Hacizli veya İpotekli Arsa Alınır mı? Tapuda Fek Nasıl Yapılır?

Beğendiğiniz arsanın tapu kaydında “haciz”, “ipotek” ya da “ihtiyati tedbir” yazısını görmek ilk anda korkutucu olabilir. Bu kayıtlar her zaman satışı imkânsız kılmaz; ama hangisinin ne anlama geldiğini ve nasıl kaldırıldığını bilmeden para ödemek, alıcının yaşayabileceği en pahalı hatalardan biridir.

Bu rehberde hacizli, ipotekli ve tedbirli arsa alırken neye dikkat etmeniz gerektiğini, şerhlerin nasıl kaldırıldığını ve satış günü tapuda “fek” işleminin nasıl planlandığını anlatıyoruz.

Önce kavramlar: Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir

Tapu kaydında mülkiyeti kısıtlayan kayıtların genel adı takyidattır. TKGM’nin tanımıyla takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları ve rehinlerdir. Arsa alırken en sık karşılaşılan üç kayıt şunlardır:

Tapu kaydındaki bu bölümlerin nasıl okunduğunu Tapu Kaydı Nasıl Okunur? rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Hacizli arsa alınır mı?

Hacizli bir arsa tapuda başkasına devredilebilir; ama haciz arsayla birlikte devam eder. İcra İflas Kanunu’na göre haczedilen mal üzerinde malikin icra dairesinin izni olmadan yaptığı tasarruflar, alacaklıya karşı hükümsüzdür. Yani alacaklı, arsa sizin adınıza geçmiş olsa bile haczin süresi içinde icradan satışını isteyebilir.

Haciz şerhi tapuya işlendikten sonra arsayı alan kişi “bilmiyordum” diyemez. Hukukçuların yorumuna göre haciz şerhi, kendisinden sonra hak kazananların iyi niyetini ortadan kaldırır; bu kişiler arsanın satılmasına katlanmak zorundadır.

Pratikte ne yapılır? Hacizli arsa ancak haciz satıştan önce ya da satışla aynı anda kaldırılarak güvenle alınabilir. Bunun için:

1. Tapu kaydındaki her haczin hangi icra dairesine ve hangi dosyaya ait olduğu tespit edilir.
2. Satıcıdan, her dosya için güncel borç tutarını icra dairesinden öğrenmesi istenir (faiz ve masraflarla birlikte borç her gün değişir).
3. Borç, satış bedelinin bir kısmıyla doğrudan icra dairesinin hesabına ödenir.
4. İcra dairesi tapu müdürlüğüne haczin kaldırılması için yazı gönderir.
5. Tapu kaydında haczin silindiği görüldükten sonra satış işlemi yapılır.

Birden fazla haciz varsa her biri ayrı ayrı kaldırılmalıdır. Bir haciz silinip diğeri kalırsa risk sürer.

İpotekli arsa alınır mı?

TKGM’nin açık cevabına göre ipotekli bir taşınmazın, ipotek borcuyla birlikte bir başkasına devrine engel yoktur. Ancak bu, ipoteğin sizin sorununuz hâline gelmesi demektir: borç ödenmezse alacaklı, arsayı kimde olursa olsun sattırabilir.

İpotekli arsa almanın iki yolu vardır:

• İpoteği kaldırarak almak (önerilen): Satış bedelinin bir kısmıyla kredi kapatılır, banka ipoteği kaldırır, ardından satış yapılır.
• İpotekle birlikte almak: Ancak borcu kimin ödeyeceği yazılı ve açıkça kararlaştırılmışsa ve alıcı borcun tamamını bilerek üstleniyorsa düşünülebilir. Bu yol bireysel alıcılar için genellikle uygun değildir.

İpoteğin kaldırılmasını (terkin) borç kapandıktan sonra alacaklı banka başlatır; banka terkin evrakını tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderirse müdürlük terkini yapar.

İhtiyati tedbirli arsa alınır mı?

İhtiyati tedbir, çoğunlukla arsa üzerinde süren bir dava (tapu iptali, miras paylaşımı, alacak davası gibi) nedeniyle mahkemenin koyduğu kısıtlamadır. Şerh tapuya işlendikten sonra arsayı alan kişi, davanın sonucuna katlanmak zorunda kalabilir: dava karşı taraf lehine biterse tapunuz iptal edilebilir.

Tedbir şerhi, kararı veren mahkemenin kaldırma kararı ve yazısıyla silinir. Satıcı “dava bitmek üzere, sorun yok” dese bile, tedbir tapudan kalkmadan bedel ödemeyin. Davanın ne olduğunu öğrenmek için satıcıdan dava dosyasının bilgilerini isteyin ve bir avukata danışın.

Satış günü tapuda fek: Adım adım plan

Haciz ya da ipoteğin satış bedeliyle kapatılacağı durumlarda en kritik konu, paranın ve işlemlerin sırasıdır. Amaç: alıcının parası, şerh kalkmadan satıcının eline geçmesin; satıcının arsası da para ödenmeden el değiştirmesin.

1. Güncel tapu kaydını alın. Satıştan birkaç gün önce ve satış günü sabahı yeniden kontrol edin; kayıt gün içinde bile değişebilir.
2. Borç tutarlarını yazılı alın. Banka için kredi kapama tutarı, icra için dosya borç dökümü.
3. Ödeme planını yazıya dökün. Satış bedelinin hangi kısmının bankaya veya icra dosyasına, hangi kısmının satıcıya gideceğini belirleyin.
4. Borcu doğrudan alacaklıya ödeyin. Parayı satıcıya verip “o kapatsın” demek yerine, bankaya ya da icra dairesinin hesabına doğrudan ödeme yapılması daha güvenlidir.
5. Fek yazısının tapuya ulaştığını teyit edin. Banka veya icra dairesinin yazısı tapu müdürlüğüne gelmeden satışa geçmeyin.
6. Önce fek, sonra satış. Tapu müdürlüğünde önce şerhin kaldırılması, ardından satış işlemi yapılır.
7. Kalan bedeli imza anında ödeyin. Satıcıya kalan tutar, satış işlemiyle eşzamanlı olarak banka üzerinden ödenmelidir.

Tapu masrafları ve satış sürecinin genel işleyişi için Tapu Masrafları ve Satış Süreci rehberimize, harç hesabı için tapu masrafı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.

Kapora ve ön sözleşmede dikkat

Hacizli veya ipotekli bir arsa için kapora veriyor ya da ön sözleşme yapıyorsanız şu maddelerin yazılı olması sizi korur:

• Tapudaki tüm şerhlerin satıştan önce satıcı tarafından kaldırılacağı
• Kaldırılamazsa kaporanın iade edileceği ve bunun süresi
• Borçların satış bedelinden doğrudan alacaklılara ödeneceği
• Satış gününe kadar arsaya yeni bir haciz ya da ipotek gelirse ne olacağı

Kaporanın genel kurallarını Arsa Alırken Kapora yazımızda bulabilirsiniz.

Varsayımsal örnek: Satış bedeli nasıl bölüşülür?

Diyelim ki 3.000.000 TL’ye anlaşılan bir arsada 400.000 TL kredi borcu için banka ipoteği ve 150.000 TL’lik bir icra dosyası için haciz var (rakamlar yalnızca örnektir). Güvenli bir planda:

• 150.000 TL ve dosyanın güncel faiz-masrafı doğrudan icra dairesinin hesabına yatırılır; haciz kaldırma yazısı beklenir.
• 400.000 TL ve bankanın bildirdiği kapama tutarı doğrudan bankaya ödenir; banka terkin evrakını tapuya gönderir.
• İki kayıt da tapudan silindikten sonra satış imzalanır ve kalan tutar satıcıya imza anında banka üzerinden ödenir.

Bu planda alıcının parası hiçbir aşamada şerh kalkmadan satıcının serbest kullanımına geçmez. Ön ödemeler için alıcı ve satıcı arasında yazılı bir protokol yapılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önler.

Arsanız hacizli ya da ipotekliyse satabilir misiniz?

Evet, çoğu durumda satabilirsiniz. Birçok arsa sahibi borcunu kapatmak için arsasını satmak ister; bu çok olağan bir durumdur. Önemli olan, alıcıya güven veren bir plan sunmaktır:

• Tapudaki tüm şerhlerin listesini ve her birinin güncel borç tutarını önceden çıkarın.
• Borçların satış bedelinden doğrudan alacaklılara ödeneceğini alıcıya baştan söyleyin.
• Banka ve icra dairesiyle satış gününü önceden konuşun; fek yazısının ne kadar sürede tapuya ulaşacağını öğrenin.
• Borç satış bedelinden fazlaysa ya da şerh bir davadan kaynaklanıyorsa önce hukuki durumu netleştirin.

Açık ve hazırlıklı bir satıcı, hacizli arsayı bile daha kolay ve daha iyi koşullarla satar. Saklanan bir şerh ise satış günü tapuda ortaya çıkar ve güveni bir anda bitirir.

Dikkat: Satış öncesi gelen yeni şerhler

Borçlu bir satıcının arsasına, siz pazarlık yaparken yeni bir haciz gelebilir. Bu yüzden tapu kaydını bir kez alıp yetinmeyin; satış günü sabahı tekrar bakın. Tapuda satıcı yerine başka biri gelirse ya da işlem acele ettiriliyorsa ayrıca dikkatli olun; dolandırıcılık yöntemlerini Tapu Dolandırıcılığına Karşı Önlemler yazımızda ve Kendinizi Koruyun sayfamızda anlattık.

Arsa alırken kontrol edilecek tüm belgeleri tek listede görmek için arsa alım satım kontrol listemizi kullanabilirsiniz.

Hacizli arsayı icradan almak farklı mı?

Evet. Hacizli bir arsayı malikten satın almak ile icra dairesinin açtığı ihaleden almak farklı süreçlerdir. İhaleyle satışta haciz şerhleri satış sürecinde ele alınır; ama ihalenin kendine özgü riskleri vardır. Bunları İcradan Tarla ve Arsa Almak rehberimizde anlattık.

Birlikte bakalım

Tapu kaydında haciz, ipotek ya da tedbir gördüğünüz bir arsayı almayı düşünüyorsanız, para ödemeden önce kayda ve satış planına birlikte bakalım. Bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Davalı ya da karmaşık dosyalarda ayrıca bir avukattan destek almanızı öneririz.