Yüksek Gerilim Hattı Geçen Arsa veya Tarla Alınır mı, Satılır mı?

Bir arsa veya tarla ilanında “üzerinden elektrik hattı geçiyor” notu görünce çoğu kişi geri adım atar. Oysa hat geçen her parsel kötü bir alım değildir. Önemli olan, hattın parseli ne kadar etkilediğini ve tapuda nasıl kayıtlı olduğunu bilmektir.

Bu rehberde yüksek gerilim hattı (enerji nakil hattı) geçen arsa ve tarlalar için irtifak hakkını, tapudaki kaydı, yapı mesafelerini, bedeli ve değere etkisini sade bir dille anlatıyoruz.

Hat geçen arsa veya tarla alınıp satılabilir mi?

Evet. Hat geçmesi satışa engel değildir. Enerji hatlarında idare çoğu zaman parselin mülkiyetini almaz; hattın geçtiği şerit üzerinde irtifak hakkı kurar. Mülkiyet sahibinde kalır, ama parselin bir kısmının kullanımı kısıtlanır.

Pilonun (direğin) oturduğu yer ise farklıdır. Hukuk kaynakları, direk yeri için mülkiyet kamulaştırması yapılıp bu alanın ayrı bir parsel olarak idare adına tescil edildiğini, hattın altındaki şerit için ise irtifak kurulduğunu anlatır.

Yani “hat geçen arsa” ile “pilonu içinde olan arsa” aynı şey değildir. İkisinde de parselin kullanılabilir alanı farklı ölçüde azalır.

Tapuda nasıl görünür?

Hat için irtifak kurulduysa bu hak tapu kaydında görünür. Tapu kaydını nasıl okuyacağınızı Tapu Kaydı Nasıl Okunur? rehberimizde anlattık.

Kontrol edin:

• Tapu kaydında hat ya da irtifak ile ilgili bir kayıt var mı?
• İrtifakın kimin lehine kurulduğu ve hangi alanı kapsadığı yazıyor mu?
• Parselin bir kısmı direk yeri olarak ayrılıp başka bir parsele dönüşmüş mü? Yüzölçümü eski kayıtlarla aynı mı?

Sahada hat görünüyor ama tapuda hiçbir kayıt yoksa bu da önemli bir bilgidir. Hattın kamulaştırma yapılmadan geçirilmiş olması mümkündür. Hukuk kaynaklarına göre bu durum kamulaştırmasız el atma sayılabilir ve malik bedel davası açabilir. Böyle bir durumda bir avukattan destek almak doğru olur.

Parselin konumunu ve hattın parselin neresinden geçtiğini ilk aşamada parsel asistanı ve TKGM Parsel Sorgu ile görebilirsiniz. Ayrıntısı Ada Parsel Sorgulama rehberimizde.

Hattın altına yapı yapılır mı? Mesafe kuralları

Hukuk kaynakları, hattın altında ve güvenlik mesafeleri içinde yapı yapılamadığını, irtifak alanının iletkenlerin yere izdüşümünden daha geniş olabileceğini belirtir; çünkü iletkenlerin rüzgârda salınımı da hesaba katılır.

Teknik mesafeler Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği’nde yer alır. Yönetmeliğe göre hat iletkenleri, en büyük salınım durumunda yanından geçtikleri yapıların en çıkıntılı yerine en az şu yatay uzaklıkta olmalıdır:

Yönetmelik, hattın bir yapının üzerinden geçtiği durumlar için de gerilime göre en küçük düşey uzaklıklar öngörür.

Bu tablo, bir arsanın “ne kadarının boşa gittiğini” tek başına göstermez. Hattı işleten kurumun güvenlik koridoru ve tapudaki irtifakın kapsamı, yönetmelikteki en küçük mesafelerden daha geniş bir alanı etkileyebilir. Bu yüzden:

1. Belediyeden parselin imar durumunu yazılı isteyin. Bkz. İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?
2. Hattı işleten kuruma (iletim hattıysa iletim şirketi, dağıtım hattıysa bölgedeki elektrik dağıtım şirketi) hattın gerilimini ve koruma koridorunu sorun.
3. Yapı düşünüyorsanız, hattan etkilenmeyen alanda yapı yapılıp yapılamayacağını belediyeye ve bir mimara projelendirme öncesi sordurun.

Tarım devam eder mi?

Tarla ve bahçelerde hat altında tarım çoğu zaman sürer. Ancak hukuk kaynakları ağaçlandırma ve bazı tarımsal kullanımların sınırlanabileceğini belirtir. Meyve bahçesi kurmak ya da hat altına sera yapmak istiyorsanız önce hattı işleten kuruma danışın.

Bedel: Hat geçen arsa sahibine ne ödenir?

Hat için irtifak kamulaştırması yapıldığında Kamulaştırma Kanunu’na göre taşınmazda oluşan değer düşüklüğü, kamulaştırma bedelidir. Hukuk kaynakları bunu “irtifak öncesi değer eksi irtifak sonrası değer” diye özetler. Kanunda sabit bir oran yoktur; değer düşüklüğünü bilirkişi belirler.

Anlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve tescil için taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi raporu alır ve bedel yatırıldıktan sonra tescile karar verir. Kamulaştırma süreci için ayrıntılı rehberimiz: Arsama Kamulaştırma Geldi, Ne Yapmalıyım?

Bir parselin bir kısmı kamulaştırıldığında, kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse malik belirli şartlarla tamamının kamulaştırılmasını isteyebilir. Bu sürelerin kısa olabileceğini unutmayın; tebligat aldıysanız beklemeden bir avukata danışın.

Değere etkisi: Neye bakılır?

Hat geçen parsel, benzer ama hattı olmayan bir parsele göre genellikle daha az alıcı bulur ve daha düşük fiyatlanır. Farkın ne kadar olacağı her parselde başkadır; sabit bir oran yoktur. Değeri en çok etkileyen noktalar:

• Hattın parseldeki yeri: Köşeden geçen bir hat ile parseli ortadan ikiye bölen hat aynı etkiyi yapmaz.
• Kapladığı alan: İrtifak koridoru parselin küçük bir kısmıysa yapı alanı korunabilir; büyük kısmıysa yapılaşma ciddi daralır.
• Pilon: Parselin içindeki direk, hem alan kaybı hem de kullanım zorluğu demektir.
• İmar durumu: İmarlı arsada yapı hakkı kaybı daha pahalıdır; tarlada etkisi genellikle daha sınırlıdır.
• Alıcının amacı: Ev yapmak isteyen alıcı uzak durabilir; tarım yapacak ya da yatırım için alan alıcı için hat daha az önemlidir.

Kendi parseliniz için kaba bir çerçeve görmek isterseniz arsa değer hesaplama aracımıza bakın. Hattın etkisini bu araç ayrıca hesaplamaz; sonucu yorumlarken bunu göz önünde bulundurun.

Alırken ve satarken kısa kontrol listesi

Alıyorsanız:

1. Tapu kaydında irtifak ya da şerh olup olmadığına bakın.
2. Hattın parselin neresinden geçtiğini ve pilonun parselde olup olmadığını yerinde görün.
3. Belediyeden imar durumu, hattı işleten kurumdan koruma koridoru bilgisini yazılı alın.
4. Fiyatı, kullanılabilir alana göre değerlendirin; toplam metrekareye göre değil.
5. Kapora vermeden önce Arsa Alım Satım Kontrol Listesi rehberimizdeki adımları tamamlayın.

Satıyorsanız:

1. Tapu kaydını, varsa kamulaştırma ve irtifak belgelerini hazırlayın.
2. Hattın geçtiği alanı ve kalan kullanılabilir alanı haritada gösterin.
3. İlanda hattı saklamayın; alıcı sahada mutlaka görür ve güven kaybı satışı zorlaştırır.

Arsanız uzun süredir satılmıyorsa sebeplerden biri bu olabilir. Bkz. Arsam Neden Satılmıyor?

Birlikte bakalım

Bursa’da üzerinden yüksek gerilim hattı geçen bir arsa ya da tarlanız varsa veya böyle bir parsel almayı düşünüyorsanız, tapu kaydına, hattın parseldeki yerine ve imar durumuna birlikte bakabiliriz. Bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Kamulaştırma ve dava gerektiren durumlarda bir avukattan destek almanızı öneririz.