Zeytinlik İmara Açılır mı? Zeytincilik Kanunu ve Yüzde 10 Kuralı

“Bu zeytinlik şehre yakın, yakında imar gelir” sözünü Bursa’da sık duyarız. Özellikle Mudanya, Gemlik, Orhangazi ve İznik çevresinde zeytinlikler bu beklentiyle alınıp satılır. Bu rehberde bu beklentinin kanunda neye karşılık geldiğini anlatıyoruz.

Zeytinlik alırken tapu, hisse, ağaç ve yol gibi tüm kontrol noktalarını ayrıca Zeytinlik Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? rehberimizde ele aldık. Burada yalnızca imar ve yapılaşma sorusuna odaklanıyoruz.

Kısa cevap: Neden zor?

Zeytinlik, iki ayrı kanunla korunur:

1. 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu: Zeytinciliği doğrudan korur. Sahaların daraltılmasını, ağaç sökümünü ve zeytinliklere zarar verecek tesisleri sınırlar.
2. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: Zeytinlik gibi dikili tarım arazilerinin tarım dışında kullanılmasını yasaklar; yalnızca kanunda sayılan sınırlı istisnalara izin verir.

Bir zeytinliğin “arsa” gibi kullanılabilmesi için bu iki kanunun da önünden geçmek gerekir. Bu, sıradan bir tarlanın imara açılmasından çok daha zordur. Tarlaların imar sürecinin genel hâli için Tarla Arsaya Nasıl Çevrilir? rehberimize bakabilirsiniz.

3573 sayılı Kanun ne diyor?

Zeytincilik sahaları daraltılamaz

Kanunun 20. maddesi açıkça “Zeytincilik sahaları daraltılamaz.” der. Bu hüküm, zeytinliğin başka bir kullanıma dönüştürülmesinin önündeki en temel engeldir.

İmar sınırına alınsa bile yüzde 10 kuralı

Belediye imar sınırları içine alınan zeytinliklerde altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma, zeytinlik alanının yüzde 10’unu geçemez.

Bu kuralı doğru okumak önemlidir. Yüzde 10, parselinize tanınan bir “emsal” değildir. Yollar, okullar, parklar gibi altyapı ve sosyal tesisler de bu sınırın içindedir. Yani imar planı zeytinliğe ulaşsa bile planın büyük kısmı zeytinlik olarak kalır.

Ağaç sökümü izne bağlıdır

Zeytin ağaçlarının kesilmesi ve sökülmesi Tarım ve Orman Bakanlığı’nın teknik gerekçeye dayanan iznine bağlıdır; kesin zaruret olmadıkça izinle bile kesilemez. İzinsiz kesimde ağaç başına idari para cezası uygulanır. “Ağaçları söker, tarla yaparım, sonra imar alırım” düşüncesi hem cezaya hem de hukuki soruna yol açar.

Zeytinliğe 3 km mesafede tesis yasağı

Zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az 3 kilometre mesafede, zeytinyağı fabrikaları hariç, kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez.

Bu kural yalnızca zeytinlik sahibini değil, zeytinliğin çevresinde arazi alanı da ilgilendirir. Zeytinliklere yakın bir tarlayı sanayi, depo ya da atölye amacıyla alacaksanız, parselin bu yasak kapsamında olup olmadığını önceden Tarım ve Orman İl Müdürlüğü’ne yazılı sorun.

5403 sayılı Kanun ne diyor?

Zeytinlik, çok yıllık bitkilerin yetiştirildiği “dikili tarım arazisi” sayılır. 5403 sayılı Kanun’un 13. maddesine göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz.

Kanun bu kurala sınırlı istisnalar tanır. Alternatif alan bulunmaması ve kurulun uygun görmesi şartıyla; savunmaya yönelik stratejik ihtiyaçlar, doğal afet sonrası geçici yerleşim, petrol ve doğal gaz faaliyetleri, kamu yararı kararı alınmış madencilik, bakanlıklarca kamu yararı kararı alınmış plan ve yatırımlar, yol altyapısı, yenilenebilir enerji alanları ve jeotermal kaynaklı teknolojik seralar için izin verilebilir.

Dikkat edin: bu listede “konut” ya da bireysel arsa ihtiyacı yoktur. İstisnalar kamu yatırımları ve belirli faaliyetler içindir.

Kanun ayrıca tarım arazilerinin, kanundaki izinler alınmadan tarım dışı kullanım için planlanamayacağını düzenler. Yani belediyenin tek başına “zeytinliği konut alanı yapalım” demesi yetmez.

Kamu yatırımları zeytinliğe girebilir mi?

Evet, bazı istisnai durumlarda girebilir. Örneğin 2025’te yürürlüğe giren 7554 sayılı Kanun, 3573’ü değil Maden Kanunu’nu değiştirerek belirli alanlarda elektrik üretimine yönelik madencilik için zeytin ağaçlarının taşınmasına imkân tanıyan bir geçici madde getirdi.

Bu tür düzenlemeler zeytinlik sahibine “imar” getirmez. Kamu ya da şirket yatırımı için kullanılan alanlarda malikin karşılaşacağı süreç genellikle kamulaştırmadır. Bu süreci Arsama Kamulaştırma Geldi, Ne Yapmalıyım? rehberimizde anlattık.

“İmar gelecek” denilen zeytinliği alacaksanız

Satıcı ya da aracı “imar geliyor” diyorsa şu adımları atın:

1. Belediyeden imar durumunu yazılı isteyin. Parsel plan içinde mi, hangi kullanıma ayrılmış? Bkz. İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?
2. Askıdaki planlara bakın. Bölgede askıya çıkmış bir plan var mı? Askıdaki imar planları sayfamızdan ve Bursa e-İmar sorgulama sayfamızdan yararlanabilirsiniz.
3. Tarım ve Orman İl Müdürlüğü’ne sorun. Parsel zeytinlik sahası kapsamında mı? Planda zeytinlik olarak korunacak mı?
4. “İmar gelecek” sözünü fiyatın içine koymayın. Zeytinliği bugünkü kullanımı, yani zeytin üretimi üzerinden değerlendirin.
5. Takip edin. Parselinizle ilgili plan değişikliklerini izlemek için imar değişikliği takibi aracımızı kullanabilirsiniz.

İmar beklentisinin genel olarak ne kadar gerçekçi olduğunu İmar Ne Zaman Çıkar? rehberimizde ele aldık. Bir plan zeytinliğinizi olumsuz etkiliyorsa askı süresi içinde itiraz edebilirsiniz; bkz. İmar Planına İtiraz.

Zeytinliğin gerçek değeri neye bağlı?

İmar beklentisini bir kenara koyduğunuzda zeytinliğin değerini şunlar belirler:

• Ağaç sayısı, yaşı, çeşidi ve bakımı
• Müstakil tapu mu, hisseli mi olduğu
• Kadastral yola cephe ve araçla ulaşım
• Su imkânı ve arazinin eğimi
• Bölgedeki benzer zeytinliklerin satış fiyatları

Zeytinliğin dönüm karşılığını dönüm hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Zeytinliğe hangi yapıların yapılabileceğini merak ediyorsanız Tarlaya Ev Yapılır mı? ve Zeytinlik Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? rehberlerimize bakın.

Birlikte bakalım

Mudanya, Gemlik, Orhangazi, İznik ya da Bursa’nın başka bir ilçesinde zeytinliğiniz varsa veya “imar gelecek” denilen bir zeytinlik almayı düşünüyorsanız, parselin tapu ve plan durumuna birlikte bakabiliriz. Bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.