Kat Karşılığı Ön Protokol (Niyet Anlaşması) Örneği

Madde 1 – Taraflar

Arsa sahibi / sahipleri (Arsa Sahibi):
Ad Soyad / Unvan: ………………………
T.C. Kimlik No / Vergi No: ………………………
Adres: ……………………………………………………
Telefon: ………………………
E-posta: ………………………

Müteahhit:
Unvan: ………………………
Vergi Dairesi / Vergi No: ………………………
Ticaret Sicil No / MERSİS No: ………………………
Adres: ……………………………………………………
Telefon: ………………………
E-posta: ………………………
Temsile yetkili kişi (Ad Soyad / T.C. Kimlik No): ……………………… / ………………………

1.1 Taşınmaz hisseli ise her hissedar bu maddeye ayrı ayrı yazılır ve protokolü imzalar. Ek hissedarlar (Ad Soyad / T.C. Kimlik No / Hisse oranı): ……………………………………………………

1.2 Taraflardan biri vekil aracılığıyla imzalıyorsa vekilin adı ve vekâletnamenin düzenlendiği noter, tarih ve yevmiye numarası: ……………………………………………………

1.3 Protokolde Arsa Sahibi ve Müteahhit birlikte “Taraflar” olarak anılacaktır.

Madde 2 – Protokolün Konusu ve Taşınmaz

2.1 Taraflar, aşağıda bilgileri yazılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapılması konusunda görüşmelere başladıklarını kabul eder. Bu protokol; görüşme sürecinin çerçevesini, Tarafların karşılıklı beklentilerini, Müteahhidin yapacağı ön çalışmaları ve asıl sözleşmenin noterde düzenlenmesine kadar uyulacak kuralları belirlemek amacıyla düzenlenmiştir.

2.2 Taşınmaz bilgileri:

İl: …………
İlçe: …………
Mahalle / Köy: ………………………
Ada: …………
Parsel: …………
Yüzölçümü (m²): …………
Niteliği (arsa, tarla, bağ, bahçe vb.): ………………………
Hisse oranı (hisseli ise): …………
Tapu kaydındaki malik / malikler: ……………………………………………………

2.3 Taşınmaz üzerinde mevcut yapı [yoktur / vardır: ………………………]. Taşınmazda kiracı ya da başka bir kullanıcı [yoktur / vardır: ………………………]. Tapu kaydında Arsa Sahibinin bildiği takyidat (ipotek, haciz, şerh) [yoktur / vardır: ………………………].

2.4 Arsa Sahibinin bildiği imar durumu (belediyeden belge alınmışsa belgeye göre): …………………………………………………… Belge alınmamışsa imar durumu Müteahhit tarafından Madde 5’e göre araştırılacaktır.

Madde 3 – Protokolün Hukuki Niteliği ve Bağlayıcı Olmaması

3.1 Bu protokol bir niyet anlaşmasıdır. Protokol, arsa payı devri ya da devir vaadi içermez; Arsa Sahibine arsa payı devretme, Müteahhide inşaat yapma borcu yüklemez. Taraflar, inşaat ve devir konusundaki kesin hak ve yükümlülüklerinin yalnızca noterde düzenlenecek Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile doğacağını kabul eder.

3.2 Protokol, arsa payı devri vaadi içermediği için adi yazılı şekilde yapılmıştır. Taraflar, arsa payı devri vaadi içeren asıl sözleşmenin ancak noterde düzenleme şeklinde (ya da tapu müdürlüğünde resmi senetle) yapıldığında geçerli olacağını, arsa payı mülkiyetinin ise ancak tapu müdürlüğünde yapılacak tescille geçeceğini ve bu protokolün o sözleşmenin yerine geçmediğini, tapu sicilinde hiçbir hak doğurmadığını ve tapuya şerh edilemeyeceğini bilmektedir.

3.3 Protokolde yazılı oran, süre, takvim ve diğer bilgiler Tarafların mevcut beklentisini yansıtır; asıl sözleşmede yeniden görüşülebilir ve asıl sözleşme imzalanana kadar Taraflar için kesin bir taahhüt oluşturmaz.

3.4 Bunun istisnası olarak Madde 5.2 ile 5.6 (ön çalışmalar, avan proje üzerindeki haklar ve masraflar), Madde 6 (münhasırlık), Madde 7 (gizlilik ve ön satış yasağı), Madde 9 (çekilme, cezai şart ve belgelerin iadesi), Madde 10 (uyuşmazlıkların çözümü) ve Madde 11 (tebligat) hükümleri, protokol yürürlükte olduğu sürece Tarafları bağlar. Madde 5.2, 5.4, 7, 9.2-9.4 ve 10 hükümleri protokolün sona ermesinden sonra da uygulanmaya devam eder.

3.5 Taraflar bu protokol kapsamında birbirine kapora, avans, teminat ya da başka bir ad altında ödeme yapmaz. Yapılmış bir ödeme varsa bu protokolün konusu değildir ve ayrıca yazılı olarak belgelenir. Taraflar, şekle aykırı ya da geçersiz bir anlaşma kapsamında verilen paranın yalnızca geri istenebileceğini, bu ödemenin devir ya da inşaat konusunda hiçbir hak sağlamadığını bilmektedir.

3.6 Bu protokol Müteahhide, Arsa Sahibi adına herhangi bir başvuru yapma, belge imzalama, taahhütte bulunma ya da taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi vermez. Bu protokol kapsamında Müteahhide vekâletname verilmez; Madde 5.3’teki muvafakat yalnızca yazılı olduğu işlemle sınırlıdır.

Madde 4 – Öngörülen Paylaşım Esası

4.1 Taraflar, asıl sözleşmede yapılacak paylaşım için başlangıç noktası olarak [%…… Arsa Sahibi / %…… Müteahhit] oranını öngörmüştür. Oranın [toplam brüt inşaat alanı / bağımsız bölüm sayısı / bağımsız bölümlerin tahmini satış değeri] üzerinden hesaplanması düşünülmektedir.

4.2 Oran tahminidir. Müteahhidin Madde 5’e göre yapacağı imar araştırması ve avan proje sonucunda yapılabilecek inşaat alanı, kat adedi ve bağımsız bölüm sayısı netleştiğinde oran Taraflarca yeniden görüşülür.

4.3 İmar araştırması sonucunda emsal, kat adedi ya da kullanım kararının Tarafların beklentisinden farklı çıkması hâlinde Taraflar oranı yeniden görüşür; anlaşamazlarsa Madde 9’a göre protokolden çekilebilirler.

4.4 Arsa Sahibinin öncelikli beklentileri (kat, cephe, bağımsız bölüm sayısı ve türü, dükkân, otopark, kira yardımı vb.): ……………………………………………………

4.5 Müteahhidin öngördüğü yapı türü ve standardı: …………………………………………………… Kesin paylaşım listesi, teknik şartname, inşaat süresi, cezai şart, teminat ve arsa payı devir aşamaları asıl sözleşmede düzenlenir.

Madde 5 – Müteahhidin Ön Çalışmaları ve Masraflar

5.1 Müteahhit, protokolün imzasından itibaren …… gün içinde, masrafı kendisine ait olmak üzere aşağıdaki ön çalışmaları yaparak Arsa Sahibine yazılı olarak sunar:

• Belediyeden alınacak imar durumu belgesi ve plan notlarına göre imar araştırması (kullanım kararı, emsal, kat adedi, çekme mesafeleri, varsa kısıtlar);
• Avan proje (vaziyet planı, kat planları, bağımsız bölüm sayısı ve tahmini brüt alanları);
• Avan projeye göre hazırlanmış tahmini paylaşım listesi;
• Tahmini inşaat süresi ve aşamalı iş programı taslağı;
• Varsa zemin durumuna ilişkin ön bilgi.

5.2 Bu çalışmalar için Arsa Sahibinden ücret, masraf, kapora ya da başka bir ad altında ödeme istenmez. Protokol herhangi bir sebeple sonuçlanmasa ve asıl sözleşme yapılmasa dahi Müteahhit bu çalışmaların bedelini Arsa Sahibinden isteyemez.

5.3 Arsa Sahibi, ön çalışmaların yapılabilmesi için güncel tapu kaydı örneğini, varsa imar durumu belgesini, aplikasyon krokisini, eski proje ve ruhsat belgelerini ve kimlik fotokopisini protokolün imzasından itibaren …… gün içinde Müteahhide verir ve taşınmazın yerinde incelenmesine izin verir. Belediyeden imar durumu belgesi alınması için malik başvurusu gerekiyorsa Arsa Sahibi, yalnızca bu işlemle sınırlı yazılı muvafakat verir ya da başvuruyu kendisi yapar; bu muvafakat başka bir işlem için kullanılamaz.

5.4 Avan proje ve ön çalışmalar üzerindeki fikri haklar Müteahhide (projeyi çizen mimarla yaptığı sözleşme uyarınca) aittir. Arsa Sahibi, bu çalışmaları yalnızca bu protokol kapsamındaki görüşmelerde değerlendirmek amacıyla kullanabilir; asıl sözleşme yapılmazsa avan projeyi başka bir müteahhide ya da üçüncü kişiye [veremez / Müteahhidin yazılı onayıyla verebilir]. Arsa Sahibinin verdiği tapu, imar ve kimlik belgeleri ile taşınmaza ilişkin bilgiler Arsa Sahibine aittir; Müteahhit bunları yalnızca bu protokolün amacıyla kullanabilir.

5.5 Belediye ve tapu müdürlüğünden belge alınması için ödenecek harç ve ücretler [Müteahhit / Arsa Sahibi] tarafından karşılanır. Taraflardan her biri kendi danışmanlarının (avukat, mimar, mühendis, mali müşavir) ücretini kendisi öder. Protokolde belli bir para yazılı olmadığından damga vergisi doğması beklenmez; Madde 9.3’te cezai şart tutarı yazılması hâlinde doğabilecek damga vergisi [Müteahhit / Arsa Sahibi / Taraflarca eşit olarak] ödenir.

5.6 Asıl sözleşme için gerekli olacak zemin etüdü, uygulama projeleri ve ruhsat masraflarının kime ait olacağı asıl sözleşmede belirlenir; bu protokol kapsamında bu masraflara girilmesi Tarafların yazılı onayına bağlıdır.

Madde 6 – Münhasırlık Süresi

6.1 Münhasırlık süresi, protokolün imzasından itibaren …… gündür.

6.2 Arsa Sahibi, münhasırlık süresi içinde taşınmaz için başka bir müteahhitle görüşmeme, başka müteahhitten teklif almama ve taşınmazı üçüncü kişiye satmama ya da satış vaadinde bulunmama yükümlülüğünü [üstlenir / üstlenmez]. Taraflar seçeneklerden birini işaretler ve diğerini çizer. Bu yükümlülük yalnızca Taraflar arasında borç doğurur; tapu kütüğüne şerh edilemez, Arsa Sahibinin tasarruf yetkisini üçüncü kişilere karşı kısıtlamaz ve aykırılığın tek sonucu Madde 9.3’te yazılı olandır.

6.3 Müteahhit, münhasırlık süresi içinde Madde 5.1’deki ön çalışmaları tamamlayarak sunmazsa münhasırlık kendiliğinden ve ayrıca bildirime gerek olmaksızın sona erer; Arsa Sahibi başka müteahhitlerle görüşmekte serbest kalır.

6.4 Münhasırlık süresi, yalnızca Tarafların imzaladığı yazılı ek ile uzatılabilir; sözlü uzatma geçersizdir.

6.5 Münhasırlık süresi içinde Arsa Sahibine başka bir müteahhitten ya da alıcıdan teklif gelirse Arsa Sahibi bunu Müteahhide bildirmekle yükümlü [değildir / olup Müteahhide …… gün içinde eşit ya da daha iyi şartlarda teklif verme hakkı tanır].

6.6 Madde 6.2’deki yükümlülüğün üstlenilmesi hâlinde yükümlülüğe aykırılığın sonucu Madde 9.3’te düzenlenmiştir.

Madde 7 – Gizlilik

7.1 Taraflar; görüşmeler sırasında öğrendikleri tapu, kimlik ve iletişim bilgilerini, öngörülen paylaşım oranını, teklifleri, avan projeyi, imar araştırması sonuçlarını ve Tarafların mali durumuna ilişkin bilgileri gizli tutar; karşı tarafın yazılı onayı olmaksızın üçüncü kişilere açıklamaz.

7.2 Gizlilik yükümlülüğü, protokolün sona ermesinden itibaren …… yıl süreyle devam eder.

7.3 Tarafların avukat, mimar, mühendis ve mali müşavirlerine, kredi başvurusu için bankaya ve kanunen yetkili resmi makamlara yapılan açıklamalar gizlilik ihlali sayılmaz; Taraflar bu kişilere de gizlilik yükümlülüğünü bildirir.

7.4 Taraflar, birbirlerine ait kişisel verileri yalnızca bu protokolün amacıyla sınırlı olarak işler, protokol sona erdiğinde yasal saklama yükümlülükleri dışında kalan verileri siler.

7.5 Müteahhit, taşınmazı bu protokol döneminde ilan, tanıtım ya da ön satış amacıyla kullanamaz; bağımsız bölümler için üçüncü kişilerden kapora ya da ön ödeme alamaz.

Madde 8 – Hedef Takvim

8.1 Taraflar, görüşme sürecini aşağıdaki hedef takvime göre yürütmeyi öngörmüştür:

8.2 Takvim hedef niteliğindedir; tarihlerin aşılması tek başına cezai şart ya da tazminat doğurmaz. Taraflar takvimi yazılı olarak değiştirebilir.

8.3 Asıl sözleşme, tabloda yazılı noter tarihine kadar düzenlenmezse ve Taraflar bu tarihi yazılı olarak uzatmamışsa protokol kendiliğinden sona erer. Protokol sona erdiğinde Madde 6’daki münhasırlık da sona erer; Madde 7’deki gizlilik yükümlülüğü Madde 7.2’deki süre boyunca, Madde 5.4’teki kullanım sınırı ve Madde 9.4’teki iade yükümlülüğü ise sona ermeden sonra da devam eder.

8.4 Asıl sözleşmenin düzenleneceği noter ve taslağı hazırlayacak taraf: ……………………… Noterliği; taslak [Müteahhit / Arsa Sahibi] tarafından hazırlatılır ve her iki taraf da taslağı kendi avukatına inceletme hakkına sahiptir.

Madde 9 – Protokolden Çekilme ve Tazminat İstenemeyeceği

9.1 Taraflardan her biri, sebep göstermek zorunda olmaksızın, karşı tarafa yazılı bildirimde bulunarak protokolden her zaman çekilebilir. Bildirim, Madde 11’deki adreslere iadeli taahhütlü mektup, noter ya da e-posta yoluyla yapılır ve karşı tarafa ulaştığı tarihte sonuç doğurur.

9.2 Çekilme hâlinde Taraflar birbirinden tazminat, cezai şart, masraf, kâr kaybı ya da başka bir ad altında ödeme isteyemez. Müteahhit, Madde 5’teki ön çalışmaların bedelini isteyemez; Arsa Sahibi, görüşmeler nedeniyle kaçırdığını ileri sürdüğü fırsatlar için talepte bulunamaz. Bir tarafın kasıt ya da ağır ihmaliyle (örneğin gerçeğe aykırı tapu, imar ya da yetki beyanı, görüşme niyeti olmaksızın karşı tarafı oyalama) karşı tarafa verdiği zararlardan sorumluluğu bu madde ile kaldırılmış sayılmaz.

9.3 Bunun istisnası olarak, Madde 6.2’deki münhasırlık yükümlülüğünün üstlenilmiş olup ihlal edilmesi, Madde 7’deki gizlilik yükümlülüğünün ihlali ya da Madde 7.5’teki ilan ve ön satış yasağının ihlali hâlinde ihlal eden taraf karşı tarafa […………………… TL (yazıyla: …………………………………………………… Türk Lirası) cezai şart öder / yalnızca kanıtlanan zararı karşılar]. Taraflar seçeneklerden birini işaretler ve diğerini çizer; hâkimin aşırı gördüğü cezai şartı indirebileceğini, tacir olan tarafın ise kural olarak bu indirimi isteyemeyeceğini bilmektedir. Cezai şart her iki taraf için aynı tutarda kararlaştırılır.

9.4 Çekilme ya da sona erme hâlinde Taraflar, birbirlerinden aldıkları belgeleri …… gün içinde iade eder; Arsa Sahibi avan projeyi Madde 5.4’e göre kullanır ya da iade eder.

9.5 Protokol; Tarafların çekilmesiyle, Madde 8.3’teki tarihin geçmesiyle ya da asıl sözleşmenin noterde düzenlenmesiyle sona erer. Asıl sözleşme düzenlendiğinde bu protokol yerini asıl sözleşmeye bırakır ve asıl sözleşmede yer almayan protokol hükümleri uygulanmaz.

Madde 10 – Uyuşmazlıkların Çözümü

10.1 Bu protokolden doğan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme kanuna göre belirlenir. [Tarafların her ikisi de tacir ya da kamu tüzel kişisi ise: Uyuşmazlıkların çözümünde Bursa mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.] Arsa Sahibi tacir ya da kamu tüzel kişisi değilse köşeli parantez içindeki yetki kaydı yazılmaz.

10.2 Taraflar, dava açmadan önce uyuşmazlığı [arabuluculuk yoluyla çözmeyi deneyecektir / doğrudan yargıya taşıyabilecektir]. Kanunen zorunlu arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklarda yasal usul uygulanır.

10.3 Uyuşmazlık hâlinde bu protokol, ekleri, Tarafların yazılı ve e-posta yazışmaları ile Müteahhidin sunduğu ön çalışmalar delil olarak kabul edilir.

Madde 11 – Tebligat

11.1 Tarafların Madde 1’de yazılı adresleri tebligat adresidir. Adres değişikliği karşı tarafa yazılı olarak bildirilmedikçe bu adreslere yapılan tebligatlar geçerli sayılır.

11.2 Ön çalışmaların sunulması, görüş bildirimi, takvim değişikliği ve çekilme bildirimi Madde 1’deki e-posta adreslerine yapılabilir; cezai şart talebi ve ihtar niteliğindeki bildirimler noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılır.

Madde 12 – Yürürlük ve İmza

Bu protokol 12 maddeden oluşmakta olup …… / …… / 20…… tarihinde …… nüsha olarak düzenlenmiş ve taraflarca okunup imzalanmıştır. Protokol imza tarihinde yürürlüğe girer ve Madde 9.5’teki hâllerde sona erer.

Ekler

• EK-1: Taşınmazın güncel tapu kaydı örneği
• EK-2: İmar durumu belgesi (varsa)
• EK-3: Tarafların kimlik fotokopileri; Müteahhidin ticaret sicil tasdiknamesi ve imza sirküleri
• EK-4: Müteahhidin sunduğu avan proje ve imar araştırması raporu (sunulduğunda eklenir)

Tanıklar: 1) Ad Soyad: ……………… İmza: …… 2) Ad Soyad: ……………… İmza: ……