Yurt Dışındayım, Bursa'daki Arsamı Nasıl Satarım? Vekaletle Satış Rehberi

Almanya’da, Hollanda’da ya da başka bir ülkede yaşıyorsunuz. Bursa’da ailenizden kalan ya da yıllar önce aldığınız bir arsa var. Satmak istiyorsunuz ama işinizi bırakıp Türkiye’ye gelemiyorsunuz. Bu çok sık karşılaştığımız bir durum ve çözümü var: vekaletle satış.

Bu rehberde yurt dışından arsa satarken vekaletnamenin nasıl ve nerede düzenleneceğini, apostilin ne zaman gerektiğini, vekilin tapuda neler yaptığını, paranın size nasıl güvenle ulaşacağını ve vergi tarafını sade bir dille anlatıyoruz.

Kısaca yol haritası

1. Arsanın tapu bilgilerini (il, ilçe, mahalle, ada, parsel) hazırlayın.
2. Türkiye’de güvendiğiniz bir vekil seçin.
3. Bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğundan randevu alın.
4. Konsoloslukta gayrimenkul satış yetkisi içeren, fotoğraflı vekaletname düzenletin.
5. Vekaletnamenin aslını vekilinize gönderin.
6. Alıcı ve fiyat netleşince vekiliniz tapu randevusu alır ve satışı imzalar.
7. Bedel banka üzerinden, tercihen doğrudan sizin hesabınıza ödenir.

1. Vekaletname nerede düzenlenir?

İki yol var. Hangisini seçtiğiniz, belgenin Türkiye’de nasıl kabul edileceğini değiştirir.

Türk konsolosluğunda (en kolay yol)

Bulunduğunuz ülkedeki Türk büyükelçiliğinin konsolosluk şubesi ya da başkonsolosluk, Türkiye’deki bir noter gibi vekaletname düzenler. Konsoloslukta düzenlenen vekaletname Türkiye’de ek bir onay ya da apostil gerektirmeden kullanılır.

Randevu genellikle Dışişleri Bakanlığı’nın Konsolosluk Portalı üzerinden alınır; işlemler randevuyla yapılır. Bazı konsolosluklar nakit kabul etmez, harcı banka kartı ya da kredi kartıyla internet üzerinden ödemenizi ister.

Yabancı ülkenin noterinde

Yaşadığınız ülkenin noterinde de vekaletname verebilirsiniz. Ancak bu belgenin Türkiye’de kullanılabilmesi için ek adımlar gerekir:

• Apostil: Belgeye, düzenlendiği ülkenin yetkili makamı apostil şerhi koyar. Apostil taşıyan belge, Türkiye’de ayrıca konsolosluk onayı gerektirmez.
• Apostil olmayan ülkeler: Ülke Lahey Apostil Sözleşmesi’ne taraf değilse belge önce o ülkenin dış işleri makamınca, sonra Türk konsolosluğunca onaylanır.
• Tercüme: Belge Türkçe değilse yeminli tercümanca Türkçeye çevrilir ve tercüme onaylanır.

Önemli uyarı: Bazı konsolosluklar, tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnamelerin yerel noter yerine doğrudan konsoloslukta düzenlenmesini şart koşuyor. Örneğin Stokholm Büyükelçiliği’nin bilgi notunda bu açıkça yazıyor. Bu yüzden yabancı notere gitmeden önce bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğuna sorun. Çoğu durumda konsolosluk yolu hem daha az adım hem de tapuda daha az sorun demektir.

2. Vekaletnameye ne yazılmalı?

Satış vekaletinde en sık yaşanan sorun, vekaletnamenin eksik ya da genel yazılmasıdır. Tapu müdürlüğü yetkinin açık olmasını ister. Konsoloslukların bilgi notları şunlara dikkat etmenizi öneriyor:

• Arsanın tapu bilgileri: İl, ilçe, mahalle ya da köy, mevkii, pafta, ada ve parsel numarası. Tapu fotokopisini götürmek işi kolaylaştırır.
• Vekilin kimlik bilgileri: Adı, soyadı, baba adı, doğum tarihi ve T.C. kimlik numarası doğru yazılmalıdır.
• Yetkinin kapsamı: Satış, tapuda imza, bedeli alma gibi yetkilerin açıkça yazılması gerekir. Yapılacak işin istenilen şekilde ve eksiksiz anlatılması gerekir.
• Alıcı belliyse: Alıcının kimlik bilgileri de yazılabilir. Belli değilse “dilediği kişilere satmaya” gibi genel bir ifade kullanılır.

Vekaletname metnini konsolosluğa gitmeden önce bir avukata ya da bize gösterebilirsiniz. Eksik bir yetki yüzünden tapuda işlem durursa yeniden konsolosluğa gitmeniz gerekebilir.

3. Konsolosluğa ne götürmeli?

Belge listesi konsolosluğa göre değişebilir. Stokholm ve Londra’daki Türk temsilciliklerinin bilgi notlarında tapu vekaleti için şunlar isteniyor:

T.C. kimlik kartınızın süresi geçmişse ya da eski tip nüfus cüzdanınız varsa, randevudan önce konsolosluktan yeni kimlik kartı işlemini sorun. Türk vatandaşlığından izinle çıkıp Mavi Kart sahibi olduysanız durumunuzu konsolosluğa ayrıca danışın.

İleri yaştaysanız da endişe etmeyin; vekalet vermek için bir yaş sınırı yok. Ancak bazı konsolosluklar, gerekli gördüğü durumlarda vekalet verecek kişiden işlem yapabilecek durumda olduğunu gösteren bir sağlık raporu isteyebiliyor. Randevudan önce konsolosluğa sormanız iyi olur.

4. Vekil tapuda ne yapar?

Vekaletnamenin aslı Türkiye’deki vekilinize ulaştıktan sonra süreç, Türkiye’de yapılan her satışla aynıdır:

1. Vekil, alıcıyla birlikte tapu müdürlüğüne başvurur ya da Web Tapu üzerinden randevu alır.
2. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir. Harcı kimin ödeyeceğini alıcıyla önceden konuşun.
3. Randevu günü vekil, vekaletnameyle sizin adınıza resmi senedi imzalar.

Ayrıntılı adımlar ve masraflar için Tapu Masrafları ve Satış Süreci rehberimize, kabaca bir tutar görmek için tapu masrafı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.

Arsa hisseliyse ya da miras kaldıysa önce o işlemlerin tamamlanması gerekir. Mirasta intikal yapılmadan satış olmaz; diğer mirasçılar da yurt dışındaysa her birinin ayrı vekaleti gerekir. Ayrıntılar Miras Kalan Arsa Satışı ve Hisseli Arsa Nasıl Satılır? rehberlerimizde.

5. Para size nasıl ulaşır?

Uzaktan satışta en önemli konu budur. Vekil satışı imzalar ama paranın sizin elinize güvenle geçmesi gerekir.

• Bedeli doğrudan kendi hesabınıza isteyin. Alıcıdan, satış bedelini tapuda imzayla aynı anda sizin adınıza açılmış bir banka hesabına göndermesini isteyin.
• Nakit ve elden ödemeyi kabul etmeyin. Hem güvenlik hem kayıt açısından risklidir.
• 1 Aralık 2026’dan sonrası: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre bu tarihten itibaren yapılan taşınmaz satışlarında satış bedelinin, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenmesi zorunlu hâle geliyor. Güncel uygulamayı tapu randevusundan önce tapu müdürlüğüne sorun.
• Tapuda gerçek bedeli yazdırın. Düşük bedel göstermek ileride hem size hem alıcıya sorun çıkarabilir.

Vekilinize güveniyor olsanız bile yetkiyi gereğinden geniş tutmayın. Satış bitince ya da vazgeçerseniz vekaleti azilname ile geri alabilirsiniz; konsolosluklar azilname de düzenler. Azilname için vekilin adı soyadı ve adresi ile vekaletnamenin tarihi ve yevmiye numarası istenir.

Sahte vekaletname ve sahte alıcı gibi risklere karşı alınacak önlemler için Tapu Dolandırıcılığına Karşı Önlem rehberimize mutlaka göz atın.

6. Vergi tarafı

Yurt dışında yaşamanız, arsanın Türkiye’de olması nedeniyle satışın Türkiye’deki kurallardan bağımsız olduğu anlamına gelmez. Temel kural şöyle:

• Tapu harcı: Her satışta alıcı ve satıcı ayrı ayrı tapu harcı öder.
• Değer artış kazancı: Arsayı satın alarak edindiyseniz ve edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satıyorsanız, kazancınızın istisna tutarını aşan kısmı için gelir vergisi doğabilir. Miras ya da bağış gibi karşılıksız edinilen arsalar bu kapsamda değildir.

Yurt dışında yaşayanlar için beyanın nasıl ve nereye yapılacağı, vergi açısından Türkiye’de tam mükellef mi dar mükellef mi sayıldığınıza ve yaşadığınız ülkeyle Türkiye arasındaki vergi anlaşmasına göre değişebilir. Ayrıca yaşadığınız ülke de bu satışı bildirmenizi isteyebilir. Bu yüzden satıştan önce bir mali müşavirden destek alın. Genel kurallar Arsa Satışında Vergi rehberimizde; kaba bir hesap için değer artış kazancı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Genel vekaletle satış yapmaya çalışmak. Tapu müdürlüğü gayrimenkul satış yetkisinin açıkça yazılmasını ister.
• Tapu bilgilerini yanlış ya da eksik yazdırmak. Ada ve parsel numarasını tapu kaydından kontrol edin. Nasıl okunacağı Tapu Kaydı Nasıl Okunur? rehberimizde.
• Kimlik kartının eski tip ya da süresi geçmiş olması. Randevudan önce kontrol edin.
• Yabancı noterden apostilsiz ya da tercümesiz belge göndermek. Tapuda işlem durur.
• Bedeli vekilin hesabına aldırmak. Mümkünse doğrudan sizin hesabınıza ödenmesini isteyin.
• Fiyatı uzaktan tahminle belirlemek. Bölgeyi yıllardır görmediyseniz arsanın bugünkü değerini bilmeden pazarlığa girmeyin. Kaba bir çerçeve için arsa değer hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.

Uzaktan satışta size nasıl yardımcı oluruz?

Yurt dışında yaşayan arsa sahiplerinin en çok zorlandığı konu, arsayı görmeden doğru fiyatı belirlemek ve güvenilir bir alıcı bulmaktır. Bursa’daki arsanızın tapu ve imar durumuna sizin yerinize bakabilir, bölgedeki benzer satışlara göre bir fiyat aralığı çıkarabilir ve alıcı görüşmelerini yürütebiliriz. Vekaletname metni ve tapu günü için de yol gösteririz; hukuki ve vergisel konularda bir avukat ya da mali müşavirle çalışmanızı öneririz.

WhatsApp’tan ya da telefonla bize ulaşabilir, ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz. Satış sürecinin tamamını bize bırakmak isterseniz Arsanızı Satalım sayfasına göz atın.