Arsa Alırken Kapora Verilir mi? Vazgeçilirse Kapora Geri Alınır mı?

“Arsayı beğendim, başka alıcı da varmış, hemen kapora verelim.” Arsa alım satımında en çok sorun bu cümleyle başlar. Kapora küçük bir para gibi görünür, ama ardından alıcı ya da satıcı vazgeçtiğinde, kimin haklı olduğu sorusu çoğu zaman tahmin edilenden farklı cevaplanır.

Bu yazıda kanunun kaporaya nasıl baktığını, bağlanma parası ile cayma parası arasındaki farkı, taraflardan biri vazgeçerse ne olacağını ve kapora yazısına neler yazılması gerektiğini anlatıyoruz.

Kanuna göre kapora nedir?

Günlük dilde “kapora” denen para, kanunda iki farklı şekilde karşımıza çıkar: bağlanma parası ve cayma parası.

Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşme yapılırken verilen bir miktar para, cayma parası olarak değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa bu para esas alacaktan düşülür.

Yani kâğıtta ne olduğu yazmıyorsa, verdiğiniz para kural olarak bağlanma parasıdır ve satış bedelinizden düşülür.

Cayma parası farklıdır

Cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır. Parayı veren caydığında verdiğini bırakır; parayı alan caydığında aldığının iki katını geri verir.

“Satıcı vazgeçerse kaporanın iki katını öder” kuralının kaynağı budur. Ama bu kural, paranın cayma parası olarak açıkça kararlaştırıldığı geçerli bir sözleşmede işler.

Arsada işin püf noktası: resmî şekil

Burada arsa satışını araba ya da ev eşyası satışından ayıran önemli bir kural devreye girer. Taşınmaz satışının ve taşınmaz satış vaadinin geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde yapılması şarttır. Resmî şekil, satış için tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet, satış vaadi için noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmedir.

Emlak ofisinde ya da kahvede imzalanan kapora kâğıdı bu şartı karşılamaz. Hukuk sitelerinde aktarılan Yargıtay kararlarına göre bunun sonuçları şöyledir:

• Satış sözleşmesi geçersiz olduğu için içindeki kapora şartları da geçersiz sayılır.
• Ödenen para, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.
• Geçersiz sözleşmedeki cayma parası şartı da ayakta kalmaz; “iki katı” istenemez.

Her dosyanın kendi koşulları vardır; mahkeme dürüstlük kuralı gibi başka ilkeleri de değerlendirebilir. Ama genel çerçeve şudur: kapora kâğıdı, satıcıyı tapuya, alıcıyı da paraya zorlamaz.

Alıcı vazgeçerse ne olur?

Satıcıların çoğu, alıcı vazgeçerse kaporanın “yanacağını” düşünür. Yukarıdaki nedenle adi yazılı bir kapora kâğıdında bu kesin değildir; alıcı parasını geri isteyebilir ve uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir.

Satıcıysanız:

• Kaporaya güvenerek başka alıcıları geri çevirmeden önce bunu bilin.
• Alıcının ciddiyetinden emin olmak istiyorsanız tapu gününü kısa tutun.
• Uzun bir bekleme ya da taksitli ödeme söz konusuysa noterde satış vaadi sözleşmesi yapın ve içine makul bir cezai şart koyun.

Satıcı vazgeçerse ne olur?

Alıcı için de durum benzerdir. Adi yazılı kapora kâğıdıyla satıcıyı tapuya gelmeye zorlayamazsınız; genellikle yalnızca verdiğiniz parayı geri isteyebilirsiniz. Daha yüksek bir fiyat bulan satıcının vazgeçmesi bu yüzden sık görülür.

Alıcıysanız:

• Kaporayı, gerekirse dava açarak geri almak zorunda kalabileceğiniz bir tutar olarak düşünün ve küçük tutun.
• Bedelin büyük kısmını tapudan önce ödemeyin.
• Satışın kesinleşmesini istiyorsanız noterde satış vaadi yapın ve tapuya şerh verdirin.

Kapora yazısında neler olmalı?

Kapora yazısı her şeyi çözmese de, uyuşmazlıkta neyin konuşulduğunu kanıtlar ve işlerin karışmasını önler. Şunlar mutlaka yazmalı:

1. Tarafların adı soyadı, adresi ve telefonu (kimlik bilgileri kimlik kartından kontrol edilerek).
2. Taşınmaz: il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, yüzölçümü ve satılan pay.
3. Toplam satış bedeli ve kalan bedelin tapu günü nasıl ödeneceği.
4. Kapora tutarı, ödeme tarihi ve şekli (banka havalesi, dekont eki).
5. Paranın bağlanma parası mı, cayma parası mı olduğu, açıkça.
6. Tapu devir tarihi ya da en geç tarih.
7. Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler ve tapudan önce kaldırılıp kaldırılmayacağı.
8. Masraflar: tapu harcı, döner sermaye, hizmet bedeli kimde.
9. Kredi kullanılacaksa, kredi çıkmazsa kaporanın iade edilip edilmeyeceği.
10. Tarafların imzası ve tarih.

Bu maddelerin hepsini içeren, doldurup yazdırabileceğiniz arsa satış ön anlaşması ve kapora protokolü örneği hazırladık. Diğer şablonlar sözleşmeler sayfamızda.

Kapora ne kadar olmalı?

Kanunda arsa kaporası için bir oran ya da üst sınır yoktur. Piyasada “bedelin yüzde şu kadarı” diye dolaşan rakamlar bir gelenekten ibarettir. Doğru tutarı belirlerken şu soruyu sorun: Bu parayı geri almak için dava açmak zorunda kalsam, bunu göze alabilir miyim?

Pratik bir yaklaşım:

• Kısa süre içinde tapu yapılacaksa kapora, tarafların ciddiyetini göstermeye yetecek kadar küçük tutulur.
• Tapudan önce yapılması gereken işler varsa (ipoteğin kaldırılması, intikal, ifraz), kaporayı bu işler tamamlanmadan artırmayın.
• Bedelin büyük bölümü tapudan önce istenecekse bu artık kapora değil, ön ödemedir; bu durumda noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmadan ödeme yapılmamalıdır.

Emlak ofisine kapora verilir mi?

Bazı durumlarda alıcıdan kaporayı satıcıya değil, aracı emlak ofisine bırakması istenir. Bu durumda:

• Paranın kimin adına ve hangi amaçla alındığını yazılı belgeye geçirin.
• Ofisin taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olup olmadığını sorun.
• Paranın satıcıya ne zaman aktarılacağını ve satış olmazsa kime iade edileceğini yazdırın.
• Satıcının bu ödemeden haberdar olduğunu ve onay verdiğini, mümkünse satıcının imzasıyla belgeleyin.

Kaporanın satıcıya mı, aracıya mı ödendiği, uyuşmazlık çıktığında parayı kimden isteyeceğinizi belirler. Danışmanla çalışmanın genel çerçevesini Arsamı Kendim mi Satayım? yazımızda anlattık.

Kapora dolandırıcılığına karşı uyarılar

Arsa alım satımında en sık dolandırıcılık senaryoları kaporayla başlar. Tipik işaretler:

• Acele ettirme: “Başka alıcı var, bugün kapora göndermezseniz kaçar.”
• Görmeden kapora: Arsayı yerinde görmeden, tapu kaydını görmeden ödeme istenmesi.
• Başka hesaba ödeme: Paranın malik dışında birinin hesabına, “aracı”, “akraba” ya da “vekil” adına gönderilmesinin istenmesi.
• Piyasanın çok altında fiyat: “Acil satılık, sahibi yurt dışında” ilanları.
• Belgesiz vaat: “Yakında imar çıkıyor”, “buraya yol geçecek” gibi resmi dayanağı gösterilmeyen sözler.
• Krokili hisse satışı: Hisseli tarlanın “şurası sizin” diye kroki ile gösterilmesi.

Korunmak için:

• Kapora vermeden önce tapu kaydını e-Devlet çıktısı olarak görün ve malikin kimliğiyle karşılaştırın. Kayıttaki satırların ne anlama geldiğini Tapu Kaydı Nasıl Okunur? yazımızda anlattık.
• Takyidat varsa nelere dikkat edileceğini Hacizli veya İpotekli Arsa Alınır mı? rehberimizde bulabilirsiniz.
• Vekil varsa vekâletnamenin noterden düzenlendiğini ve satış yetkisi verdiğini kontrol edin.
• Parayı yalnızca malikin kendi hesabına, açıklamasına ada ve parsel yazarak gönderin.
• Arsayı yerinde görün; mümkünse komşu parsel sahipleriyle konuşun.

Daha ayrıntılı önlemler için Tapu Dolandırıcılığına Karşı Önlem rehberimize ve kendinizi koruyun sayfamıza bakabilirsiniz.

En güvenli yol hangisi?

Kısaca:

• Kısa süre içinde tapu yapılacaksa: Kapora vermeyin ya da çok küçük tutun; bedelin tamamını tapuda, imza sırasında bankadan ödeyin.
• Tapu birkaç hafta sonra yapılacaksa: Yazılı ve ayrıntılı bir kapora protokolü yapın, kaporayı küçük tutun.
• Bedelin büyük kısmı tapudan önce ödenecekse ya da ödeme aylara yayılacaksa: Kapora kâğıdı yerine noterde satış vaadi sözleşmesi yapın ve tapuya şerh verdirin.

Hangi yolu seçerseniz seçin, ödemenin her aşamasını banka kaydıyla belgeleyin ve imzaladığınız her kâğıdın bir kopyasını saklayın. Uyuşmazlık çıktığında elinizdeki en güçlü kanıt, ne zaman, kime, ne amaçla para gönderdiğinizi gösteren dekont ve yazılı belgelerdir.

Alım öncesi yapılacak tüm kontrolleri arsa alım-satım kontrol listesi rehberimizde adım adım bulabilirsiniz.

Birlikte bakalım

Kapora vermeden önce beş dakikalık bir kontrol, aylar süren bir uyuşmazlığı önleyebilir. Almayı ya da satmayı düşündüğünüz arsanın tapu ve imar kayıtlarına birlikte bakmak için bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Tutarı yüksek veya karmaşık işlemlerde metni imzalamadan önce bir avukata danışın.