Mirastan kalan bir arsa veya tarlayı satmak, normal bir satıştan birkaç adım daha uzundur. Önce mirasçıların kim olduğunun belgelenmesi, ardından taşınmazın tapuda mirasçılar adına tescil edilmesi ve en önemlisi mirasçıların satış konusunda anlaşması gerekir. Bu rehberde süreci adım adım anlatıyoruz.
1. Mirasçılık belgesini alın
Satış sürecinin ilk adımı, vefat eden kişinin mirasçılarını ve miras paylarını gösteren belgeyi almaktır. Bu belge halk arasında veraset ilamı olarak bilinir ve mirasçılık belgesi adıyla noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınabilir.
2. Veraset ve intikal vergisi beyannamesini verin
Mirasçılar, miras kalan mal varlığı için vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verir. Beyannamenin kanunda belirlenen süre içinde verilmesi gerekir; süre mirasçıların yurt içinde veya yurt dışında olmasına göre değişebilir. Verginin hesaplanıp ödenmesiyle ilgili ayrıntılar için bir mali müşavirden destek almanızı öneririz.
3. İntikal: Arsayı mirasçılar adına tescil ettirin
Arsa hâlâ vefat eden kişi adına kayıtlıysa satıştan önce tapuda mirasçılar adına tescil edilmesi gerekir. Bu işleme intikal denir. İntikal için tapu müdürlüğüne mirasçılık belgesi ve vergi dairesinden alınan ilişik kesme yazısı gibi belgelerle başvurulur.
4. Mülkiyet türünü öğrenin: Elbirliği mi, paylı mı?
İntikalden sonra tapuda mirasçılar genellikle elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet) ile kayıtlı olur. Bu durumda tapuda kimin ne kadar payı olduğu yazmaz ve taşınmaz üzerindeki işlemler için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
Mirasçılar anlaşarak mülkiyeti paylı mülkiyete çevirebilir. Paylı mülkiyette her mirasçının payı tapuda oran olarak yazılır ve her biri kendi payı üzerinde tasarruf edebilir. İki mülkiyet türünün farkını hisseli tapu rehberimizde ayrıntılı anlattık.
5. Mirasçılarla anlaşın
Arsanın tamamını satmak için en kolay yol, tüm mirasçıların satışta ve fiyatta anlaşmasıdır. Anlaşmayı kolaylaştıran birkaç öneri:
- Gerçekçi bir fiyat belirleyin. Mirasçılar arasında en sık anlaşmazlık fiyat konusunda çıkar. Bağımsız bir ön değerlendirme, tartışmayı somut verilere taşır.
- Birinin payını diğerleri alabilir. Satmak istemeyen bir mirasçı, diğerlerinin payını satın alabilir.
- Yetki verin. Tüm mirasçıların tapuya gelmesi zor olabilir; satış yetkisi içeren vekaletnamelerle işlem tek kişi üzerinden yürütülebilir.
Mirasçılardan biri yurt dışındaysa
Yurt dışındaki mirasçılar, bulundukları ülkedeki Türk konsolosluklarında düzenlenen vekaletnamelerle satış yetkisi verebilir. Vekaletnamenin satış yetkisini açıkça içerdiğinden ve geçerli olduğundan tapu işleminden önce emin olun.
Anlaşma olmazsa: Ortaklığın giderilmesi
Mirasçılar anlaşamazsa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi (halk arasında izale-i şuyu) yoluna gidebilir. Bu yolda taşınmaz mümkünse aynen bölünür, bölünemiyorsa satılarak bedeli paylaştırılır. Ancak bu süreç uzun sürebilir, masraflıdır ve ihalede oluşan fiyat çoğu zaman piyasa fiyatının altında kalabilir. Bu yüzden son çare olarak düşünülmelidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı da bulunabilir.
Önalım hakkına dikkat
Mülkiyet paylı mülkiyete çevrildikten sonra bir mirasçı kendi payını paydaş olmayan birine satarsa, diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Bu, alıcı için payı kaybetme riski demektir. Bu nedenle pay satışlarında önce diğer mirasçılara teklif edilmesi hem süreci hızlandırır hem de riskleri azaltır.
Satış günü
Mirasçılık, intikal ve anlaşma adımları tamamlandıktan sonra satış, normal bir arsa satışı gibi tapu müdürlüğünde yapılır. Tapu harcı, döner sermaye ve gerekli belgeler için tapu masrafları ve satış süreci rehberimize bakabilirsiniz.
Miras kalan arsanızı birlikte değerlendirelim
Miras kalan arsanın değerini bilmek, mirasçılar arasındaki konuşmayı kolaylaştırır. ARSA BURSA olarak arsanızın imar durumuna, tapu kaydına ve bölgedeki talebe bakıp sizi arayalım; satış için izlenecek yolu birlikte konuşalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından bize ulaşabilirsiniz.