Arsanızı kat karşılığı vermeye karar verdiyseniz süreç kabaca şöyle işler: arsanızdan ne çıkacağını öğrenirsiniz, müteahhit teklifleri toplarsınız, teklifleri karşılaştırırsınız, noterde sözleşme yaparsınız ve inşaatı takip edersiniz. Aşağıda her adımda neye dikkat etmeniz gerektiğini anlatıyoruz.
1. Arsanızın imar durumunu öğrenin
Kat karşılığı pazarlığının temeli, arsanıza ne kadar inşaat yapılabileceğidir. Bunun için ilgili belediyeden imar durumu bilgisini alın. Özellikle şu değerlere bakın:
- Emsal (KAKS): Toplam inşaat alanını belirler.
- TAKS: Binanın zemine oturacağı alanı belirler.
- Kat adedi veya bina yüksekliği
- Çekme mesafeleri, yola terk ve plan notları
Parsel alanını emsal ile çarparak yaklaşık emsal alanını bulabilirsiniz. Emsal hesaplayıcımız bunu ve yaklaşık daire sayısını sizin için hesaplar. İmar durumunu nasıl öğreneceğinizi bu rehberde anlattık.
2. Tapu durumunu netleştirin
Tapuda ipotek, haciz, şerh veya başka bir kısıtlama olup olmadığını kontrol edin. Arsa hisseliyse tüm paydaşların sürece katılıp katılmayacağını baştan konuşun. Mirastan kalan bir arsaysa önce mirasçılık belgesi ve intikal işlemlerinin tamamlanması gerekir.
3. Gerçekçi bir beklenti belirleyin
Bölgedeki benzer projelerde arsa sahiplerine ne kadar pay düştüğünü ve daire satış fiyatlarını araştırın. Beklentiniz bölgenin çok üzerindeyse müteahhit bulmak zorlaşır; çok altındaysa hak ettiğinizden azına razı olabilirsiniz. Kat karşılığı hesaplayıcı ile farklı oranların size kaç daire bıraktığını görebilirsiniz.
4. Müteahhit tekliflerini toplayın
Birden fazla firmadan yazılı teklif alın. Teklifte en az şunlar yazmalı:
- Paylaşım oranı ve hangi dairelerin kime kalacağı (kat, cephe, büyüklük)
- Teslim süresi
- Malzeme ve işçilik kalitesi (ayrıntılı şartname)
- Teminat ve tapu devrinin hangi aşamalarda yapılacağı
- Arsa üzerinde yıkılacak bina varsa yıkım ve kira yardımı
Hangi firmayla çalışmanın mantıklı olduğunu değerlendirmek için müteahhit seçimi rehberimize bakın.
5. Teklifleri aynı ölçütlerle karşılaştırın
En yüksek oranı veren teklif her zaman en iyi teklif değildir. Oranı yüksek ama teminat vermeyen, geçmişte işi yarım kalmış bir firmayla anlaşmak, daha düşük oranlı ama işini bitiren bir firmayla anlaşmaktan çok daha riskli olabilir. Teklifleri oran, süre, teminat, malzeme ve firmanın geçmişi başlıklarında yan yana koyun.
6. Sözleşmeyi noterde yapın
Kat karşılığı sözleşmesi arsa paylarının devrini de içerdiği için noterde resmi şekilde yapılmalıdır; adi yazılı bir sözleşme ileride geçersiz sayılabilir. İmzadan önce sözleşme taslağını bir avukata inceletmenizi öneririz. Sözleşmede bulunması gereken maddeleri kat karşılığı sözleşmesi rehberimizde topladık.
7. Proje, ruhsat ve inşaat sürecini takip edin
Sözleşmeden sonra müteahhit projeyi hazırlatır ve ruhsat için başvurur. Proje onaylanınca daire dağılımını projeyle karşılaştırın. İnşaat boyunca sözleşmedeki aşamalara göre ilerlemeyi takip edin; tapu devirlerini yalnızca sözleşmede yazan aşamalar tamamlandığında yapın.
8. Teslim ve iskân
Daireleriniz sözleşmede yazan şartlara uygun olarak teslim edilmeli, yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış olmalıdır. Teslimde eksik ve kusurları yazılı olarak bildirin.
Arsanıza müteahhit bulalım
İmar durumunu incelemek, gerçekçi bir paylaşım aralığı belirlemek ve gelen teklifleri karşılaştırmak için bize ulaşın. İlk görüşme ücretsizdir.