“Tarlama imar ne zaman çıkar?” sorusunun dürüst cevabı şudur: kimse kesin bir tarih veremez. Bir tarlanın imara açılması, tarla sahibinin başvurusuyla değil, kamunun planlama kararlarıyla olur ve bu kararlar birbirini izleyen birçok aşamadan geçer. Bu rehberde bir arazinin imar planına nasıl girdiğini, sürecin hangi aşamalarda uzadığını ve plan değişikliklerini nasıl takip edebileceğinizi anlatıyoruz.
İmar planı nedir, neden önemlidir?
İmar planı, bir alanın nasıl kullanılacağını gösteren resmi plandır: nereye konut, nereye ticaret, nereye yol, park veya okul yapılacağı bu planlarla belirlenir. Bir parselde yapı yapılıp yapılamayacağını ve ne kadar inşaat alanı çıkacağını da imar planı ve plan notları belirler.
Tarım alanında kalan bir tarlada kural olarak konut yapılamaz. Bu yüzden tarla sahipleri ve yatırımcılar için “imar gelecek mi?” sorusu, arazinin değerini en çok etkileyen sorulardan biridir.
Bir arazi imar planına nasıl girer?
Planlama yukarıdan aşağıya doğru ilerler. Genel çerçeve şöyledir:
1. Üst ölçekli planlar
Önce geniş bir bölgenin genel kullanım kararlarını gösteren üst ölçekli planlar (çevre düzeni planları) yapılır. Bir arazinin ileride yerleşime açılabilmesi için önce bu planlarda gelişme veya yerleşim alanı olarak gösterilmesi gerekir. Üst ölçekli planda tarım alanı olarak kalan bir yer için alt ölçekte imar planı yapılması genellikle mümkün değildir.
2. Nazım imar planı
Üst plana uygun olarak, daha dar bir alan için ana kullanım kararlarını, yoğunlukları ve ana yolları gösteren nazım imar planı hazırlanır. Bu plan belediye meclislerinde görüşülür ve onaylanır.
3. Uygulama imar planı
Nazım plana göre, parsellerin hangi kullanım alanında kalacağını, yapı adalarını, yolları ve yapılaşma koşullarını ayrıntılı gösteren uygulama imar planı yapılır. Bir parselin yapılaşma hakkı asıl bu planla netleşir.
4. Askı ve itiraz
Onaylanan planlar belirli bir süre askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu sürede planla ilgili itirazlar yapılabilir; itirazlar meclislerde yeniden görüşülür. Plan itirazlar veya dava süreçleri nedeniyle değişebilir, geri çekilebilir ya da iptal edilebilir.
5. Parselasyon (imar uygulaması)
Plan yürürlüğe girdikten sonra mevcut parsellerin imar adalarına göre yeniden düzenlenmesi gerekir. Bu düzenlemeye halk arasında “18. madde uygulaması” denir. Uygulamada yol, park ve okul gibi kamu alanları için her parselden belirli bir pay alınır; buna düzenleme ortaklık payı (DOP) denir. Kanunda bu payın üst sınırı belirlenmiştir. Parselasyon tamamlanınca yeni imar parselleri oluşur ve tapular buna göre düzenlenir.
Bu aşamalardan herhangi birinde süreç aylarca, hatta yıllarca bekleyebilir.
Tarım arazileri için ayrıca izin gerekir
Tarım arazilerinin tarım dışı bir amaçla kullanılabilmesi için, planlama sürecinde ilgili tarım kurumlarından izin alınması gerekir. Özellikle verimli tarım arazilerinde bu izin kolay verilmez. Bu yüzden bir tarlanın yerleşim alanına yakın olması, tek başına imara açılacağı anlamına gelmez.
Neden kimse kesin tarih veremez?
- Kararlar birden fazla kurumda verilir. İlçe belediyesi, büyükşehir belediyesi ve ilgili bakanlık veya kurumlar sürecin farklı aşamalarında söz sahibidir.
- İtirazlar ve davalar süreci uzatır. Askıdaki bir plana yapılan itirazlar veya açılan davalar planı yıllarca bekletebilir.
- Planlar değişebilir. Bugün gelişme alanı olarak konuşulan bir bölge, sonraki planda farklı bir kullanıma ayrılabilir.
- Parselinizin payı önceden bilinemez. İmar gelse bile parselinizin yol, park veya konut alanında kalacağı plan yapılmadan bilinemez.
Bu yüzden “iki yıla imar çıkıyor” veya “imar kesin geçecek” gibi vaatlerle satılan tarlalara temkinli yaklaşın. Kesin tarih veya imar garantisi veren tekliflerin arkasında çoğu zaman bir dayanak yoktur.
Bursa’dan bir örnek: Ekokent
Nilüfer’in batısında Ekokent adıyla bilinen Nilüfer Batı Gelişme Bölgesi, bir planlama sürecinin ne kadar uzun sürebileceğini gösteren yerel bir örnektir. Basına yansıyan bilgilere göre bölgenin planı yıllardır belediye meclisleri, itirazlar ve dava süreçleri arasında ilerliyor. Güncel durumu Ekokent sayfamızda özetledik.
Plan değişikliklerini nasıl takip edebilirsiniz?
- Belediye meclis kararları: İlçe ve büyükşehir belediyeleri meclis kararlarını yayımlar.
- Askı ilanları: Askıya çıkan planlar belediyelerde ve belediyelerin duyurularında ilan edilir.
- İmar durumu belgesi: Parselinizin güncel durumunu ada ve parsel numarasıyla belediyeden alacağınız imar durumu gösterir. Nasıl alınacağını imar durumu rehberimizde anlattık.
Bunları tek tek takip etmek zor olabilir. İmar değişikliği takibi sayfamızdan parselinizi takip listemize ekleyelim; parselinizi etkileyen bir plan değişikliği duyduğumuzda sizi arayalım.
Arsanızın bugünkü durumunu birlikte değerlendirelim
İmarın gelecekte ne olacağını kimse bilemez, ama arsanızın veya tarlanızın bugünkü imar durumu, tapu kaydı ve bölgedeki talep bugün değerlendirilebilir. Ücretsiz ön değerlendirme isteyin; ARSA BURSA danışmanı parselinize bakıp sizi arasın.