0551 079 86 76Kısa cevap
Tarlanızı ya da arsanızı satmadan kiraya vererek de gelir elde edebilirsiniz. Tarım amaçlı kiralamada çoğunlukla ürün kirası, güneş enerjisi santrali (GES) için ise uzun süreli kira veya üst hakkı kullanılır. Hangisinin size uygun olduğu; paraya ne zaman ihtiyacınız olduğuna, arazinin niteliğine ve uzun yıllar bağlı kalmayı kabul edip etmediğinize göre değişir.
Tarlanızı ya da arsanızı satmak istemiyor ama boş da bırakmak istemiyorsanız, kiraya vermek bir seçenek olabilir. Son yıllarda tarım kiralarının yanında güneş enerjisi santrali (GES) için arazi kiralama teklifleri de sık duyuluyor. Bu rehberde kiralamanın türlerini, sözleşmede dikkat etmeniz gerekenleri ve satışla nasıl karşılaştırabileceğinizi anlatıyoruz. Hiçbir yolun herkes için en kârlı olduğunu söylemiyoruz; amacımız kararınızı kolaylaştırmak.
Tarım amaçlı kiralama: Ürün kirası
Tarlanızı ekip biçecek bir çiftçiye vermek en bilinen kiralama şeklidir. Türk Borçlar Kanunu bunu ürün kirası olarak düzenler: Kiraya veren, kiracıya ürün veren bir şeyin kullanılmasını ve ürünlerin toplanmasını bedel karşılığında bırakır.
Kira bedeli iki şekilde belirlenebilir:
- Sabit kira: Dönüm başına ya da tarlanın tamamı için yıllık belli bir tutar.
- Ürüne katılmalı kira: Kira bedeli, toplanan ürünün belli bir oranı olarak belirlenir. Halk arasında “yarıcılık” ya da “ortakçılık” olarak bilinen düzenlemeler bu türe yakındır. Oran sözleşmede yazmıyorsa yerel âdete göre belirlenir.
Tarım kirasında genellikle sözleşme kısa sürelidir ve bir ya da birkaç sezonu kapsar. Bu, ileride satmak isterseniz size esneklik sağlar.
Güneş enerjisi (GES) için kiralama
GES yatırımcıları geniş, düz ya da güneye bakan, elektrik hattına yakın arazileri arar. Bu sözleşmelerin tarım kirasından en büyük farkı süresidir. GES sözleşmeleri santralin ekonomik ömrüne göre çoğunlukla 15, 20, 25 yıl ya da daha uzun süreli yapılır.
GES için arazinizi iki farklı şekilde verebilirsiniz:
- Uzun süreli kira sözleşmesi: Arazi sizin mülkünüzde kalır, kiracı kullanır. Yatırımcı genellikle kira hakkının tapuya şerh edilmesini ister.
- Üst hakkı: Arazinin üzerinde yapı yapma ya da yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkıdır ve tapuda kurulur. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli nitelikte sayılır ve istenirse tapu kütüğüne ayrı bir taşınmaz gibi kaydedilebilir.
Her araziye GES kurulamaz
Tarım arazilerinin kullanımı 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na tabidir. Bu Kanun’a göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz; kanunda sayılan istisnalar ancak alternatif alan bulunmaması, kurulun uygun görmesi ve izin gibi şartlarla mümkündür. Bunların dışında kalan tarım arazileri de valiliklerin izniyle tarım dışı kullanıma ayrılabilir.
Yani size gelen bir GES teklifi, izinler alınamazsa hiç hayata geçmeyebilir. Bu yüzden sözleşmede izin alınamazsa ne olacağının açıkça yazması önemlidir. Arazinizin niteliğini tarla nedir ve tarla arsaya nasıl çevrilir yazılarımızda anlattık.
Kira hakkının tapuya şerhi
Taşınmaz kiralarında, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesi sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Şerh edilen kira hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere, örneğin yeni bir alıcıya karşı da ileri sürülebilir.
Bunun pratik anlamı şudur: 20 yıllık şerhli bir GES kirası varken arazinizi satarsanız alıcı, kiracının hakkıyla birlikte alır. Bazı alıcılar için bu düzenli bir gelir anlamına gelir; bazıları içinse araziyi kullanamamak demektir. Satışı ileride düşünüyorsanız bunu şimdiden hesaba katın.
Sözleşmede mutlaka bakılması gerekenler
Kira sözleşmesi, özellikle GES gibi uzun süreli ise, bir avukata okutulmadan imzalanmamalıdır. Şu konuların açıkça yazıldığından emin olun:
- Süre ve uzatma şartları: Sözleşme ne zaman bitiyor, kendiliğinden uzuyor mu?
- Kira bedeli ve artış: Yıllık artış nasıl hesaplanacak? Uzun sürede sabit bir bedel, enflasyon karşısında değer kaybeder.
- Ödeme zamanı: Peşin, yıllık ya da aylık mı? Gecikmede ne olacak?
- İzin alınamazsa: GES için gereken izinler çıkmazsa sözleşme nasıl sona erecek?
- Söküm ve teslim: Sözleşme bitince panelleri, beton ayakları ve kabloları kim, ne kadar sürede, kimin masrafıyla sökecek? Arazi size hangi durumda teslim edilecek?
- Devir: Kiracı sözleşmeyi başka bir şirkete devredebilir mi?
- Vergi ve masraflar: Emlak vergisi, harçlar ve kira gelirinin vergisi kime ait?
Satış mı, kira mı? Basit bir karşılaştırma
| Satış | Tarım kirası | GES kirası / üst hakkı | |
|---|---|---|---|
| Para ne zaman gelir? | Bir anda | Her sezon | Düzenli, uzun yıllar |
| Arazi sizde kalır mı? | Hayır | Evet | Evet, ama uzun süre kullanamazsınız |
| Esneklik | Karar bir kez verilir | Yüksek, sözleşmeler kısa | Düşük, uzun süreli bağlılık |
| Dikkat edilecek | Doğru fiyat, güvenli ödeme | Kiracının araziyi koruması | İzinler, söküm, şerhin satışa etkisi |
Paranıza yakın zamanda ihtiyacınız varsa satış; araziyi elde tutmak ve düzenli gelir istiyorsanız kira daha uygun olabilir. Ancak bu tamamen sizin durumunuza bağlıdır. Kira gelirini kabaca hesaplamak için kira getirisi hesaplama aracımızı, satış kararınızı tartmak için arsamı satmalı mıyım aracını kullanabilirsiniz.
Kısa kontrol listesi
- Arazinizin niteliğini (tapu cinsi, tarım arazisi sınıfı) öğrenin.
- Teklifi yazılı alın; süreyi, bedeli ve artışı netleştirin.
- GES teklifinde izinlerin kimde olduğunu ve alınamazsa ne olacağını sorun.
- Söküm ve teslim şartlarını sözleşmeye yazdırın.
- Şerhin ileride satışınızı nasıl etkileyeceğini düşünün.
- İmzadan önce sözleşmeyi bir avukata okutun.
Satış ile kirayı birlikte değerlendirelim
Tarlanızı ya da arsanızı satmak mı, kiraya vermek mi daha mantıklı, karar vermeden önce arazinizin bugünkü satış değerini görmek için ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.
