Kentsel Dönüşümde Arsa Payınızı Satmak mı, Kat Karşılığı Vermek mi?

Binanız riskli yapı ilan edildi ya da komşularınız kentsel dönüşüm için bir müteahhitle görüşmeye başladı. Bu durumda arsa payınızla ne yapacağınıza karar vermeniz gerekir: Ya payınızı satarsınız ya da kat karşılığı anlaşmaya katılıp yeni binadan daire alırsınız. Bu rehberde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre süreci ve seçeneklerinizi sade bir dille anlatıyoruz.

Arsa payı nedir?

Apartmanlarda her daire sahibinin, binanın oturduğu arsada bir payı vardır. Bu paya arsa payı denir ve tapuda oran olarak yazar (örneğin 2/24). Bina yıkıldığında dairenizin yerinde kalan şey bu arsa payıdır. Kentsel dönüşümdeki bütün hesaplar, yeni binadan kime kaç metrekare düşeceği ve kararların nasıl alınacağı bu paylara göre yapılır.

1. Riskli yapı tespiti ve itiraz

Süreç çoğunlukla binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespiti öncelikle malikler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırır. Tespit sonucu maliklere bildirilir ve tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilir. Tespite karşı malikler ya da kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerden ve ilgili kamu kurumundan uzmanların yer aldığı teknik heyetlerce incelenir.

2. Çoğunluk kararı: Kim karar verir?

Riskli yapı tespit edildikten sonra binanın yıkılıp yeniden yapılması, kat karşılığı sözleşme yapılması gibi konularda kararı malikler verir. 6306 sayılı Kanun’a göre karar, sahip olunan hisseler oranında salt çoğunlukla alınır.

Bu ne demektir? Karar kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre alınır. Arsa paylarının yarıdan fazlasına sahip malikler bir müteahhitle anlaşmaya karar verirse bu karar geçerli olur. Yani büyük payı olan birkaç malik, daha küçük payı olan çok sayıda malikten daha fazla söz hakkına sahip olabilir.

3. Karara katılmayanın payı ne olur?

Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin durumu, en çok merak edilen konudur. Kanuna göre:

1. Karar ve teklif, karara katılmayanlara noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir.
2. Karara katılmayanların arsa payları için ilgili kamu kurumunca rayiç değer tespit ettirilir.
3. Bu paylar, rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşmaya katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
4. Paydaşlara satış gerçekleşmezse paylar, bedeli ödenerek kamu tarafından (Kanunda sayılan idare, Başkanlık ya da TOKİ) satın alınabilir.

Kısacası, karara katılmamak payınızı elinizde tutmanızı sağlamaz; payınız rayiç değerden az olmamak üzere satılır. Bu yüzden itirazınız varsa bunu sürecin başında, kararlar alınmadan önce dile getirmek ve gerekirse bir avukata danışmak önemlidir.

Seçenek 1: Kat karşılığı anlaşmaya katılmak

Malikler bir müteahhitle anlaşırsa, genellikle her malik arsa payı oranında yeni binadan daire ya da metrekare alır. Bu yolun artıları ve dikkat edilecekleri:

• Artısı: Yeni ve depreme dayanıklı bir binada, eski arsa payınıza karşılık bir daire sahibi olursunuz.
• Süre: Yıkımdan teslime kadar geçen sürede başka bir yerde oturmanız gerekir.
• Risk: Müteahhidin işi zamanında ve sözleşmeye uygun bitirmesi en büyük risktir.

Kat karşılığı sürecinin adımlarını kat karşılığı nasıl verilir, sözleşmede bulunması gerekenleri kat karşılığı sözleşmesi yazılarımızda anlattık. Müteahhit seçerken müteahhit nasıl seçilir rehberimize de göz atın. Teklifleri yan yana koymak için müteahhit teklif karşılaştırma aracımızı kullanabilirsiniz.

Seçenek 2: Arsa payınızı satmak

Dönüşüm süresince taşınmak istemiyorsanız, yeni bir daireyi beklemek size uygun değilse ya da paraya ihtiyacınız varsa arsa payınızı satabilirsiniz. Payınızı şunlara satabilirsiniz:

• Binadaki diğer maliklerden birine,
• Projeyi üstlenen müteahhide,
• Dışarıdan bir alıcıya.

Payınızı satmadan önce şunlara dikkat edin:

• Gerçek değeri öğrenin. Arsa payınızın değeri yalnızca eski dairenizin değeriyle değil, yeni projede size düşecek alanla da ilgilidir. Payınızın karşılığında yeni binadan ne kadar alan düşeceğini kat karşılığı hesaplama aracımızla kabaca görebilirsiniz.
• Tapu kaydını kontrol edin. Tapunun beyanlar hanesinde riskli yapı belirtmesi ya da başka bir şerh olup olmadığını görün. Alıcı da bunu soracaktır.
• Alınmış kararları paylaşın. Kat malikleri arasında alınmış kararları ve müteahhit sözleşmesini alıcıyla açıkça paylaşın.
• Hisseli payda önalım. Arsa payınız hisseli ise (örneğin mirasçılarla ortak) ve payınızı dışarıdan birine satıyorsanız diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir. Ayrıntılar için hisseli arsa nasıl satılır yazımıza bakın.

Hangisi size uygun?

Doğru cevap yaşınıza, paraya ihtiyacınıza, binadaki diğer maliklerle ilişkinize ve projenin güvenilirliğine göre değişir. Kimse size “en kârlı yol budur” diyemez; önemli olan teklifleri yazılı alıp karşılaştırmaktır.

Kısa kontrol listesi

1. Riskli yapı tespitini ve tarihini öğrenin; itiraz süresi on beş gündür.
2. Tapudaki arsa payınızı ve şerhleri kontrol edin.
3. Malikler arasında alınan kararları yazılı isteyin.
4. Müteahhit tekliflerini ve payınızın satış değerini yan yana koyun.
5. Karara katılmamayı düşünüyorsanız önce sonuçlarını bir avukatla konuşun.

Arsa payınızın değerini birlikte görelim

Kentsel dönüşümdeki binanızda arsa payınızı satmak mı, kat karşılığına katılmak mı daha uygun, karar vermeden önce payınızın bugünkü durumunu konuşmak için ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.