Arsa ve Tarla Emlak Vergisi Ne Kadar? 2026'da Oranlar, Taksitler ve Muafiyetler

Bursa’da bir arsanız ya da köyde bir tarlanız varsa her yıl belediyeden emlak vergisi tahakkuku gelir. Tutar çoğu zaman küçük göründüğü için üzerinde durulmaz; ama yıllarca birikmiş borç tapu satışını geciktirebilir, yanlış kayıt da yıllarca fazla vergi ödetebilir.

Bu rehberde arsa ve tarla için emlak vergisinin nasıl hesaplandığını, Bursa’da hangi oranların uygulandığını, ne zaman ödendiğini, hangi arazilerin muaf olduğunu ve 2026’da neyin değiştiğini sade bir dille anlatıyoruz. Kendi tutarınızı hemen görmek isterseniz emlak vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Emlak vergisi nedir, arsa ve tarla için kim öder?

Emlak vergisi, bina ve arazi (arsa dahil) sahiplerinden belediyece her yıl alınan vergidir. Kanunda iki ayrı bölüm vardır: binalar için bina vergisi, arsa ve araziler için arazi vergisi. Bu yazı ikincisiyle, yani boş arsa, tarla, bağ, bahçe ve zeytinlikle ilgilidir.

Arazi vergisini arazinin maliki öder. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa vergiyi intifa hakkı sahibi öder; ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf eden kişi öder.

Hisseli bir tarlada her paydaş kendi payına düşen vergiden sorumludur. Paylı mülkiyette paydaşlar bildirimlerini ayrı ayrı verir. Hisseli tapunun genel durumunu Hisseli Tapu mu Müstakil Tapu mu? yazımızda anlattık.

Arsa ile arazi vergide neden ayrı?

Kanuna göre belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi “arsa” sayılır. Parsellenmemiş arazilerden hangilerinin arsa sayılacağına ise Cumhurbaşkanı karar verir. Kısacası, imar uygulaması görmüş bir imar parseli genellikle arsa, köydeki ekili tarla ise arazi olarak vergilendirilir. Kavram farkını Arsa, Arazi ve Tarla Farkı yazımızda ayrıntılı bulabilirsiniz.

2026 emlak vergisi oranları: arsa ve tarla

Oranlar kanunda yazılıdır ve belediyeden belediyeye değişmez. Farkı büyükşehir olup olmamak yaratır.

Bursa büyükşehir belediyesi olduğu için Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım’daki arsalarda da, İnegöl, Karacabey veya Orhaneli’deki tarlalarda da artırımlı oran uygulanır. Köyken mahalleye dönüşen yerlerde uygulamanın nasıl yürüdüğünü ilçe belediyenizin emlak servisine sormanızı öneririz.

Vergi nasıl hesaplanır?

Formül basittir:

Yıllık vergi = Emlak vergisi değeri × Oran

Emlak vergisi değeri, piyasa fiyatı ya da satış bedeli değildir. Belediyelerin takdir komisyonlarının sokak ve bölge bazında belirlediği metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanan resmi bir değerdir. Genel takdir dört yılda bir yapılır, aradaki yıllarda değer kanundaki orana göre artırılır.

Halk arasında bu değere “rayiç bedel” denir. Kendi arsanızın değerini nasıl öğreneceğinizi Arsa Rayiç Bedeli Nasıl Öğrenilir? yazısında anlatıyoruz.

Varsayımsal örnek: Emlak vergisi değeri 1.000.000 TL olan bir arsa Bursa’da binde 6 ile yılda 6.000 TL vergi öder; bu tutar 3.000 TL’lik iki taksite bölünür. Aynı değerdeki bir tarla binde 2 ile yılda 2.000 TL öder. Bu rakamlar yalnızca hesabı göstermek içindir; kendi parselinizin değeri belediye kayıtlarında yazar.

2026’da ne değişti?

Aralık 2025’te yayımlanan 7566 sayılı Kanun emlak vergisinde iki önemli değişiklik getirdi:

• 2026 değerine üst sınır: 2026 yılı için bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılı vergi değerlerinin iki katını geçemez. Bu sınır arsa ve araziler için de geçerlidir.
• Yıllık artış: Takdir yapılmayan yıllarda vergi değeri artık yeniden değerleme oranının yarısı yerine yeniden değerleme oranında artırılır; Cumhurbaşkanı bu oranı düşürme yetkisini korur.

Oranlar (binde 3, binde 1 ve büyükşehir artırımı) değişmedi. 2026’da vergisi önceki yıla göre çok yükselen biri, bu iki kat sınırının kendi parseline doğru uygulanıp uygulanmadığını belediyeye sorabilir.

Aynı Kanun, tapuda beyan edilen satış bedelinin emlak vergisi değerinin altında olamayacağını da açıklığa kavuşturdu. Yani bu değer yalnızca yıllık vergiyi değil, tapu harcını da etkiler. Satışta ödenecek harcı tapu masrafı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Emlak vergisi ne zaman ve nasıl ödenir?

Yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir:

1. Birinci taksit: Mayıs ayı içinde
2. İkinci taksit: Kasım ayı içinde

Ödemeyi taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesine yaparsınız: Mudanya’daki arsanın vergisi Mudanya Belediyesine, Kestel’deki tarlanınki Kestel Belediyesine gider. Belediyelerin internet sitelerindeki e-belediye bölümünden, vezneden ya da anlaşmalı bankalardan ödeyebilirsiniz.

Süresinde ödenmeyen vergiye gecikme zammı işler. Yıllarca ödenmeyen küçük tutarlar faiziyle birlikte büyüyebilir ve satış anında karşınıza çıkabilir. Bu yüzden özellikle mirasla gelen ve yıllardır kimsenin ilgilenmediği tarlalarda borcu önceden sorgulamak iyi olur. Mirasla gelen taşınmazların satışını Miras Kalan Arsa Nasıl Satılır? yazımızda anlattık.

Beyanname veriliyor mu? Bildirim ne zaman gerekir?

Emlak vergisinde her yıl beyanname verilmez. Vergiyi belediye hesaplar ve tahakkuk ettirir. Ancak kanun, vergi değerini değiştiren bir durum ortaya çıktığında bildirim verilmesini zorunlu tutar; muafiyet istenmesi de bu durumlardandır.

Bildirim, taşınmazın bulunduğu belediyeye, olayın meydana geldiği yıl içinde verilir. Olay yılın son üç ayında olduysa bildirim için olaydan itibaren üç ay süre vardır.

Uygulamada bildirim gerektiren tipik durumlar şunlardır:

• Arsanın ya da tarlanın satın alınması veya mirasla gelmesi
• İfraz, tevhit veya imar uygulaması sonrası parselin değişmesi
• Tarlaya bağ, bahçe veya meyve ağaçları dikilmesi (geçici muafiyet için)
• Arsaya bina yapılması

Satın alma sonrası alıcının ayrıca belediyeye gitmesi gerekip gerekmediği, tapu bilgilerinin belediyelere elektronik aktarımıyla birlikte değişmiş olabilir; tapudan sonra belediyenin emlak servisine bir kez uğrayıp kaydınızın doğru açıldığını kontrol etmenizi öneririz. Satış yılında verginin kime ait olduğunu Tapu Masrafları ve Satış Süreci rehberimizde anlattık.

Hangi arsa ve araziler muaf?

Daimi muafiyetler

Kanun, kiraya verilmemek şartıyla bazı arazileri arazi vergisinden kalıcı olarak muaf tutar. Arsa ve tarla sahiplerini en çok ilgilendirenler şunlardır:

• Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki arazi. Ancak ticari, sınai veya turistik amaçla kullanılan araziler ile arsa sayılan yerler bu muafiyetin dışında kalır.
• Kamu kurumlarına, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine ait arazi
• Mezarlıklar
• Kamu yararına çalışan derneklere ait arazi
• TOKİ’ye ait arazi ve arsalar

Bursa’da bütün ilçeler büyükşehir belediyesi sınırları içinde olduğu için “belediye sınırı dışındaki arazi” muafiyetinin bugün hangi parsellerde uygulandığını belediyenize sormanız gerekir.

Geçici muafiyetler

Bazı araziler belirli süreler için muaftır:

• Bağ, bahçe, meyve ağacı: Ağaçlık, meyvelik, bağ ve bahçe oluşturulan arazide en az 2, en çok 15 yıl
• Islah edilen arazi: Ekime elverişli değilken ıslahla tarıma açılan arazide 10 yıl
• Ağaçlandırma: Devlet ormanları dışında yeniden orman yapılmak üzere ağaçlandırılan arazide 50 yıl
• Organize sanayi bölgesi ve teşvik belgeli yatırım arazileri, belirli şartlarla

Bu muafiyetler kendiliğinden işlemez; yararlanmak için belediyeye bildirim vermeniz gerekir. Zeytinlik veya meyve bahçesi kurduysanız bunu belediyenize bildirmeyi unutmayın. Zeytinlik alırken bakılacak diğer konular için Zeytinlik Alırken Dikkat Edilecekler yazımıza göz atabilirsiniz.

Emeklilere ve tek konutu olanlara tanınan bilinen indirim konut için, yani bina vergisi için düzenlenmiştir; boş arsa ve tarla için ayrı bir emekli muafiyeti beklemeyin.

Arsaya ev yapınca ne olur?

Arsa üzerine bina yapıldığında o arsanın arazi vergisi yükümlülüğü, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren sona erer. Bundan sonra taşınmaz bina vergisine tabi olur. Yeni yapılan binalar için bildirim, inşaatın bittiği yıl içinde verilir.

Kat karşılığı inşaatta da durum benzerdir: inşaat süresince arsanın vergisi devam eder, bina bitip kullanıma geçince bağımsız bölümler bina vergisine girer. Bu süreci Kat Karşılığı Nedir? yazımızda anlattık.

Arsa sahiplerinin sık yaptığı hatalar

• Borcu satış gününe bırakmak: Yıllarca birikmiş borç ve gecikme zammı satışı geciktirebilir. Satışa çıkmadan önce borcu sorgulayın.
• Yanlış nitelikle kayıt: Belediye kaydında arsa olarak görünen bir tarla binde 2 yerine binde 6 ile vergilendirilebilir. Tapudaki nitelik ile belediye kaydını karşılaştırın.
• Muafiyet için bildirim vermemek: Bağ, bahçe veya ağaçlandırma muafiyeti başvurmadan uygulanmaz.
• Emlak vergisi değerini piyasa değeri sanmak: Bu değer bir taban göstergedir; arsanızın gerçek değeri için Arsa Değeri Nasıl Öğrenilir? yazımıza bakın.

Satışta ödenecek vergileri, yani değer artış kazancı vergisini ise emlak vergisiyle karıştırmayın; bunu Arsa Satışında Vergi rehberimizde ayrı anlattık.

Birlikte bakalım

Arsanızın ya da tarlanızın vergisini hesapladınız ama satış mı, bekletmek mi daha mantıklı karar veremiyorsanız yalnız değilsiniz. Bizi arayın ya da ücretsiz ön değerlendirme isteyin; parselinizin durumuna birlikte bakalım ve en kısa sürede size dönüş yapalım.