Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Noterde Nasıl Yapılır, Tapuya Şerh Ne İşe Yarar?

Arsanın fiyatında anlaştınız, ama tapu devri bugün yapılamıyor: alıcı parayı taksitle ödeyecek, kredi bekleniyor, ifraz ya da imar işlemi bitmemiş ya da satıcı yurt dışında. Bu arada iki taraf da “ya öbürü vazgeçerse?” diye düşünür. Arsa satış vaadi sözleşmesi tam bu boşluk için vardır.

Bu yazıda satış vaadinin ne olduğunu, neden mutlaka noterde yapılması gerektiğini, tapuya şerhin ne sağladığını, cezai şartı ve işler ters gittiğinde açılan tapu iptal ve tescil davasını sade bir dille anlatıyoruz.

Satış vaadi sözleşmesi nedir?

Satış vaadi, bir “ön sözleşmedir”. Satıcı arsayı belirli koşullarla ileride alıcıya devretmeyi, alıcı da bedeli ödemeyi üstlenir. Mülkiyet bu sözleşmeyle geçmez; arsa hâlâ satıcının adına kayıtlıdır. Mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle, tapuya tescil edilince geçer.

Satış vaadi en sık şu durumlarda yapılır:

• Bedel taksitle ödenecek ve tapu son ödemede verilecekse.
• Arsa henüz ifraz, tevhit veya imar uygulaması aşamasındaysa.
• Alıcı kredi ya da başka bir satıştan gelecek parayı bekliyorsa.
• Taraflardan biri bir süre tapuya gelemeyecekse.

Basit bir kapora kâğıdından farkı şudur: doğru yapılmış satış vaadi, satıcıyı tapuya gitmeye mahkeme yoluyla zorlamanın yolunu açar. Kaporanın hukuki durumunu ayrıca Arsa Alırken Kapora yazımızda anlattık.

Neden noterde ve “düzenleme şeklinde” yapılmalı?

Türk Borçlar Kanunu, taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını açıkça söyler. Türk Medeni Kanunu da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlar.

Uygulamada bu, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması demektir: metni noter hazırlar, tarafların kimliğini ve iradesini kendisi tespit eder.

Sık yapılan iki hata:

1. Kendi aranızda imzalanan sözleşme. Ne kadar ayrıntılı olursa olsun, satış vaadi olarak geçerli değildir.
2. İmzası noterde onaylatılan metin. Kendi hazırladığınız metni notere götürüp yalnızca imzaları onaylatmak “düzenleme” sayılmaz.

Geçersiz bir sözleşmeyle satıcıyı tapuya zorlayamazsınız; en fazla ödediğiniz parayı geri istemeye dönersiniz.

Sözleşmede neler mutlaka yazmalı?

Noter metni hazırlar ama içeriği siz belirlersiniz. Aşağıdakiler boş kalmamalı:

• Taşınmaz: İl, ilçe, mahalle veya köy, ada, parsel, yüzölçümü ve satılan pay (tamamı mı, hisse mi). Bilgileri güncel tapu kaydından alın; nasıl okunacağını Tapu Kaydı Nasıl Okunur? yazımızda anlattık.
• Bedel ve ödeme planı: Toplam bedel, peşinat, taksit tarihleri ve tutarları, ödeme şekli (banka havalesi tercih edilmeli).
• Tapu devrinin tarihi veya koşulu: “Son taksit ödendiğinde”, “ifraz tamamlandıktan sonraki 15 gün içinde” gibi ölçülebilir bir koşul.
• Takyidatlar: Varsa ipotek, haciz, şerh ve bunların kim tarafından, ne zaman kaldırılacağı.
• Teslim: Arsanın fiilen ne zaman alıcıya bırakılacağı.
• Masraflar: Noter masrafı, ileride tapu harcı ve döner sermaye ücretini kimin ödeyeceği.
• Cezai şart: Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse ne ödeyeceği (aşağıda ayrıca anlatıyoruz).
• Şerh talebi: Sözleşmenin tapuya şerh edilmesini tarafların istediği.

Örnek bir metni arsa satış vaadi sözleşmesi örneği sayfamızda bulabilirsiniz. Tüm şablonlar sözleşmeler sayfamızda. Bu örnekler bir hazırlık aracıdır; noterdeki son metni imzalamadan önce bir avukata göstermenizi öneririz.

Tapuya şerh: alıcının asıl güvencesi

Satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra satıcı arsayı başkasına satarsa ya da arsa üzerine ipotek koydurursa ne olur? Şerh yoksa alıcının elinde çoğu zaman yalnızca satıcıdan tazminat isteme yolu kalır. Şerh varsa durum değişir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz satış vaadinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verildikten sonra o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir. Tapu Kanunu da noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verileceğini düzenler.

Şerhin süresi: beş yıl

Şerh sonsuza kadar durmaz. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir.

Bu yüzden ödeme planı beş yılı aşacaksa ya da devir uzun süre gecikecekse süreyi takip edin. Şerhin silinmesi sözleşmeyi ortadan kaldırmaz, ama üçüncü kişilere karşı koruma biter. Süre dolmadan ne yapılabileceğini bir avukatla konuşun.

Şerh nasıl verdirilir?

Çoğu noter, sözleşmeyi düzenledikten sonra şerh talebini tapu müdürlüğüne elektronik olarak iletir ya da size bunun yolunu gösterir. Bursa’da arsanın bağlı olduğu ilçe tapu müdürlüğü işlemi yapar. İşlemden birkaç gün sonra e-Devlet’ten tapu kaydınıza bakın ve şerhin “Şerhler” bölümünde göründüğünden emin olun.

Cezai şart: ne kadar konmalı?

Cezai şart, taraflardan biri sözleşmeyi hiç veya gereği gibi yerine getirmezse ödeyeceği önceden kararlaştırılmış tutardır. Kanuna göre bu durumda alacaklı, sözleşmeden aksi anlaşılmadıkça ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir; ceza gecikme için konmuşsa asıl borçla birlikte istenebilir.

Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilir, ancak hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir. Yani “satıcı vazgeçerse bedelin üç katını öder” gibi abartılı bir madde mahkemede olduğu gibi uygulanmayabilir.

İyi bir cezai şart maddesinde şunlar yazar:

• Hangi durumda işleyeceği (tapuya gelmeme, taksitin gecikmesi, ipoteğin kaldırılmaması gibi).
• Gecikme için mi, hiç ifa etmeme için mi konduğu.
• Ödendikten sonra asıl borcun da istenip istenemeyeceği.

Satıcı tapuya gelmezse: tapu iptal ve tescil davası

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesine dayanan alıcı, satıcı tapuya gelmekten kaçınırsa mahkemeden mülkiyetin hükmen kendisine geçirilmesini isteyebilir. Bu dava uygulamada “tapu iptal ve tescil davası” diye bilinir.

Bilmeniz gerekenler:

• Sözleşme geçerli olmalı. Noterde düzenleme şeklinde yapılmamış bir metne dayanarak bu dava kazanılmaz.
• Kendi borcunuzu yerine getirmiş olmalısınız. Mahkemeler genellikle alıcının bedeli ödemiş olmasını ya da kalan bedeli ödemeye hazır olduğunu göstermesini ister.
• Süreye dikkat. Bu davalarda zamanaşımı ve zilyetliğin teslim edilip edilmediği gibi konular sonucu değiştirebilir. Uzun süre beklemeyin.
• Şerh önemlidir. Satıcı arsayı bu arada başkasına devretmişse, şerh varsa hakkınızı yeni malike karşı da ileri sürebilirsiniz.

Dava süreçleri uzun ve masraflıdır. Asıl amaç davaya hiç gerek kalmayacak şekilde sözleşmeyi baştan doğru kurmaktır.

Kat karşılığı ile ilişkisi

Arsa sahiplerinin en çok karıştırdığı konu budur. Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi de aslında arsa paylarının ileride müteahhide devrini içerir ve aynı şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılır. Tapu Kanunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de satış vaadi gibi şerh edilebileceğini düzenler (yukarıda doğrulanan md. 26).

Fark şudur: satış vaadinde karşılık paradır; kat karşılığında karşılık, müteahhidin yapacağı bağımsız bölümlerdir ve sözleşme bir eser sözleşmesini de içerir. Bu yüzden kat karşılığında paylaşım listesi, inşaat süresi, teminat ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı gibi ek maddeler gerekir. Ayrıntılar Kat Karşılığı Sözleşmesi rehberimizde.

Arsa sahibi için kritik nokta: müteahhide arsa paylarının tamamını inşaat başlamadan devretmeyin. Payların inşaatın ilerleyişine göre aşamalı devri ve teminat, kat karşılığı sözleşmesinin konusudur; satış vaadi metnine sıkıştırılmaya çalışılmamalıdır.

Adım adım: satış vaadi süreci

1. Tapu kaydını alın. Satıcı e-Devlet’ten güncel kaydı göstersin; malik, pay, ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin.
2. İmar durumunu öğrenin. Belediyeden ya da Bursa e-İmar sorgulama üzerinden arsanın imar bilgisine bakın.
3. Maddeleri yazıya dökün. Bedel, ödeme planı, tapu tarihi, cezai şart ve masrafları netleştirin; mümkünse bir avukata gösterin.
4. Noterde düzenletin. İki taraf kimlikleriyle notere gider; vekil varsa vekâletnamenin bu işlem için yetki verdiğini kontrol edin.
5. Masrafı önceden öğrenin. Noterden güncel oranları alıp satış vaadi noter masrafı hesaplama aracımıza yazın.
6. Şerhi verdirin ve kontrol edin. Birkaç gün sonra tapu kaydında şerhi görün.
7. Ödemeleri bankadan yapın. Her ödemenin açıklamasına ada ve parsel numarasını yazın.
8. Tapu günü. Kalan bedel ödenir, satış tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Tapu masraflarını tapu masrafı hesaplama aracıyla önceden görebilirsiniz.

Kısa kontrol listesi

• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapıldı?
• Ada, parsel ve pay tapu kaydıyla birebir aynı mı?
• Tapu devri için net bir tarih veya ölçülebilir koşul var mı?
• Cezai şart makul ve açık mı?
• Şerh tapu kaydında görünüyor mu?
• Ödeme planı beş yıllık şerh süresini aşıyor mu?

Dolandırıcılık riskine karşı alınacak genel önlemleri Tapu Dolandırıcılığına Karşı Önlem yazımızda topladık.

Birlikte bakalım

Satış vaadi, iyi kurulduğunda iki tarafı da korur; eksik kurulduğunda ise yıllarca süren bir davanın başlangıcı olabilir. Arsanızı satış vaadiyle satmayı ya da bu yolla arsa almayı düşünüyorsanız, tapu ve imar kayıtlarına birlikte bakmak için bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Sözleşmenin hukuki metni için mutlaka bir avukat ve noterle çalışın.