süresi bittikten sonra yapılan sabit tesis ve dikilen ağaçların bedeli hesaba katılmaz.
• Küçük çiftçinin hakkı. Bazı büyük projelerde bedel taksitle ödenebilir. Ancak toprağı doğrudan kendisi işleten küçük çiftçiye ait yerlerin bedeli her durumda peşin ödenir.

Kamulaştırma bedeline vergi çıkar mı?

Vergi mevzuatında kamulaştırma da satış gibi “elden çıkarma” sayılır. Bu nedenle arsayı satın alarak edindiyseniz ve beş yıl dolmadan kamulaştırıldıysa, istisna tutarını aşan kazanç için değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Miras ya da bağışla edinilen arsalar bu kapsamda değildir. Ayrıntılar Arsa Satışında Vergi rehberimizde; kendi durumunuz için bir mali müşavire danışın.

Adım adım: Yazı geldiğinde ne yapmalı?

1. Tebliğ tarihini yazın. 15 günlük süre bu tarihten başlar.
2. Tapu ve imar kaydına bakın. Kamulaştırmanın arsanın tamamını mı, bir kısmını mı kapsadığını öğrenin. İlk kontrol için parsel asistanı yardımcı olur.
3. Arsanızın değerini araştırın. Bölgedeki benzer satışları, imar durumunu ve arsanın özelliklerini bir araya getirin.
4. 15 gün içinde idareye başvurun. Uzlaşma görüşmesine katılmak sizi anlaşmaya zorlamaz; teklifi dinlemiş olursunuz.
5. Teklifi düşük bulursanız imzalamayın. Mahkemede bedelin bilirkişilerce belirlenmesini bekleyebilirsiniz.
6. Mahkeme davetiyesini kaçırmayın. 10 gün içinde savunma ve delillerinizi verin; keşifte hazır bulunun.
7. İptal davasını düşünüyorsanız 30 günü kaçırmayın. Bir avukata danışın.
8. Arsanın bir kısmı gidiyorsa kalan kısmın kullanılabilir olup olmadığını değerlendirin; gerekirse 30 gün içinde tamamının kamulaştırılmasını isteyin.

Birlikte bakalım

Bursa’da arsanıza kamulaştırma yazısı geldiyse, uzlaşma görüşmesine gitmeden önce arsanın tapu ve imar durumuna ve bölgedeki benzer satışlara birlikte bakabiliriz. Böylece masaya teklif edilen bedelin piyasaya göre nerede durduğunu bilerek oturursunuz. Bizi arayabilir, WhatsApp’tan yazabilir ya da ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Dava gerektiren durumlarda bir avukattan destek almanızı öneririz.