Arsa Satış Ön Anlaşması ve Kapora Protokolü Örneği

Madde 1 – Taraflar

Bu protokol, aşağıda bilgileri yazılı taraflar arasında düzenlenmiştir.

Satıcı:
Ad Soyad / Unvan: ………………………
T.C. Kimlik No / Vergi No: ………………………
Adres: ……………………………………………………
Telefon: ………………………
E-posta: ………………………

Alıcı:
Ad Soyad / Unvan: ………………………
T.C. Kimlik No / Vergi No: ………………………
Adres: ……………………………………………………
Telefon: ………………………
E-posta: ………………………

1.1 Taşınmaz birden fazla kişiye ait (hisseli) ise her hissedar ayrı satıcı olarak bu maddeye eklenir ve protokolü ayrı ayrı imzalar. Protokole eklenen hissedarlar: ……………………………………………………

1.2 Taraflardan biri vekil aracılığıyla imzalıyorsa vekilin adı, vekâletnamenin düzenlendiği noter, tarih ve yevmiye numarası: ……………………………………………………

1.3 Protokolde Satıcı ve Alıcı birlikte “Taraflar” olarak anılacaktır.

Madde 2 – Protokolün Konusu ve Taşınmaz

2.1 Bu protokolün konusu, aşağıda bilgileri yazılı taşınmazın Satıcı tarafından Alıcıya satılması amacıyla tapu devrinden önce tarafların satış bedeli, ödeme planı, kapora, tapu devir tarihi ve karşılıklı yükümlülükler konusunda anlaştıkları şartların yazılı olarak tespitidir.

2.2 Taşınmaz bilgileri:

İl: …………
İlçe: …………
Mahalle / Köy: ………………………
Ada: …………
Parsel: …………
Yüzölçümü (m²): …………
Niteliği (arsa, tarla, bağ, bahçe, zeytinlik vb.): ………………………
Satılan hisse oranı (hisseli ise): …………
Tapu kaydındaki malik / malikler: ……………………………………………………

2.3 Taşınmazın imar durumu (varsa belediyeden alınan belgeye göre): ……………………………………………………

2.4 Satıcı, tapu kaydındaki malik olduğunu ya da malik adına geçerli bir vekâletname ile hareket ettiğini beyan eder.

Madde 3 – Protokolün Hukuki Niteliği ve Mülkiyetin Devri

3.1 Taraflar, taşınmaz mülkiyetinin yalnızca tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile devredilebileceğini; bu protokolün taşınmazın mülkiyetini devretmediğini ve tapu sicilinde herhangi bir hak doğurmadığını bildiklerini kabul ve beyan ederler.

3.2 Taraflar, tapu sicil müdürlüğü dışında, adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin kanunen geçersiz olduğunu; bu nedenle bu protokolün tek başına taraflardan hiçbirini taşınmazı devretmeye ya da devralmaya zorlama imkânı vermediğini bilmektedir.

3.3 Taraflar, kesin ve her iki taraf için bağlayıcı bir satış taahhüdü istemeleri hâlinde noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabileceklerini ve bu sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh ettirebileceklerini bilmektedir.

3.4 Bu protokol, tarafların iyi niyetle tapu devrine hazırlanmak için yaptıkları işleri, kaporayı ve anlaşılan ticari şartları belgelemek amacıyla düzenlenmiştir.

Madde 4 – Satış Bedeli

4.1 Taşınmazın taraflarca kararlaştırılan satış bedeli …………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) olup bu bedel [taşınmazın tamamı / satılan …… hisse] içindir.

4.2 Satış bedeli, tapu devir tarihine kadar hiçbir gerekçeyle artırılamaz ya da azaltılamaz. Tapu devrinin Madde 8’deki tarihten sonraya ertelenmesi, tarafların yazılı olarak aksini kararlaştırmaması hâlinde bedeli değiştirmez.

4.3 Taraflar, tapu sicil müdürlüğünde resmi senede yazılacak satış bedelinin bu maddede kararlaştırılan gerçek bedel olacağını kabul eder.

4.4 Satış bedeline dahil olmayan kalemler (varsa; ör. ekili ürün, ağaçlar, taşınır eşya, sınır çiti): ……………………………………………………

4.5 Satıcının bu satış nedeniyle KDV mükellefi olması (ör. şirket ya da ticari faaliyet kapsamında satış) hâlinde satış bedeline KDV [dâhildir / dâhil değildir ve tapu günü ayrıca ödenir]. Satıcı, satışın KDV’ye tabi olup olmadığını protokol imzalanırken Alıcıya bildirmiştir: ……………………

Madde 5 – Kapora (Bağlanma Parası / Cayma Parası)

5.1 Alıcı, bu protokolün imzası ile birlikte Satıcıya …………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) kapora ödemiştir.

5.2 Kapora [banka havalesi / EFT / elden] ile ödenmiştir. Havale ile ödendiyse: Gönderen hesap: ……………………… Satıcının hesabı (IBAN): ……………………… Dekont tarihi / numarası: ……………………… Havale açıklaması: “…… ada …… parsel kapora”. Dekont örneği EK-3 olarak bu protokole eklenmiştir. Elden ödendiyse Satıcı, bu protokolü imzalamakla kaporayı tam ve eksiksiz aldığını kabul eder.

5.3 Taraflar, kaporanın [bağlanma parası (pey akçesi) / cayma parası] olarak verildiğini kararlaştırmıştır. Bağlanma parası, sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilir ve satış bedelinden düşülür; cayma parası ise her iki tarafa sözleşmeden cayma hakkı verir: parayı veren cayarsa verdiğini bırakır, alan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

5.4 Tapu devrinin gerçekleşmesi hâlinde kapora, tapu gününde satış bedelinden mahsup edilir (düşülür) ve Alıcı yalnızca kalan bedeli öder.

5.5 Alıcının Madde 8’deki tapu tarihinde haklı bir sebep olmaksızın tapu devrine katılmaması, kalan bedeli ödememesi ya da satın almaktan vazgeçtiğini bildirmesi hâlinde kapora Satıcıda kalır.

5.6 Satıcının Madde 8’deki tapu tarihinde haklı bir sebep olmaksızın tapu devrine katılmaması, taşınmazı üçüncü bir kişiye satması, satmaktan vazgeçtiğini bildirmesi ya da Madde 10’daki takyidatsız teslim taahhüdünü yerine getirememesi hâlinde Satıcı, aldığı kaporayı [iki katı / …… katı] olarak, vazgeçme tarihinden itibaren …… gün içinde Alıcının ……………………… IBAN numaralı hesabına iade eder.

5.7 Tapu devrinin, taraflardan hiçbirine yüklenemeyen bir sebeple (ör. tapu müdürlüğünün işlemi yapmaması, taşınmaz üzerinde taraflarca bilinmeyen bir kısıtlamanın ortaya çıkması, mücbir sebep) gerçekleşememesi hâlinde kapora kesintisiz olarak Alıcıya iade edilir ve taraflar birbirinden başka bir talepte bulunmaz.

5.8 Taraflar, tapu dışında yapılan satış sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle kaporanın alıkonulması ve katlı iadesine ilişkin şartların mahkemece nasıl değerlendirileceğinin hukuken tartışmalı olduğunu; yargı uygulamasında geçersiz sözleşmeye dayanılarak verilen paranın geri istenebileceği yönünde kararlar bulunduğunu bilmektedir. Taraflar bu belirsizliği bilerek ve kabul ederek protokolü imzalamıştır.

Madde 6 – Ödeme Planı

6.1 Satış bedelinin ödeme planı aşağıdaki gibidir:

6.2 Tapu günü ödenecek kalan bedel, [Satıcının ……………………… IBAN numaralı hesabına havale / Satıcı adına düzenlenmiş bloke çek / banka kredisinin Satıcı hesabına aktarılması] yoluyla, resmi senedin imzalanmasıyla aynı gün ödenir.

6.3 Taraflar ödeme ile tapu devrinin aynı anda yapılmasını esas alır. Alıcı, tapu müdürlüğünde resmi senet imzalanmadan ödeme yapmak zorunda değildir; Satıcı da ödeme hesabına geçmeden resmi senedi imzalamak zorunda değildir. Bu amaçla taraflar, ödemenin tapu müdürlüğünde “bloke” ya da “şartlı havale” gibi bankacılık araçlarıyla yapılmasını kararlaştırabilir: ……………………………………………………

6.3.1 Taraflar, 1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedelinin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale veya EFT ile ödenecekse, mülkiyet ile bedelin aynı anda el değiştirmesini sağlayan ödeme sisteminin kullanılmasının öngörüldüğünü; kapsam dışında kalan satışların ayrıca belirlendiğini ve sistemin kullanım bedelinin Satıcıya aktarılacak tutardan düşüldüğünü bilmektedir. Ödeme bu sistem üzerinden yapılacaksa ödeme ile tapu devri sistemin işleyişine göre eşleştirilir.

6.4 Alıcı tarafından kararlaştırılan tarihlerde yapılmayan ara ödemeler için Satıcı, Alıcıya yazılı bildirimle …… gün süre verir; bu süre içinde de ödeme yapılmazsa Madde 5.5 hükmü uygulanır.

6.5 Tapu devrinin hangi sebeple olursa olsun gerçekleşmemesi hâlinde kapora dışında yapılmış ara ödemeler, Satıcı tarafından protokolün sona erdiği tarihten itibaren …… gün içinde kesintisiz olarak Alıcının Madde 5.6’da yazılı hesabına iade edilir; yalnızca kaporanın akıbeti Madde 5’e göre belirlenir. Taraflar, tapudan önce kapora dışında ödeme yapılmasının Alıcı için risk taşıdığını ve Madde 5.8’deki belirsizliğin ara ödemeler için de geçerli olduğunu bilmektedir.

Madde 7 – Banka Kredisi Şartı

7.1 Alıcı, satış bedelinin …………………… TL tutarındaki kısmını banka kredisiyle ödeyecektir. [Bu madde uygulanmayacaksa tarafların parafıyla çizilir.]

7.2 Alıcı, kredi başvurusunu bu protokolün imzasından itibaren …… gün içinde yapar ve kredi başvurusunun sonucunu Satıcıya yazılı olarak bildirir.

7.3 Kredinin …… / …… / 20…… tarihine kadar bankaca onaylanmaması ya da Madde 7.1’de yazılı tutarın altında onaylanması hâlinde:

• [Kapora kesintisiz olarak …… gün içinde Alıcıya iade edilir ve bu protokol kendiliğinden sona erer.]
• [Kapora Satıcıda kalır ve bu protokol sona erer.]
• [Alıcı, kalan bedeli …… / …… / 20…… tarihine kadar başka kaynaktan ödeyerek protokolü sürdürebilir.]

Taraflar yukarıdaki seçeneklerden yalnızca birini işaretler ve diğerlerini çizer.

7.4 Satıcı, bankanın kredi işlemleri için gerekli belgeleri (tapu kaydı örneği, kimlik bilgileri, imar durumu belgesi vb.) temin etmekte, bankanın görevlendirdiği uzmanın taşınmazı yerinde incelemesine izin vermekte ve bankanın ipotek tesisinin tapu devriyle aynı gün yapılabilmesi için tapu müdürlüğündeki işlemlere katılmakta Alıcıya yardımcı olmayı kabul eder.

7.5 Bankanın kredi için talep ettiği taşınmaz inceleme ücreti, dosya ve ipotek masrafları Alıcıya aittir.

Madde 8 – Tapu Devir Tarihi ve Randevu

8.1 Taraflar, tapu devrinin …… / …… / 20…… tarihinde, ……………………… Tapu Müdürlüğünde yapılmasını kararlaştırmıştır. Tapu randevusu [Satıcı / Alıcı] tarafından alınacak ve randevu bilgisi diğer tarafa yazılı olarak bildirilecektir.

8.2 Tapu devir günü, her iki tarafın yazılı mutabakatıyla en fazla …… gün ertelenebilir. Erteleme, tarafların haklarını ve satış bedelini değiştirmez.

8.3 Taraflar tapu gününe kimlik belgeleri, tapu müdürlüğünce istenen fotoğraflar, vekâletname (varsa), banka belgeleri ve bu protokolde öngörülen diğer belgelerle birlikte katılır.

8.4 Taraflardan biri tapu gününde hazır bulunmazsa diğer taraf, durumu aynı gün yazılı (noter ihtarı, e-posta ya da kısa mesaj yoluyla, ispat edilebilir biçimde) bildirir ve Madde 5’teki sonuçlar uygulanır.

8.5 Tapu devrinin, Madde 8.2’deki ertelemeler dâhil, en geç …… / …… / 20…… tarihine kadar gerçekleşmemesi hâlinde bu protokol kendiliğinden sona erer. Kaporanın akıbeti, devrin yapılamamasının hangi tarafa yüklenebildiğine göre Madde 5.5, 5.6 ya da 5.7’ye; ara ödemelerin iadesi Madde 6.5’e göre belirlenir.

Madde 9 – Masrafların Paylaşımı

9.1 Tapu harcı, yasal oranında, [Alıcı ve Satıcı tarafından eşit olarak / tamamı Alıcı tarafından] ödenir.

9.2 Tapu müdürlüğü döner sermaye ücreti ve diğer tapu işlem giderleri [Alıcı / Satıcı / eşit olarak] ödenir.

9.3 Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ya da şerhlerin kaldırılması için gereken masraflar Satıcıya aittir.

9.4 Emlak işletmesinin hizmet bedeli, varsa, tarafların emlak işletmesiyle ayrıca imzaladıkları yetkilendirme ya da alıcı hizmet sözleşmesindeki şartlara göre ödenir. Emlak işletmesi: ……………………… Hizmet bedeli ödeyecek taraf: [Alıcı / Satıcı / her iki taraf]

9.5 Banka kredisi ve ipotek tesisine ilişkin masraflar Alıcıya aittir.

9.6 Bu protokolün düzenlenmesinden doğan damga vergisi (varsa) [Alıcı / Satıcı / eşit olarak] ödenir.

Madde 10 – Takyidatsız Teslim Taahhüdü ve Borçsuzluk

10.1 Satıcı, taşınmazın tapu devir gününde her türlü ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerh, beyan ve irtifak kaydından ari (takyidatsız) olarak Alıcıya devredileceğini taahhüt eder. Kaldırılması Satıcının elinde olmayan ve Alıcının Madde 10.2’deki tabloda “Alıcı tarafından kabul edildi” olarak işaretlediği kayıtlar (ör. kamu hizmetine ilişkin geçit ya da enerji nakil hattı irtifakları, beyanlar hanesindeki idari kayıtlar) bu taahhüdün dışındadır.

10.2 Protokolün imza günü alınan tapu kaydında görünen takyidatlar ve bunların kaldırılma şekli / tarihi aşağıda yazılıdır:

10.3 Satıcı, tapu devir gününe kadar tahakkuk etmiş emlak vergisi borçlarını ödeyerek ilgili belediyeden alınan borcu yoktur yazısını ya da borç sorgu çıktısını tapu gününde Alıcıya ibraz eder. Taraflar, devir yılı ve önceki yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden Alıcı ile Satıcının birlikte sorumlu tutulabileceğini bilmektedir.

10.4 Satıcı, taşınmazın tapu devir gününe kadar üçüncü kişilere satılmayacağını, kiraya verilmeyeceğini, üzerinde ipotek ya da başka bir hak tesis edilmeyeceğini ve taşınmazın durumunu değiştirecek bir işlem yapılmayacağını taahhüt eder.

10.5 Taşınmaz hisseli ise Satıcı, diğer hissedarların yasal önalım (şufa) hakkının bulunduğunu Alıcıya bildirmiştir. Kanun gereği önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer; hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve hak sahibi, satış bedelini değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini depo eder. Bu hakkın kullanılmasından doğacak sonuçlar konusunda taraflar şu şekilde anlaşmıştır: ……………………………………………………

10.6 Satıcı, taşınmaz hakkında açılmış ya da açılacağı kendisine bildirilmiş dava, icra takibi ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığını beyan eder. Bilinen bir işlem varsa: ……………………………………………………

Madde 11 – İmar Durumu, Ada/Parsel Teyidi ve Taşınmazın Durumu

11.1 Alıcı, taşınmazı yerinde gördüğünü, sınırlarını, yolunu ve çevresini incelediğini; Madde 2’de yazılı ada ve parsel numaralarını tapu kaydıyla karşılaştırdığını beyan eder.

11.2 İmar durumu belgesi [Alıcı tarafından …… / …… / 20…… tarihinde ……………………… Belediyesinden alınmıştır / tapu gününe kadar Alıcı tarafından alınacaktır]. Satıcı, taşınmazın imar durumu, yapılaşma hakkı ya da ileride kazanacağı nitelik konusunda belgeye dayanmayan hiçbir taahhütte bulunmamıştır.

11.3 İmar durumu belgesinin, tarafların protokol imzalanırken esas aldığı durumdan (……………………………………………………) önemli ölçüde farklı çıkması hâlinde Alıcı, belgeyi aldığı tarihten itibaren …… gün içinde yazılı bildirimle protokolden dönebilir; bu hâlde kapora kesintisiz olarak Alıcıya iade edilir.

11.4 Taşınmazın tarla, bağ, bahçe, zeytinlik gibi tarım arazisi niteliğinde olması hâlinde taraflar, tarım arazilerinin satışına, bölünmesine ve hisselendirilmesine ilişkin yasal kısıtlamaların bulunduğunu ve tapu devrinin bu kısıtlamalara tabi olabileceğini bilmektedir.

11.5 Taşınmazın protokol imza günündeki fiziki durumu (sınır taşları, çit, yol, kuyu, ağaç, ekili ürün, üzerindeki yapı ya da moloz vb.): ……………………………………………………

11.6 Taşınmazın sınırlarının yerinde gösterilmesi ya da kadastro ölçümü yaptırılması gerekirse bu işlem [Satıcı / Alıcı] tarafından …… / …… / 20…… tarihine kadar yaptırılır; masrafı [Satıcıya / Alıcıya / eşit olarak] aittir. Ek açıklama: ……………………………………………………

Madde 12 – Teslim

12.1 Taşınmazın fiili teslimi (zilyetliğin devri) [tapu devri ile aynı gün / …… / …… / 20…… tarihinde] yapılır.

12.2 Taşınmaz, Alıcıya Madde 11.5’te yazılı durumuyla; üzerinde üçüncü kişilerin işgali, kiracı ya da ekili ürün bulunmaksızın (aksi Madde 4.4’te yazılmadıkça) boş olarak teslim edilir.

12.3 Teslimde taraflar, teslim tarihini ve taşınmazın durumunu gösteren, her iki tarafça imzalanan bir teslim tutanağı düzenleyebilir; sınır taşı, anahtar, belge ve benzeri unsurlar tutanakta sayılır.

12.4 Teslim tarihinden önce taşınmazdan yararlanma ve taşınmaza ilişkin giderler Satıcıya, teslim tarihinden sonra Alıcıya aittir.

Madde 13 – Vazgeçme ve Sonuçları

13.1 Taraflardan birinin protokolden vazgeçmesi, diğer tarafa yazılı (noter ihtarı, iadeli taahhütlü mektup ya da ispat edilebilir elektronik yol) bildirimle yapılır.

13.2 Alıcının vazgeçmesi hâlinde Madde 5.5, Satıcının vazgeçmesi hâlinde Madde 5.6, kredinin çıkmaması hâlinde Madde 7.3, imar durumu farkı hâlinde Madde 11.3, taraflara yüklenemeyen sebeplerle devrin yapılamaması hâlinde Madde 5.7 ve son tarihe kadar devrin yapılamaması hâlinde Madde 8.5 hükümleri uygulanır. Ara ödemelerin iadesi her hâlde Madde 6.5’e tabidir.

13.3 Kaporaya ilişkin hükümler, Madde 6.5’teki ara ödeme iadesi saklı kalmak üzere, tarafların birbirinden isteyebileceği tutarın tamamını ifade eder; taraflar bunun dışında kâr kaybı, bekleme zararı ya da başka bir ad altında ek bir talepte bulunmayacağını kabul eder. [Taraflar, bu hükmün yerine kaporayı aşan zararın da istenebileceğini kararlaştırmışsa: ……………………………………………………]

13.4 Taraflar, Madde 3’te yazılı nedenlerle bu maddedeki sonuçların yargı önünde farklı değerlendirilebileceğini bilmektedir.

Madde 14 – Diğer Hükümler

14.1 Bu protokol, taşınmazın satışına ilişkin tarafların daha önce yaptığı sözlü ya da yazılı bütün görüşmelerin yerine geçer.

14.2 Protokolde yapılacak her değişiklik ve ek, tarafların imzasını taşıyan yazılı belgeyle yapılır.

14.3 Protokolün herhangi bir hükmünün geçersiz sayılması, diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez; taraflar geçersiz hükmün yerine amaca en yakın geçerli düzenlemeyi koymayı kabul eder.

14.4 Taraflar, bu protokol kapsamında birbirlerine ait kişisel verileri yalnızca tapu devri amacıyla kullanacağını ve üçüncü kişilerle paylaşmayacağını kabul eder.

14.5 Protokolün bir örneği, varsa aracılık eden emlak işletmesinde saklanır; emlak işletmesi bu protokolün tarafı değildir ve tarafların yükümlülüklerinden sorumlu tutulamaz.

Madde 15 – Uyuşmazlıkların Çözümü

15.1 Bu protokolden doğan uyuşmazlıklarda kanunen yetkili mahkemeler ve icra daireleri yetkilidir; taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi saklıdır. [Yalnızca her iki tarafın da tacir ya da kamu tüzel kişisi olması hâlinde: Taraflar, bu protokolden doğan alacak uyuşmazlıklarında [Bursa / ………………] mahkemeleri ve icra dairelerini yetkili kılmıştır.]

15.2 Taraflar, dava açmadan önce uyuşmazlığı [arabuluculuk yoluyla çözmeyi deneyecektir / doğrudan yargıya taşıyabilecektir]. Kanunen zorunlu arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklarda yasal usul uygulanır.

15.3 Uyuşmazlık hâlinde tarafların defter, kayıt, banka dekontları ve bu protokol ekleri delil olarak kabul edilir.

Madde 16 – Tebligat

16.1 Tarafların Madde 1’de yazılı adresleri tebligat adresidir. Adres değişikliği karşı tarafa yazılı olarak bildirilmedikçe bu adreslere yapılan tebligatlar geçerli sayılır.

16.2 Taraflar, protokol kapsamındaki bildirimlerin Madde 1’de yazılı e-posta adreslerine ya da telefon numaralarına kısa mesaj yoluyla da yapılabileceğini; ancak vazgeçme, ihtar ve kaporaya ilişkin bildirimlerin noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılmasını kabul eder.

Madde 17 – Yürürlük ve İmza

Bu protokol 17 maddeden oluşmakta olup …… / …… / 20…… tarihinde …… nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca okunup imzalanmıştır. Her tarafa birer nüsha verilmiştir.

Ekler

• EK-1: Taşınmazın güncel tapu kaydı örneği
• EK-2: Tarafların kimlik fotokopileri
• EK-3: Kapora ödemesine ait banka dekontu
• EK-4: İmar durumu belgesi (varsa)
• EK-5: Vekâletname örneği (varsa)

Tanıklar: 1) Ad Soyad: ……………… İmza: …… 2) Ad Soyad: ……………… İmza: ……