Arazi, üzerinde yapı olsun ya da olmasın her türlü toprak parçasını anlatan genel bir terimdir. Emlak piyasasında ise “arazi” denildiğinde çoğunlukla imar planı dışında kalan ve üzerine henüz ruhsatlı yapı yapılamayan alanlar kastedilir; arsa ise imar planı içinde, yapılaşmaya uygun parseldir.
Bu fark; fiyattan vergiye, yapı izninden satış süresine kadar pek çok konuyu etkiler. Aşağıda arazinin ne olduğunu, imar planı dışındaki arazilerde neler yapılabileceğini, bir arazinin hangi aşamalardan geçerek arsaya dönüşebileceğini ve yatırım yaparken hangi risklere dikkat etmeniz gerektiğini anlatıyoruz.
Arazi Nedir?
Genel ve kapsayıcı bir terim
Tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, çayır, ham toprak, fundalık gibi niteliklerin hepsi birer arazi türüdür. Teknik olarak arsa da bir arazi parçasıdır; onu diğerlerinden ayıran, imar planı içinde olması ve yapı hakkı taşımasıdır.
Mera ve orman alanları da arazi niteliğindedir, ancak özel kurallara tabidir. Mera alanları kural olarak özel mülkiyete konu olmaz; orman sınırı içinde kalan alanlarda ise kullanım ve yapılaşma çok sıkı sınırlamalara bağlıdır.
Tapuda arazi nasıl görünür?
Tapuda genellikle doğrudan “arazi” yazmaz; bunun yerine tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, ham toprak gibi daha belirli bir nitelik yer alır. Tapudaki bu cins, taşınmazın kaydın oluştuğu andaki kullanımını gösterir ve imar durumu hakkında tek başına bilgi vermez.
Arsa ile arazi arasındaki temel fark
| Özellik | Arsa | Arazi |
|---|---|---|
| İmar planı | İçinde | Çoğunlukla dışında |
| Yapı hakkı | Plan koşullarına göre var | Yok ya da çok sınırlı |
| Değeri etkileyenler | Emsal, konum, yol, altyapı | Konum, ulaşım, kullanım amacı, plan durumu |
| Belirsizlik | Daha düşük | Daha yüksek |
Arsa, arazi ve tarlanın ayrıntılı karşılaştırması için Arsa, Arazi ve Tarla Arasındaki Farklar rehberimize; imarlı arsa kavramı için Arsa Nedir? sayfasına bakabilirsiniz.
İmar Planı Dışındaki Arazilerde Yapılaşma
Plansız alan kuralları
İmar planı bulunmayan alanlarda yapılaşma, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne değil, plansız alanlara ilişkin yönetmelik hükümlerine tabidir. Bu alanlarda yapı yapmak her zaman yasak değildir, ancak şartlar oldukça sınırlıdır.
Genel olarak şu tür yapılar gündeme gelebilir:
- Köy ya da mahalle yerleşik alanları içindeki konutlar,
- Depo, ahır, sera gibi tarımsal amaçlı yapılar,
- Belirli şartlarla izin verilen bazı özel tesisler.
Bu yapılar için asgari parsel büyüklüğü, yola cephe, yapı yüksekliği ve inşaat alanı gibi koşullar yönetmelikte ayrıca belirlenmiştir. Her parsel için ilgili belediyeden yazılı bilgi alınmadan yapı planı yapılmamalıdır.
Tarım arazisiyse ek izin gerekir
Arazi tarım arazisi niteliğindeyse imar mevzuatının yanında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da devreye girer. Tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılması kural olarak Tarım ve Orman İl Müdürlüğü’nün iznine bağlıdır. Tarla niteliğindeki araziler için ayrıntıları Tarla Nedir? rehberimizde bulabilirsiniz.
Bursa’da yetkili idare
6360 sayılı Kanun’la Bursa’da il özel idaresi kaldırılmış, il sınırının tamamı büyükşehir belediyesi sınırı haline gelmiş ve köyler mahalleye dönüşmüştür. Bu nedenle kırsaldaki bir arazi için bile imar ve ruhsat konusunda muhatabınız ilgili ilçe belediyesi ve Bursa Büyükşehir Belediyesi’dir.
İzinsiz yapının sonuçları
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılan yapılar kaçak sayılır. İmar mevzuatına göre bu yapılar için yıkım kararı ve idari para cezası uygulanabilir; ayrıca imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle cezai sorumluluk gündeme gelebilir.
Arazi Nasıl Arsaya Dönüşür?
Bir arazinin arsaya dönüşmesi tek bir işlemle değil, birbirini izleyen birkaç aşamayla olur. Süreç çoğu zaman yıllar sürer ve sonucu önceden kesin olarak bilinemez.
1. Üst ölçekli planlarda yer alması
Çevre düzeni planı ve nazım imar planı gibi üst ölçekli planlar, bir bölgenin gelecekte hangi amaçla kullanılacağını genel hatlarıyla belirler. Arazinin bu planlarda yerleşime açılacak bir alanda gösterilmesi olumlu bir işarettir, ancak tek başına yapı hakkı vermez.
2. Uygulama imar planının onaylanması
Parsel bazında yapılaşma koşullarını belirleyen uygulama imar planı hazırlanır, belediye meclisinde onaylanır ve itirazlar için belirli bir süre askıya çıkarılır. Askı süresinde plana itiraz edilebilir; plana karşı dava açılması da süreci uzatabilir.
3. Parselasyon: 18. madde uygulaması
Plan onaylandıktan sonra kadastro parsellerinin plana uygun imar parsellerine dönüştürülmesi gerekir. Bu işlem çoğunlukla 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemesiyle, yani halk arasındaki adıyla “18. madde uygulaması” ile gerçekleştirilir. Bu uygulamada bölgedeki parseller birleştirilir, plana göre yeniden bölünür ve malikler yeni imar parsellerinden pay alır.
4. Düzenleme ortaklık payı (DOP)
- madde uygulamasında yol, park, otopark, okul gibi kamu alanlarını karşılamak için düzenlemeye giren parsellerden bedelsiz bir pay kesilir. Buna düzenleme ortaklık payı (DOP) denir. Kanunda DOP için bir üst sınır belirlenmiştir; güncel düzenlemeye göre bu oran yüzde 45’i geçemez.
Örneğin 1.000 m² bir araziden yüzde 40 oranında DOP kesilirse (oran yalnızca örnektir), malikin imar parseli olarak hak edeceği alan yaklaşık 600 m² olur. Ayrıca uygulama sonunda müstakil bir parsel yerine başka maliklerle birlikte hisseli bir imar parseli verilebilir. Plan ve uygulama bilgilerini nasıl sorgulayacağınızı İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? rehberimizde anlattık.
5. Tapuda cins değişikliği
İmar parseli oluştuktan sonra tapudaki cins “arsa” olarak güncellenir. Bu aşamadan sonra parsel, plan koşullarına uygun olarak ruhsat alınıp yapılaşmaya açılabilir.
Arazi Yatırımında Riskler
Arazi, arsaya göre daha düşük bütçeyle alınabilir; ancak bu fiyat farkının bir karşılığı vardır. Başlıca riskler şunlardır:
- Plan belirsizliği: “Yakında imar gelecek” beklentisi gerçekleşmeyebilir ya da beklenenden çok daha uzun sürebilir.
- DOP ve hisseli parsel: İmara açılsa bile kesintiler nedeniyle net alanınız küçülebilir veya hisseli bir parselin paydaşı olabilirsiniz.
- Kamu kullanımına ayrılma: Arazinizin bir kısmı ya da tamamı planda yol, park veya başka bir kamu alanına ayrılabilir.
- Yol ve altyapı eksikliği: Kadastral yolu olmayan ya da başka parsellerden geçerek ulaşılan arazilerde kullanım ve satış zorlaşır.
- Koruma alanları: Orman, dere yatağı, içme suyu havzası, sit alanı veya kıyı gibi koruma statüleri yapılaşmayı uzun süre ya da kalıcı olarak sınırlayabilir.
- Hisseli tapu: Çok paydaşlı arazilerde ortak karar almak zordur; ortaklığın giderilmesi davası açılma ihtimali de vardır.
- Satış süresi: İmarsız araziler, imarlı arsalara göre genellikle daha uzun sürede alıcı bulur.
Arazi Alırken Kısa Kontrol Listesi
- Tapu kaydını, cinsini ve şerhleri e-Devlet veya Web Tapu üzerinden kontrol edin.
- TKGM Parsel Sorgu ile parselin yerini ve sınırlarını doğrulayın; araziyi mutlaka yerinde görün.
- Belediyeden güncel imar durumunu ve varsa üst ölçekli plan kararını öğrenin.
- e-Plan üzerinden bölgedeki onaylı planlara göz atın.
- Arazi tarım niteliğindeyse Tarım ve Orman İl veya İlçe Müdürlüğü’nden geçerli kısıtları sorun.
- Yola ulaşımı, elektrik ve su bağlantı imkânını yerinde değerlendirin.
- Fiyatı “imar gelirse” senaryosuna göre değil, arazinin bugünkü resmi durumuna göre değerlendirin.
Arazi, doğru bilgiyle ve gerçekçi bir beklentiyle alındığında uzun vadeli bir seçenek olabilir. Önemli olan, kararı söylentilere değil resmi kayıtlara dayandırmaktır.