Arsam Neden Satılmıyor? 10 Sebep ve Çözümü

Arsanızı satışa çıkardınız, ilan aylardır yayında ama ciddi bir teklif gelmiyor. Gelenler ya çok düşük fiyat veriyor ya da bir kere arayıp kayboluyor. Bu durum can sıkıcıdır ve çoğu zaman “piyasa durgun” diye açıklanır. Oysa aynı dönemde, aynı bölgede başka arsalar satılıyorsa sorun büyük ihtimalle piyasada değil, sizin arsanızın satışa sunuluş biçimindedir.

Aşağıda satılmayan arsalarda en sık gördüğümüz 10 sebebi ve her birinin çözüm yolunu sıraladık. Arsanızı satışa hazırlarken fiyatı yükselten adımları ise Arsanızı Daha Yüksek Fiyata Satmanın 10 Yolu yazımızda topladık.

1. Fiyat gerçekleşen satışların üzerinde

Belirti: İlanınız çok görüntüleniyor, ama arayan az; arayanlar da “biraz yüksek değil mi?” diyor.

Neden olur: Satıcılar çoğu zaman internetteki en yüksek ilanları ya da komşunun “şu kadara sattım” dediği rakamı esas alır. İlan fiyatı bir dilektir; gerçek değer, tapuda el değiştiren fiyatlarda ortaya çıkar.

Çözüm:

• Aynı bölgede, benzer imar durumundaki gerçekleşen satışları araştırın.
• Arsanızın eksilerini (hisse, eğim, dar cephe, yol) dürüstçe fiyata yansıtın.
• Genel çerçeve için Bursa arsa fiyatları sayfamıza ve Arsamın Değerini Nasıl Öğrenirim? rehberimize bakın.

Uzun süre yüksek fiyatla bekleyen ilan “bunun bir sorunu var” algısı yaratır. Küçük, kademeli indirimler yerine baştan doğru fiyat çoğu zaman daha iyi sonuç verir.

2. Tapu hisseli

Belirti: Alıcılar “müstakil mi?” diye sorup hisseli olduğunu öğrenince vazgeçiyor.

Neden olur: Hisseli bir payı alan kişi, arsanın neresinin kendisine ait olduğunu bilemez; inşaat ya da kullanım için diğer paydaşlarla anlaşmak zorundadır. Ayrıca paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Alıcı, parayı ödedikten sonra payın bir paydaşa geçebileceğinden çekinir.

Çözüm:

• Payınızı önce diğer paydaşlara teklif edin; en istekli alıcı çoğu zaman onlardır.
• Tüm paydaşlarla birlikte arsanın tamamını satmayı konuşun; tam parsel, payların toplamından daha yüksek fiyat getirebilir.
• Anlaşma olmuyorsa ortaklığın giderilmesi davası son çare olarak değerlendirilebilir.

Payınızın alan karşılığını hisse hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Ayrıntılı yol haritası Hisseli Arsa Nasıl Satılır? rehberimizde.

3. Yol sorunu

Belirti: Alıcı arsayı görmeye gelince “buraya nasıl girilecek?” diye soruyor.

Neden olur: Arsaya fiilen bir patika ya da tarla yolundan ulaşılabiliyor olabilir; ama tapu ve kadastro kayıtlarında parselin bir yola cephesi yoksa, inşaat ve ruhsat aşamasında sorun çıkabilir. Alıcı bu riski fiyata yansıtır ya da hiç almaz.

Çözüm:

• Parselin kadastral yola cephesi olup olmadığını kayıtlardan ve haritadan kontrol edin.
• Yol yoksa komşu parsel üzerinden geçit hakkı kurulması ya da komşu parselle birleştirme seçeneklerini araştırın. Ayrıntılar Yolu Olmayan Arsa ve Geçit Hakkı yazımızda.
• En olası alıcının komşu parsel sahipleri olduğunu unutmayın; önce onlarla konuşun.

4. İmar durumu belirsiz

Belirti: Alıcılar “imarı ne, kaç kat çıkıyor?” diye soruyor; net cevap veremiyorsunuz.

Neden olur: Alıcı, bilmediği imar durumunu en kötü ihtimale göre fiyatlar. Arsanın bir kısmının yol ya da yeşil alana ayrılmış olması, askıda bir plan değişikliği ya da yapılmamış imar uygulaması da belirsizlik yaratır.

Çözüm:

• Belediyeden imar durumu belgesini alın ya da Bursa e-İmar sorgulama üzerinden bilgileri çıkarın.
• Emsal, kat adedi ve kullanım türünü ilanda açıkça yazın.
• Askıda bir plan varsa askıdaki imar planları sayfamızdan takip edin ve alıcıya dürüstçe anlatın.
• İmar uygulaması yapılmamışsa ileride düzenleme ortaklık payı kesilebileceğini bilin; hesabını DOP Nedir? yazımızda gösterdik.

5. Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh var

Belirti: Alıcı e-Devlet’ten tapu kaydını görünce geri çekiliyor.

Neden olur: İpotek, haciz, ihtiyati tedbir ya da eski bir şerh, alıcının “tapuda sorun çıkar mı?” endişesini büyütür. Alıcılar bu kayıtların nasıl kaldırılacağını bilmez ve risk almak istemez.

Çözüm:

• Kayıttaki her satırın ne olduğunu öğrenin; nasıl okunacağını Tapu Kaydı Nasıl Okunur? yazımızda anlattık.
• İpotek borcunu ve haciz dosyasını satıştan önce ya da satış bedelinden ödenecek şekilde planlayın; bunu alıcıya yazılı olarak gösterin.
• Süresi dolmuş eski şerhlerin kaldırılması için tapu müdürlüğüne danışın.
• Alıcı tarafından nasıl görüldüğünü Hacizli veya İpotekli Arsa Alınır mı? yazımızda anlattık.

6. Miras ve intikal işlemleri tamamlanmamış

Belirti: Tapu hâlâ vefat eden kişinin adına; mirasçıların bir kısmı ulaşılamıyor ya da anlaşamıyor.

Neden olur: İntikal yapılmadan satış yapılamaz, mirasçılardan biri bile imza vermezse işlem ilerlemez. Alıcı bu belirsizliği beklemek istemez.

Çözüm: Önce veraset ve intikal işlemlerini tamamlayın, tüm mirasçıların satışa onay verdiğinden emin olun. Adımlar Miras Kalan Arsa Satışı rehberimizde.

7. İlan zayıf

Belirti: İlanınız az görüntüleniyor ya da arayanlar temel bilgileri soruyor.

Neden olur: “Satılık arsa, sahibinden, fiyat konuşulur” gibi tek satırlık, bulanık fotoğraflı ilanlar alıcıya güven vermez. Ada-parsel, imar durumu ve konum bilgisi olmayan ilan, ciddi alıcının listesine girmez.

Çözüm: İyi bir arsa ilanında şunlar olur:

• İlçe, mahalle veya köy, ada ve parsel
• Yüzölçümü ve tapu türü (müstakil veya hisseli)
• İmar durumu: kullanım, emsal, kat adedi
• Yol, elektrik, su durumu
• Güneşli günde çekilmiş, yol tarafından ve köşelerden fotoğraflar; mümkünse havadan görüntü
• Harita konumu ve yol tarifi

8. Yanlış alıcı kitlesi

Belirti: Arayanların bütçesi ya da amacı arsanıza uymuyor.

Neden olur: Her arsanın doğal alıcısı farklıdır. Konut imarlı geniş bir arsayı kendi evini yapacak ailelere, imarsız bir tarlayı müteahhitlere pazarlamak sonuç vermez.

Çözüm:

• Konut imarlı, kat adedi yüksek arsalar için müteahhitlere doğrudan ulaşın; kat karşılığı seçeneğini de açık tutun.
• İmarsız tarla için uzun vadeli yatırımcılara ve tarım yapanlara yönelin.
• Küçük, şekilsiz veya yolsuz parseller için komşu parsel sahipleriyle konuşun.
• Bursa’nın sanayi bölgelerine yakın arsalarda depo ve üretim alanı arayan işletmeleri düşünün.

9. Sınırlar ve yüzölçümü belli değil

Belirti: Alıcı arsayı gezerken “burası tam olarak nereye kadar?” diye soruyor; cevap “aşağı yukarı şu ağaca kadar” oluyor.

Neden olur: Sınırı belli olmayan arsada komşuyla çakışma, tecavüz ya da yüzölçümü farkı ihtimali alıcıyı korkutur.

Çözüm: Lisanslı bir harita mühendisliği bürosuna aplikasyon yaptırın, köşe noktalarını yerinde işaretletin ve fotoğraflayın. Ne olduğunu Aplikasyon Nedir? yazımızda anlattık.

10. Zamanlama ve bekleyiş

Belirti: “Yakında imar gelecek” ya da “yol açılınca değerlenecek” beklentisiyle fiyat, bugünkü değerin çok üstünde tutuluyor.

Neden olur: Alıcı, gelecekteki belirsiz bir beklentinin bedelini bugünden ödemek istemez. Beklentinin kendisi gerçekleşse bile takvim kesin değildir.

Çözüm: İki seçenekten birini bilinçli seçin: ya bugünkü resmi duruma göre fiyat verip satın, ya da satışı erteleyip beklentinin gerçekleşmesini bekleyin. İkisinin arasında kalmak, arsanın ne satılmasına ne de değerlenmesine yarar. Karar vermekte zorlanıyorsanız arsamı satmalı mıyım? aracı birkaç soruyla durumunuzu düşünmenize yardımcı olur.

Fiyat indirimi mi, sorunu çözmek mi?

Satılmayan bir arsada ilk akla gelen çözüm fiyatı düşürmektir. Ama sorun hisse, yol, imar belirsizliği ya da tapu kaydıysa, indirim çoğu zaman yalnızca daha fazla pazarlık getirir: alıcı hem düşük fiyatı hem de belirsizliğin riskini hesaba katar.

Doğru sıralama şudur:

1. Duyduğunuz itirazları not edin; aynı soru tekrar ediyorsa sebep odur.
2. Belgeyle çözülebilecek sorunları (imar durumu, aplikasyon, takyidat, intikal) önce çözün.
3. İlanı bu yeni bilgilerle güncelleyin.
4. Ancak bundan sonra fiyat hâlâ itiraz konusuysa, gerçekleşen satışlara göre fiyatı gözden geçirin.

Hangisi sizin sebebiniz? Kısa teşhis tablosu

Birlikte bakalım

Satılmayan bir arsanın sebebi çoğu zaman dışarıdan bakınca daha kolay görülür. Arsanızın tapu, imar ve konum bilgilerine birlikte bakıp satışı neyin engellediğini tespit etmek için bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz; en kısa sürede dönüş yaparız.