İmar durumu, bir parsele hangi amaçla ve ne büyüklükte yapı yapılabileceğini gösteren resmi bilgidir. En güvenilir yol, parselin bağlı olduğu belediyenin imar birimine başvurup imar durum belgesi almaktır; ön bilgi için belediyenin e-imar sistemi, e-Plan ve TKGM Parsel Sorgu gibi çevrimiçi hizmetler de kullanılabilir.
Bir arsanın değerini büyük ölçüde imar durumu belirler. Aynı büyüklükteki iki parselden birinde dört katlı bir konut yapılabilirken diğerinde hiç yapı izni çıkmayabilir. Bu rehberde imar planlarını, imar durumunun nasıl sorgulanacağını ve belgede geçen TAKS, KAKS, gabari gibi terimleri sade bir dille anlatıyoruz.
İmar nedir?
İmar, bir yerleşim alanında nerenin konut, ticaret, yol, park ya da okul olacağının planlarla belirlenmesi ve yapılaşmanın bu planlara göre yürütülmesidir. Bu alandaki temel düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’dur; ayrıntılar yönetmeliklerle ve her bölgenin kendi imar planıyla belirlenir.
Kısacası “imarlı arsa”, onaylı bir imar planı içinde yer alan ve planda yapılaşmaya açık bir kullanım verilmiş parsel demektir. Plan dışında kalan ya da planda tarım, orman, yeşil alan gibi kullanımlara ayrılmış yerlerde yapılaşma ya hiç mümkün değildir ya da çok sınırlıdır.
Nazım imar planı ve uygulama imar planı
İmar planları kademeli olarak hazırlanır:
- Nazım imar planı: Bir bölgenin genel kullanım kararlarını (konut, ticaret, sanayi, yeşil alan), yoğunluğunu ve ana yollarını gösterir. Genellikle 1/5000 ölçeklidir ve parsel düzeyinde ayrıntı içermez.
- Uygulama imar planı: Nazım plana uygun olarak yapı adalarını, yolları, yapı nizamını ve yapılaşma koşullarını parsel düzeyinde gösterir. Genellikle 1/1000 ölçeklidir ve imar durumu esas olarak bu plandan okunur.
Bursa gibi büyükşehirlerde nazım planlar genellikle büyükşehir belediyesi, uygulama imar planları ise çoğunlukla ilçe belediyeleri tarafından hazırlanır.
Plan notları
Plan notları, pafta üzerinde çizimle gösterilemeyen kuralları yazılı olarak belirler. En küçük parsel büyüklüğü, otopark şartı, çatı ve kot kuralları, bodrum katların kullanımı gibi konular burada yer alır.
Plan notları çoğu zaman genel yönetmelik hükümlerinden önce uygulanır. Bu nedenle imar durumunu değerlendirirken yalnızca katsayılara değil, plan notlarına da mutlaka bakılmalıdır.
İmar durumu nasıl öğrenilir?
Aşağıdaki adımları sırasıyla izlemek hem zaman kazandırır hem de yanlış parsel üzerinden araştırma yapma riskini azaltır.
1. Ada ve parsel numarasını bulun: TKGM Parsel Sorgu
Her sorgulama parselin il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisiyle başlar. Bu bilgiler tapu senedinde yazar. Elinizde yoksa Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün TKGM Parsel Sorgu hizmetinde parseli harita üzerinde bularak ada/parsel numarasını ve yüzölçümünü görebilirsiniz.
Parsel Sorgu kadastro bilgisini gösterir, imar durumunu göstermez. Yalnızca doğru parseli tespit etmek için kullanılmalıdır.
2. Belediyenin e-imar sisteminden ön sorgulama
Bursa’da büyükşehir belediyesi ve birçok ilçe belediyesi, internet üzerinden imar bilgisi sunan e-imar veya kent rehberi uygulamaları kullanır. Ada ve parsel numarasıyla sorgulama yaparak plan fonksiyonu, TAKS, KAKS ve yükseklik gibi bilgileri görebilirsiniz.
Bu sistemlerdeki bilgi ön bilgi niteliğindedir ve resmi belge yerine geçmez. Sistemler güncel olmayabilir ya da plan notlarını eksiksiz göstermeyebilir.
3. e-Plan üzerinden onaylı planlara bakın
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın e-Plan hizmeti, onaylı imar planlarının ve plan değişikliklerinin görüntülenebildiği bir sistemdir. Parselin bulunduğu alandaki planı ve plan notlarını görmek için faydalıdır. Yine de her planın sisteme eksiksiz aktarıldığını varsaymamak gerekir.
4. Belediyeden imar durum belgesi alın
Resmi ve güncel bilgi için parselin bulunduğu ilçe belediyesinin imar birimine başvurarak imar durum belgesi istemeniz gerekir. Başvuruda genellikle şunlar istenir:
- Dilekçe veya belediyenin başvuru formu
- Tapu senedi fotokopisi ya da güncel tapu kaydı
- Kimlik belgesi; vekil başvuruyorsa vekaletname
- Bazı belediyelerde aplikasyon krokisi
Belge için belediyenin ücret tarifesine göre bir ücret alınabilir; bazı belediyeler başvuruyu e-Devlet veya kendi e-belediye sistemleri üzerinden de kabul eder. İstenen belgeler ve ücret belediyeden belediyeye değiştiği için başvurudan önce ilgili belediyeyle görüşmenizi öneririz.
İmar durum belgesinde genellikle plan fonksiyonu (konut, ticaret vb.), yapı nizamı (ayrık, bitişik, blok), TAKS, KAKS, en fazla yükseklik veya kat adedi, çekme mesafeleri, ilgili plan notları ve parselin yola terk ya da düzenleme durumu yer alır. Belge, düzenlendiği tarihteki planı yansıtır; bu nedenle alım satım veya proje öncesinde güncel tarihli belge almak gerekir.
Belgeyi yorumlamakta zorlanırsanız ada/parsel bilginizle ücretsiz imar ön incelemesi talep edebilirsiniz.
İmar durum belgesindeki temel kavramlar
TAKS (taban alanı katsayısı)
TAKS, binanın zemine oturan alanının parsel alanına oranıdır. TAKS 0,30 ise parselin en fazla yüzde 30’u bina tabanı olarak kullanılabilir.
KAKS (emsal)
KAKS, yani kat alanı katsayısı, yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır ve günlük dilde “emsal” olarak bilinir. Planlarda “E=1,20” şeklinde de yazılabilir.
Yönetmelikte sayılan bazı alanlar, örneğin belirli koşullardaki bodrum katlar, otopark ve teknik hacimler, emsal hesabına dahil edilmeyebilir.
Gabari ve kat adedi
Gabari, yapının çıkabileceği en fazla yüksekliktir. İmar durumunda “Hmax=12,50 m” gibi metre cinsinden ya da doğrudan kat adediyle belirtilebilir. Emsal izin verse bile gabari sınırını aşan bir yapı yapılamaz.
Çekme mesafeleri
Çekme mesafesi, binanın parsel sınırından ne kadar içeride yapılması gerektiğini gösterir. Üç temel mesafe vardır: ön bahçe (yol tarafı), yan bahçe ve arka bahçe.
Planda veya plan notlarında ayrıca belirtilmemişse yönetmelikteki asgari mesafeler uygulanır; ayrık nizamda bu mesafeler genel olarak ön bahçe için 5 m, yan bahçe için 3 m olarak bilinir.
Dar veya düzensiz parsellerde çekme mesafeleri, TAKS’ın izin verdiği taban alanını fiilen kullanmayı engelleyebilir. Bu nedenle yalnızca katsayılara bakmak yeterli değildir.
Örnek hesap: TAKS ve KAKS
1.000 m² bir parselin imar durumunda TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 yazdığını varsayalım:
| Kalem | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Parsel alanı | — | 1.000 m² |
| En fazla taban alanı | 1.000 × 0,30 | 300 m² |
| En fazla toplam inşaat alanı (emsale dahil) | 1.000 × 1,20 | 1.200 m² |
| Taban tam kullanılırsa kat sayısı | 1.200 ÷ 300 | 4 kat |
Bu parselde bina tabanı en fazla 300 m² olabilir ve emsale dahil toplam inşaat alanı 1.200 m²’yi geçemez. Ancak gabari üç katla sınırlıysa dört kat yapılamaz; çekme mesafeleri de tabanı 300 m²’nin altına düşürebilir.
Farklı değerlerle deneme yapmak için emsal hesaplama aracını, müteahhitle görüşmeden önce paylaşımı kabaca görmek için kat karşılığı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
İfraz ve tevhit
İfraz, bir parselin iki veya daha fazla parsele bölünmesidir. İfraz yapılabilmesi için yeni parsellerin imar planında ve plan notlarında belirtilen en küçük alan ve yol cephesi şartlarını sağlaması gerekir.
Tevhit ise komşu parsellerin tek parselde birleştirilmesidir. Küçük veya dar parseller birleştirildiğinde daha verimli bir yapı yerleşimi mümkün olabilir. Her iki işlem de belediyenin onayından sonra tapuya tescil edilir.
Parselasyon ve 18. madde uygulaması
İmar planı yapıldığında mevcut kadastro parselleri çoğu zaman yeni yollar ve yapı adalarıyla uyuşmaz. Bu durumda belediye, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanarak arazi ve arsa düzenlemesi yapar.
Halk arasında “18 uygulaması” ya da “parselasyon” denen bu işlemde bölgedeki parseller birleştirilir, plana uygun imar parsellerine ayrılır ve maliklere yeniden dağıtılır. Dağıtım sonunda bazı malikler aynı imar parselinde hisseli olarak yer alabilir.
DOP (düzenleme ortaklık payı)
Düzenlemeye giren parsellerden yol, park, otopark, okul gibi kamu hizmet alanları için ortak bir kesinti yapılır; buna düzenleme ortaklık payı (DOP) denir. Kanundaki güncel üst sınıra göre DOP, düzenlemeye giren parselin yüzölçümünün yüzde 45’ine kadar olabilir.
DOP’un yetmediği durumlarda kamu ortaklık payı (KOP) adı verilen ek bir kesinti de gündeme gelebilir.
Uygulaması henüz yapılmamış bir bölgede arsa alıyorsanız, tapudaki metrekarenin tamamını kullanamayabileceğinizi ve düzenleme sonunda başka bir konumda ya da hisseli tapu olarak pay alabileceğinizi hesaba katmanız gerekir.
İmar durumunu incelerken dikkat edilecek noktalar
- Parselin tamamı veya bir kısmı yol, park, okul gibi kamu alanında kalıyor mu?
- Askıda bekleyen bir plan değişikliği ya da plana karşı açılmış bir dava var mı?
-
- madde uygulaması yapılmış mı; yapılacaksa ne kadar DOP kesintisi beklenir?
- Parsel plan dışında, tarım alanında veya sit, dere koruma, enerji hattı gibi özel kısıtlamaların olduğu bir alanda mı?
- Parselin arazideki yola cephesi imar planındaki yolla uyumlu mu?
Bu soruların yanıtı, arsanın bugünkü değerini de ileride üzerine ne yapılabileceğini de doğrudan etkiler.