Arsa Satarken Hangi Belgeler Gerekir? Tapuda Satıcıdan İstenenler

Arsanızı satmaya karar verdiniz, alıcıyla da anlaştınız. Sıra tapuya geldi. Aklınıza ilk gelen soru şu olur: “Tapuya ne götürmem lazım?” İyi haber şu ki liste çoğu zaman sanıldığından kısadır. Ama arsanız miras kaldıysa ya da satışı bir yakınınız vekaletle yapacaksa birkaç belge daha gerekir. Eksik belge, randevu gününde işlemin ertelenmesine yol açar.

Bu rehberde arsa satışında satıcıdan istenen belgeleri, özel durumları, Web Tapu randevusunu ve harç ödemesini sırayla anlatıyoruz.

Kısa liste: Satıcının yanında olması gerekenler

Tapu ve Kadastro temsilciliğinin satış için yayımladığı belge listesinde de kimlik belgesi, temsil varsa vekaletname, bina vasıflı taşınmazda DASK poliçesi ve taşınmaz intikal ya da bağışla edinildiyse vergi dairesinden alınan ilişik belgesi sayılır. Fotoğraf ve bazı ek belgeler yalnızca yabancı uyruklu taraflar için istenir.

Belgeler işlemin türüne ve tarafların durumuna göre değişebilir. Randevudan birkaç gün önce tapu müdürlüğünü arayıp ya da Web Tapu başvurusundaki uyarıları okuyup listeyi kontrol etmek en sağlam yoldur.

Kimlik belgesi

Tapuda en önemli belge kimliğinizdir. Çipli yeni tip T.C. kimlik kartınızın geçerli olduğundan emin olun. Haberlere göre 1 Ocak 2025’ten itibaren eski tip nüfus cüzdanıyla tapu müdürlüklerinde işlem yapılamıyor. Eski kimliğiniz varsa randevu almadan önce nüfus müdürlüğünden yenisini çıkarın.

Tapu senedi ve tapu bilgisi

Tapu senedinin aslı zorunlu değildir. Tapu müdürlüğü taşınmazın kaydını kendi sisteminden görür. Yine de il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini bilmeniz başvuruyu kolaylaştırır. Bu bilgiyi e-Devlet’teki “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinden ya da Web Tapu’dan görebilirsiniz. Ada ve parseli nasıl bulacağınızı Ada Parsel Sorgulama rehberimizde, kaydın nasıl okunacağını Tapu Kaydı Nasıl Okunur? rehberimizde anlattık.

Satıştan önce kayda bir göz atın. Haciz, ipotek ya da şerh varsa satış durabilir ya da alıcı vazgeçebilir. Bu durumda ne yapılacağını Hacizli veya İpotekli Arsa rehberimizde bulabilirsiniz.

Fotoğraf gerekir mi?

Türk vatandaşı alıcı ve satıcı için gerekmez. TKGM’nin açıklamasına göre tapu müdürlüklerinde fotoğraf alınma uygulaması kaldırılmıştır. Fotoğraf yalnızca bazı yabancı uyruklu taraflar için ve tapu işlemi için noterde vekaletname düzenlenirken istenebilir.

Emlak vergisi değeri (rayiç bedel) ve “borcu yoktur” yazısı

Eskiden satıcılar belediyeye gidip emlak vergisi değeri yazısı alırdı. Bugün bu değer, belediyelerden tapu müdürlüklerine her yıl elektronik ortamda gönderiliyor. Müdürlük ayrıca yazı isterse belediyenin emlak servisinden alabilirsiniz.

Tapuda beyan edeceğiniz satış bedeli bu değerin altında olmamalıdır. Aksi hâlde ileride vergi cezası gündeme gelebilir. Arsanızın emlak vergisi değerini nasıl öğreneceğinizi Arsa Rayiç Bedeli Nasıl Öğrenilir? rehberimizde anlattık.

Emlak vergisi borcu: Tapu ve Kadastro temsilciliğinin duyurusuna göre taşınmazın içinde bulunulan yıla ya da önceki yıllara ait emlak vergisi borcu varsa veya malik edinimden sonra belediyeye beyanname vermediyse, emlak vergisi değeri sistemden alınamıyor ve temsilcilikte yapılan işlem iptal ediliyor. Yurt içindeki tapu müdürlüklerinde de satıştan önce borcun kapatılması en güvenli yoldur. Borcunuzu e-Devlet’ten ya da belediyenizden öğrenip ödeyin. Yıllık vergiyi tahmin etmek için emlak vergisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Vekaletle satış: Vekaletnamede nelere dikkat edilmeli?

Tapuya kendiniz gidemiyorsanız satışı güvendiğiniz bir kişiye vekaletle yaptırabilirsiniz. Tapu temsilciliğinin duyurusuna göre malik başka birini vekil tayin ettiyse vekaletname başvuru sırasında ibraz edilir; Web Tapu başvurusunda sisteme yüklenir.

Vekaletname hazırlatırken şunlara dikkat edin:

• Noterde düzenlenmiş olsun. Tapu işleri için düzenlenen vekaletnamelerde vekalet verenin vesikalık fotoğrafı istenir.
• Satış yetkisi açıkça yazsın. Yalnızca “tapu işlerini takip” yetkisi satış için yetmeyebilir.
• Taşınmazı belirtin. İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisinin yazılması, vekaletin başka bir taşınmazda kullanılmasını önler.
• Bedeli ve parayı kimin alacağını düşünün. Vekilin satış bedelini kendi hesabına alma yetkisi varsa bunu bilerek verin.
• İş bitince azledin. Vekalet belli bir süre geçince kendiliğinden bitmez. Satış tamamlandıktan sonra artık gerekmeyen vekaleti noterden azlederek kapatın.

Yurt dışında yaşıyorsanız vekaletnameyi Türk konsolosluğunda düzenletebilirsiniz. Bazı satış işlemleri, taraflar Türkiye’ye gelmeden yurt dışındaki tapu temsilcilikleri aracılığıyla da yapılabiliyor. Vekaletle yapılan sahtecilik girişimlerine karşı alınabilecek önlemler için Tapu Dolandırıcılığına Karşı Önlem rehberimize bakın.

Miras kalan arsa: Önce intikal, sonra satış

Arsa size anne ya da babanızdan kaldıysa ve tapuda hâlâ onların adı yazıyorsa doğrudan satış yapılamaz. İki adım vardır:

1. İntikal: Arsa, mirasçılık belgesindeki mirasçılar adına tapuya geçirilir. Mirasçılık belgesi noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınır.
2. Vergi ilişiği: Satıştan önce vergi dairesinden veraset ve intikal vergisinin tamamen ödendiğini gösteren yazı (ilişik kesme belgesi) alınır. Bunun için mirasçıların vergi dairesine beyanname vermiş olması gerekir.

Mirasçılar arasında anlaşma yoksa ya da tapu elbirliği mülkiyetiyle yazılıysa satış daha uzun sürebilir. Tarım arazisi vasıflı taşınmazlarda intikal kuralları ayrıca farklılık gösterebilir. Ayrıntıları Miras Kalan Arsa Nasıl Satılır? ve Hisseli Arsa Nasıl Satılır? rehberlerimizde anlattık.

DASK ve tarla satışı

Üzerinde yapı olmayan arsa ve tarla satışında zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi istenmez. TKGM bu poliçeyi yalnızca bina vasıflı taşınmazlar için sayar. Parselde ev, ahır ya da başka bir yapı varsa tapu müdürlüğüne sorun.

Tarla ve tarım arazisi satışlarında hisseli satış ya da bölünme gibi konularda ek kurallar olabilir. Bunlar için Bursa’da Tarla Alım Satımı rehberimize göz atın.

Web Tapu ile başvuru ve randevu

Satış başvurusunu tapu müdürlüğüne giderek, Alo 181 çağrı merkezinden ya da e-Devlet şifrenizle Web Tapu üzerinden yapabilirsiniz. Web Tapu’dan başvurduğunuzda belgelerin asıllarını yalnızca son aşamada, imza günü götürmeniz yeterlidir.

Genel akış şöyledir:

1. e-Devlet şifrenizle Web Tapu’ya girin.
2. Satış başvurusu oluşturun. Taşınmazı seçin, alıcı bilgilerini ve satış bedelini girin.
3. Vekil varsa vekaletnameyi sisteme yükleyin.
4. Size uygun gün ve saatte randevu seçin.
5. Harç ve döner sermaye ücretini sistemde gösterilen kanallardan ödeyin.
6. Randevu günü belgelerin asıllarıyla tapu müdürlüğüne gidin.

Başvuruyu yapmak, tapunun devredildiği anlamına gelmez. Devir, randevu günü resmî senedin imzalanmasıyla tamamlanır. Dilerseniz Web Tapu’dan emlak danışmanınıza tapu bilgisi görme ve başvuru yapma yetkisi de verebilirsiniz; bu yetkiyi istediğiniz an iptal edebilirsiniz.

Harç ve döner sermaye ücreti nasıl ödenir?

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden satıcı için binde 20 ve alıcı için binde 20 olarak hesaplanır; toplam yüzde 4’tür. Kural olarak her taraf kendi payını öder, ama taraflar farklı anlaşabilir. Bunu satıştan önce yazılı olarak netleştirin.

Döner sermaye ücreti ise TKGM’nin her yıl belirlediği hizmet bedelidir. Başvurudan sonra size bildirilen e-tahsilat numarasıyla TKGM’nin internet sitesinden ya da bazı bankaların internet ve mobil şubelerinden ödenebilir. Tutarların ayrıntısı ve örnek hesap için Tapu Masrafları ve Satış Süreci rehberimize bakın; kendi rakamlarınızla hesaplamak için tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Satış bedelini alıcıdan nasıl güvenle alacağınız ayrı bir konudur. 1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödendiği satışlarda, bedelin mülkiyetle eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi zorunlu hâle geliyor. Ayrıntıları Para Almadan Tapu Verilir mi? rehberimizde anlattık.

Randevu öncesi son kontrol

Tapu gününden bir iki gün önce şu soruları cevaplayın:

• Kimliğim çipli ve geçerli mi?
• Satışı vekil yapacaksa vekaletname satış yetkisi ve ada/parsel bilgisi içeriyor mu?
• Arsa miras ya da bağışla geldiyse vergi dairesinden ilişik yazısını aldım mı?
• Emlak vergisi borcum var mı?
• Tapu kaydında haciz, ipotek ya da şerh var mı?
• Harç ve döner sermaye ödendi mi, dekontları yanımda mı?
• Satış bedelinin nasıl ve ne zaman ödeneceği alıcıyla yazılı olarak belli mi?

Daha ayrıntılı bir liste için Arsa Alım Satım Kontrol Listesi rehberimize ya da yazdırılabilir kontrol listesine bakabilirsiniz.

Birlikte bakalım

Belgeleri hazırlamak, satışın en kolay ama en çok ertelenen kısmıdır. Bursa’da arsanızı ya da tarlanızı satmayı düşünüyorsanız tapu kaydınıza, imar durumuna ve eksik belge olup olmadığına birlikte bakabiliriz. Bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Satışı bir danışmanla yürütmek isterseniz nasıl çalıştığımızı arsanızı satalım sayfasında anlatıyoruz. Miras ve vergi konularında ayrıca bir avukat ya da mali müşavirden destek almanızı öneririz.