Sanayi Arsası ve OSB Parseli Satarken Dikkat Edilecekler

Sanayi arsası satmak, konut arsası satmaktan farklıdır. Alıcı sayısı daha azdır, alıcılar daha teknik sorular sorar ve organize sanayi bölgesi (OSB) içindeki parsellerde kanundan gelen ek kurallar vardır. Bu rehberde sanayi imarlı arsanızı ya da OSB içindeki parselinizi satarken nelere dikkat etmeniz gerektiğini sade bir dille anlatıyoruz.

Önce ayırın: OSB içi mi, OSB dışı mı?

Sanayi arsaları iki ana gruba ayrılır:

• OSB dışındaki sanayi imarlı arsa: Belediyenin ya da ilgili idarenin imar planında sanayi, küçük sanayi, depolama gibi bir kullanıma ayrılmış arsadır. Satışı diğer arsalar gibidir.
• OSB içindeki parsel: Bir organize sanayi bölgesinin sınırları içindeki parseldir. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’na tabidir ve devirde ek şartlar vardır.

Arsanızın hangi grupta olduğunu tapu kaydından ve imar durumundan öğrenebilirsiniz. İmar durumunu nasıl öğreneceğinizi imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.

OSB içindeki parselde satış kısıtları

4562 sayılı Kanun, OSB’deki parsellerin amacına uygun kullanılması için bazı kısıtlar koyar:

• Tahsis amacı dışında kullanılamaz. Katılımcılara tahsis edilen ya da satılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz.
• Borç ödenmeden ve üretime geçmeden satılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez. Bu durum tapuya şerh edilir.
• Geri alım hakkı şerhi. Tesisi üretime geçmeyenlere tapu, geri alım hakkı şerhi konularak verilir. Üretime geçenlere ise bu şerh konulmadan verilir.
• OSB’nin uygunluk görüşü. OSB sınırları içindeki taşınmazların tapusuna, icra yoluyla satış dahil üçüncü kişilere devirde OSB’den uygunluk görüşü alınmasının zorunlu olduğu şerh edilir.

Kısacası: Boş bir OSB parseliniz varsa ve tesis üretime geçmemişse, parseli serbestçe satamayabilirsiniz. Tesisiniz üretimdeyse satış mümkündür, ancak devir için OSB’nin görüşü gerekir. Kendi parselinize hangi kuralların uygulandığını tapu kaydındaki şerhlerden ve OSB yönetiminden öğrenin. Ayrıntılar her OSB’nin kendi uygulamasına ve ilgili yönetmeliğe göre değişebilir.

OSB’de kiralama da mümkün

Satmak yerine kiralamayı düşünüyorsanız, 2023’te yapılan değişiklikle katılımcılar tesislerini yönetmelik çerçevesinde üretim amaçlı olmak üzere bir ya da birden fazla kiracıya kiralayabilir. Bu yol, satışa hazır olmadığınız dönemde tesisi değerlendirmenin bir seçeneği olabilir.

OSB’ye borçları netleştirin

OSB’lerde katılımcılar yönetim aidatı öder. Kanuna göre katılımcılar hizmetlerden yararlanmadıkları gerekçesiyle aidat ödemekten kaçınamaz; aidatla ilgili kararlar ilam hükmündedir ve doğrudan icraya konabilir. Satıştan önce OSB’ye olan aidat, altyapı ya da arsa borçlarınızı öğrenip kapatmak, devrin tıkanmasını önler.

OSB dışındaki sanayi arsasında fiyatı ne belirler?

OSB dışındaki sanayi imarlı arsa tapuda normal bir arsa gibi satılır. Ancak alıcı, konut arsası alan birinden çok daha farklı sorular sorar. Satışa çıkmadan önce şu bilgileri hazırlayın:

• İmar şartları: Emsal (inşaat alanı katsayısı), yükseklik, çekme mesafeleri ve plandaki kullanım türü. Sanayi, depolama ya da küçük sanayi gibi kullanım türleri farklı alıcılara hitap eder. Hesaplama için imar hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
• Yol ve ulaşım: Tır ve kamyonun girip çıkabileceği bir yola cephe, ana yollara ve otoyol bağlantılarına uzaklık.
• Altyapı: Elektrik (özellikle yüksek güç ihtiyacı), doğalgaz, su ve kanalizasyon bağlantısının durumu.
• Parsel şekli ve büyüklüğü: Düzgün ve büyük parseller çoğu zaman daha geniş bir alıcı kitlesine hitap eder.
• Zemin ve eğim: Dolgu ya da kazı gerektiren arsalar alıcının maliyetini artırır.
• Tapu şerhleri: İpotek, haciz, kamulaştırma şerhi ya da başka bir şerh olup olmadığı.

Sanayi arsasının alıcısı kim?

Sanayi arsalarının alıcıları genellikle üretim tesisi kurmak ya da büyütmek isteyen firmalar, depo arayan lojistik firmaları ve yatırımcılardır. Bu alıcılar karar vermeden önce teknik inceleme yapar, kendi mühendisleriyle konuşur. Bu yüzden satış süreci konut arsasına göre daha uzun sürebilir.

Alıcı bir şirketse tapuda şirketi temsil eden kişinin yetkisini (imza sirküleri ve yetki belgeleri) kontrol etmek gerekir. Ödeme şekli ve tapu günü için tapu masrafları ve satış süreci rehberimize bakabilirsiniz.

Kendim mi satayım, danışmanla mı?

Sanayi arsasında alıcı kitlesi dar olduğu için doğru alıcıya ulaşmak zaman alır. Kendi başınıza satmanın artıları ve eksileri için arsamı kendim mi satayım yazımıza göz atabilirsiniz.

Satışa çıkmadan önce kısa kontrol listesi

1. Arsanız OSB içinde mi, dışında mı? Tapudan ve imar durumundan öğrenin.
2. Tapudaki şerhleri okuyun: geri alım, devir yasağı, OSB uygunluk görüşü.
3. OSB içindeyse yönetimden devir şartlarını ve borç durumunu yazılı öğrenin.
4. İmar şartlarını, yol ve altyapı bilgilerini bir dosyada toplayın.
5. Alıcı şirketse temsil yetkisini kontrol edin.

Sanayi arsanız için ilk adım

Bursa’daki sanayi imarlı arsanızın ya da parselinizin imar şartlarına, tapu kaydına ve bölgedeki talebe birlikte bakmak için ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.