Yetki sözleşmesi, taşınmazınızın satışı veya kiralanması için bir emlak işletmesini yazılı olarak yetkilendirdiğiniz sözleşmedir. Arsanızı, arazinizi ya da tarlanızı bir emlak ofisi aracılığıyla satmak istiyorsanız, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik bu sözleşmenin yazılı olarak yapılmasını şart koşar.
Bu rehberde yetki sözleşmesinde neler yazması gerektiğini, sürenin nasıl belirlendiğini, tek yetkili (münhasır) sözleşmenin ne anlama geldiğini, hizmet bedelinin üst sınırını ve imzalamadan önce nelere bakmanız gerektiğini sade bir dille anlatıyoruz.
Yazılı yetki sözleşmesi neden zorunlu?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz alım satımına aracılık eden işletmelerin Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi almasını ve taşınmaz sahibiyle yazılı yetki sözleşmesi yapmasını düzenler. Sözlü anlaşma ya da telefonda verilen “bir alıcı bulun” talimatı bu şartı karşılamaz.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki simsarlık hükümleri de taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirtir. Yazılı sözleşme hem sizi hem de çalıştığınız işletmeyi korur. Kimin neyi, hangi fiyattan, hangi süre içinde ve hangi bedel karşılığında yapacağı baştan bellidir.
Yazılı sözleşme, ilan için de ön şarttır. Aşağıda göreceğiniz gibi, yetki sözleşmesi bulunmayan bir taşınmazın ilanı emlak işletmesi tarafından yayınlanamaz.
Yetki sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalı?
Yönetmelik, yetki sözleşmesinde yer alması gereken asgari bilgileri sayar. Bir yetki sözleşmesinde en az şunları görmeniz gerekir:
- Taşınmaz sahibinin ve emlak işletmesinin kimlik ve iletişim bilgileri
- İşletmenin Ticaret Bakanlığı’ndan aldığı yetki belgesi numarası
- Taşınmazın adresi ve tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, yüzölçümü, niteliği)
- Taşınmaz için istenen satış bedeli
- Hizmet bedeli (komisyon) ve ne zaman ödeneceği
- Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi
- Sözleşmenin münhasır (tek yetkili) olup olmadığı
- Tarafların hak ve yükümlülükleri ile fesih şartları
- Düzenlenme tarihi ve tarafların imzaları
Tapuda birden fazla malik varsa, satışa konu hisselerin sahiplerinin sözleşmede yer alması ya da içlerinden birini vekil olarak yetkilendirmesi gerekir. Hisseli tapularla ilgili ayrıntıları hisseli tapu ve müstakil tapu rehberimizde bulabilirsiniz.
Sözleşmenin imzalı bir nüshasını mutlaka kendiniz saklayın. Taşınmazı bir vekâletname ile satıyorsanız, vekâletnamenin satış ve aracı yetkilendirme yetkisini kapsayıp kapsamadığını da kontrol edin.
Yetki sözleşmesinin süresi
Sözleşmenin süresi, taraflarca kararlaştırılır ve sözleşmede başlangıç ile bitiş tarihi olarak açıkça yazmalıdır. Belirsiz süreli ya da tarihi boş bırakılmış bir sözleşmeyi imzalamayın.
Arsa ve tarlalarda doğru alıcıya ulaşmak, konutlara göre daha uzun sürebilir. Çok kısa bir süre, işletmenin imar incelemesi, fotoğraf ve ilan hazırlığı gibi işleri tamamlamasına yetmeyebilir. Çok uzun bir süre ise işler istediğiniz gibi gitmediğinde sizi gereğinden fazla bağlayabilir.
Süreyle ilgili iki maddeye özellikle dikkat edin:
- Otomatik uzama: Süre bittiğinde sözleşmenin kendiliğinden uzayıp uzamadığı.
- Süre sonrası satış: Sözleşme bittikten sonra, süre içinde işletmenin tanıttığı bir alıcıya satış yaparsanız hizmet bedelinin doğup doğmayacağı ve bu hükmün ne kadar süre geçerli olduğu.
Münhasır ve münhasır olmayan yetki sözleşmesi
Münhasır (tek yetkili) yetki sözleşmesinde, taşınmazınızın satışı için sözleşme süresince yalnızca bir işletmeyi yetkilendirirsiniz. Münhasır olmayan sözleşmede ise aynı taşınmaz için birden fazla işletmeyle aynı anda çalışabilirsiniz.
| Konu | Münhasır (tek yetkili) | Münhasır olmayan |
|---|---|---|
| Kaç işletme çalışabilir? | Süre boyunca yalnızca bir işletme | Birden fazla işletme |
| Muhatabınız | Tek bir danışman | Her işletme ayrı ayrı |
| İlanın görünümü | Taşınmaz tek ve tutarlı bir ilanla yayınlanır | Aynı taşınmaz farklı fiyat ve bilgilerle birden çok kez görünebilir |
| Hazırlık emeği | İşletme imar incelemesi, fotoğraf ve ilan hazırlığına daha fazla emek ayırabilir | Hazırlık genellikle sınırlı kalır |
| Kendiniz veya başka aracı satarsa | Sözleşmeye göre hizmet bedeli veya cezai şart doğabilir | Genellikle yalnızca satışı sağlayan işletme hizmet bedeli alır |
| Kimin için uygun? | Süreci tek elden ve düzenli yürütmek isteyenler | Birden fazla kanalı aynı anda denemek isteyenler |
Münhasır sözleşmede en önemli soru, “taşınmazı kendim satarsam ne olur?” sorusudur. Bazı sözleşmelerde bu durumda da hizmet bedeli veya cezai şart ödeneceği yazar. Bu maddeyi imzalamadan önce okuyun ve anlamadığınız yeri mutlaka sorun.
Aynı arsanın farklı fiyatlarla birçok ilanda görünmesi, alıcıda “bu arsanın gerçek fiyatı ne?” sorusunu doğurabilir. Münhasır sözleşmenin mal sahibine sağladığı en somut kolaylık, arsanızın piyasada tek ve tutarlı bir bilgiyle yer almasıdır.
Hizmet bedeli ve yasal üst sınır
Yönetmelik, satış işlemlerinde emlak işletmesinin alabileceği hizmet bedeline bir üst sınır getirir. Bu sınır, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere satış bedelinin %2’si ile bunun KDV’sidir.
Bu oran bir tavandır; taraflar daha düşük bir bedel kararlaştırabilir. Mevzuat değişebileceği için sözleşme imzalamadan önce güncel Yönetmelik metnine göre kontrol edilmelidir.
Örneğin 3.000.000 TL’ye satılan bir arsada üst sınır, satıcı için 60.000 TL + KDV, alıcı için de ayrıca 60.000 TL + KDV olur.
Hizmet bedelinin hangi aşamada ödeneceği (ör. satış sözleşmesi, kapora veya tapuda devir) sözleşmede açıkça yazmalıdır. Tapuda ödenen harç ve döner sermaye gibi masraflar hizmet bedelinden ayrıdır. Bunlar için tapu masrafları ve satış süreci rehberimize bakabilirsiniz.
İlanlarda yetki belgesi numarası ve sözleşme şartı
Yönetmeliğe göre emlak işletmeleri, verdikleri ilan ve reklamlarda yetki belgesi numaralarını göstermek zorundadır. Bir ilanda bu numarayı göremiyorsanız, ilanı verenin yetki belgeli bir işletme olup olmadığını sormanız yerinde olur.
ARSA BURSA, Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi sahibi bir emlak işletmesidir; belge numaramızı sorduğunuzda paylaşırız.
Ayrıca yazılı yetki sözleşmesi bulunmayan bir taşınmazın ilanı, emlak işletmesi tarafından yayınlanamaz. Bu nedenle sitemizde yalnızca sahibinden yazılı yetki aldığımız taşınmazları ilan ediyoruz.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS)
Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile, internet ilan platformlarında yayınlanan satılık ve kiralık taşınmaz ilanlarının taşınmaz sahibinin onayıyla yayınlanması esası getirildi. Bu sistemde taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden ilanı verecek işletmeyi yetkilendirir veya ilanı onaylar. Onay olmadan ilan bu platformlarda yayınlanamaz.
Sistemin amacı, ilanın gerçekten taşınmaz sahibinin bilgisi dahilinde yayınlandığını doğrulamak ve izinsiz ya da sahte ilanların önüne geçmektir. Sizin açınızdan pratik anlamı şudur: sözleşmeyi imzaladıktan sonra e-Devlet’e girip ilgili ekrandan onay vermeniz gerekebilir. Bu adımı telefonla yönlendirerek birlikte tamamlayabiliriz.
EİDS onayı, yazılı yetki sözleşmesinin yerine geçmez; iki adım birbirini tamamlar.
Yetki sözleşmesinin mal sahibine faydaları
Yetki sözleşmesi yalnızca bir zorunluluk değildir; doğru kurulduğunda satış sürecini sizin için sadeleştirir.
- Tek muhatap: Arayan her kişiyle tek tek görüşmek zorunda kalmazsınız. Sorular, yer gösterme randevuları ve pazarlık tek bir danışman üzerinden yürür.
- Profesyonel pazarlama: Arsanızın imar durumu, tapu bilgileri ve konumu doğru ve eksiksiz anlatılır; ilan tutarlı bir fiyatla yayınlanır.
- Alıcı ön elemesi: Bütçesi ve amacı arsanıza uymayan kişiler baştan ayıklanır; zamanınızı gerçekten ilgilenen alıcılara ayırırsınız.
- Tapu sürecine eşlik: Belgelerin hazırlanması, tapu randevusu ve devir günü boyunca yanınızda olunur.
Yetki sözleşmesi imzalayan arsa sahiplerine sunduğumuz hizmetlerin güncel listesini Arsanızı Satalım sayfasında bulabilirsiniz. Satışın ne zaman ve hangi fiyata gerçekleşeceği piyasa koşullarına bağlıdır; hiçbir sözleşme belirli bir sonucu garanti etmez.
İmzalamadan önce kontrol edilecekler
Yetki sözleşmesini imzalamadan önce aşağıdaki maddeleri tek tek gözden geçirin:
- Süre: Başlangıç ve bitiş tarihi yazıyor mu? Otomatik uzama maddesi var mı?
- Bedel: Hizmet bedelinin oranı veya tutarı, KDV’nin dahil olup olmadığı ve ödeme zamanı açık mı? Bedel, Yönetmelikteki üst sınırın altında mı?
- Satış fiyatı: İstenen fiyat yazıyor mu? Fiyatı değiştirmek isterseniz nasıl ilerleneceği belli mi?
- Münhasırlık: Sözleşme tek yetkili mi? Kendiniz satarsanız ne olacağı açıkça yazıyor mu?
- Fesih şartları: Süre dolmadan sözleşmeyi nasıl sona erdirebileceğiniz ve bunun bir bedeli olup olmadığı belli mi?
- Cayma: Sözleşme işletmenin ofisi dışında (ör. evinizde ya da arsanın başında) veya uzaktan kurulduysa, tüketici mevzuatı kapsamında cayma hakkınız olabilir. Sözleşmede cayma hakkına ilişkin bilgi olup olmadığını sorun.
- Kapora: İşletmenin sizin adınıza kapora veya ön ödeme almaya yetkili olup olmadığı yazıyor mu?
- Süre sonrası hükümler: Sözleşme bittikten sonra tanıtılan alıcıyla yapılan satışlar için bir hüküm varsa, süresi makul mü?
- Yetki belgesi: İşletmenin yetki belgesi numarası sözleşmede yazılı mı? Numarayı e-Devlet üzerinden sorgulayabilirsiniz.
Anlamadığınız bir madde varsa imzalamadan önce sorun; gerekirse bir avukata danışın. Arsanız için hangi fiyatı isteyeceğinizden emin değilseniz, sözleşmeden önce ücretsiz ön değerlendirme talep edebilirsiniz.