Kumlukalan (Gürsu) Satılık Arsa ve Tarla: Şeftali Bahçeleri ve 18. Madde

Kumlukalan, Bursa’nın Gürsu ilçesine bağlı bir mahalledir. TÜİK’in adrese dayalı nüfus kayıtlarına göre 2025’teki nüfusu 1.774’tür. Resmî adı “Kumlukalan”dır; bazı harita ve ilan sitelerinde “Kumlukalanı” diye de yazılır. Tapu ve belediye sorgularında “Kumlukalan” yazın.

Kumlukalan şeftali bahçeleriyle bilinir. Mahallede 1979’da kurulan Kumlukalan Köyü Tarımsal Kalkınma Kooperatifi bugün de şeftali ve Deveci armudu üretiyor. Son yıllarda ise bahçe ve tarlaların bir kısmı belediyenin imar uygulamalarına girdi. Bu yüzden Kumlukalan’da bir parsele bakarken ilk soru şudur: Parsel imar planı içinde mi, düzenlemeye girdi mi?

Kumlukalan nerede?

Kumlukalan, Bursa’nın doğusundaki Gürsu ilçesindedir. Bursa Eskişehir Bilecik Kalkınma Ajansı’nın (BEBKA) Gürsu raporuna göre ilçenin doğusu ve güneyi Kestel, batısı Yıldırım ve Osmangazi, kuzeyi Gemlik ile komşudur. Mahallenin yerini OpenStreetMap’te görebilirsiniz.

Aynı rapora göre Gürsu topraklarının büyük kısmı sulu tarım arazisidir ve meyvecilik ilçenin başlıca tarım faaliyetidir. Bursa Uludağ Üniversitesi’nde yapılan bir yüksek lisans tezi de ilçede kentin büyümesinin kırsal mahallelerdeki tarım alanları üzerinde baskı oluşturduğuna dikkat çekiyor. Kumlukalan’daki bahçelerle imar uygulamaları arasındaki bu ilişki, alım satımda dikkat edilmesi gereken noktaları da belirliyor.

Kasım 2024: şeftali bahçelerinde 18. madde uygulaması

Basına yansıyan ilana göre Gürsu Belediyesi, 19 Kasım 2024 tarihli encümen kararıyla Kumlukalan’daki 8 parsel için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre hazırlanan düzenleme haritasını ve dağıtım cetvellerini 28 Kasım 2024’ten itibaren bir ay süreyle askıya çıkardı. Habere göre düzenlemeye giren parseller arasında şeftali bahçeleri, tarlalar, bir spor tesisi alanı ve bir direk yeri bulunuyor.

18. madde uygulaması (halk arasında “parselasyon”), imar planı olan bir yerde mevcut parsellerin plandaki yol ve yapı adalarına göre yeniden düzenlenmesidir. Belediye bu düzenlemeyi malik rızası aranmadan yapabilir. Düzenlemede yol, park, okul gibi kamu alanları için parselden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir; bu pay, düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez. Hesabı örnekle DOP nedir rehberimizde anlattık.

Bu ne anlama geliyor?

• Düzenlemeye giren parselde tapudaki ada-parsel numarası ve yüzölçümü değişebilir. Alım satımdan önce güncel tapu kaydına bakın; eski numarayla yapılan ilanlara güvenmeyin.
• Düzenlemeye girmeyen bahçe ve tarlalar için bu ilan tek başına bir şey değiştirmez. “Yanındaki parsele imar geldi” demek, sizin parselinize de geleceği anlamına gelmez.
• Askı süresi geçtiyse itiraz ve dava yolları ayrı süre kurallarına bağlıdır. Genel çerçeve için imar planına itiraz rehberimize bakın; kendi durumunuz için bir avukata danışın.

Kumlukalan’da bahçe ve tarla alırken riskler

• Tarım arazisi kuralları: İmar planı dışındaki bahçe ve tarlalarda bölünme, hisseli satış ve tarım dışı kullanım izne bağlıdır; kural olarak konut yapılamaz. Tarla nedir ve hobi bahçesi alınır mı yazılarımız bu kuralları özetliyor.
• Hisseli bahçe teklifleri: Büyük bir bahçenin küçük hisselere bölünerek satıldığı tekliflerde kullanacağınız bölüm tapuda belli değildir. Hisseli tapu yazımız bu riskleri anlatıyor.
• “İmar gelecek” sözü: Bir tarlanın imara açılması plan kararlarına bağlıdır ve kimse kesin tarih veremez. Ayrıntılar imar ne zaman çıkar rehberimizde.
• Yol: Bahçeye kadastral ya da imar yolundan ulaşılıp ulaşılmadığını kontrol edin. İçeriden “geçit” verilerek ulaşılan parseller ileride sorun çıkarabilir.

Kumlukalan’da parsel alırken kontrol listesi

1. Tapudaki ilçe ve mahalle: Parsel gerçekten Gürsu Kumlukalan’da mı? TKGM Parsel Sorgu ile ada ve parseli kontrol edin.
2. İmar durumu: Parsel imar planı içinde mi; konut, ticaret, tarım ya da kamu alanına mı ayrılmış? Yöntemi imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde anlattık.
3. 18. madde uygulaması: Parsel düzenlemeye girdi mi, DOP kesildi mi, yeni ada-parsel numarası ne?
4. Tapu kaydı: Hisse, ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin.
5. Satış ya da kat karşılığı: İmarlı bir parselde satmakla kat karşılığı vermek arasında karar veriyorsanız kat karşılığı nedir rehberimize bakın.

Masrafları önceden görmek için tapu masrafı hesaplama aracını, imar hakkını kabaca görmek için imar hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Gürsu Belediyesi’nin askıya çıkan imar ilanlarını askıdaki imar planları sayfamızda izliyoruz.

Kumlukalan’daki arsanızı birlikte değerlendirelim

Kumlukalan’da arsanızı, bahçenizi ya da tarlanızı satmayı düşünüyorsanız ada ve parsel bilginizi bize iletin. İmar durumuna, varsa 18. madde uygulamasına ve tapu kaydına bakıp sizi arayalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından sürecimizi inceleyebilirsiniz. Kumlukalan’da arsa arıyorsanız talebinizi bırakın.

Gürsu’daki diğer mahalle sayfamız için İsabey sayfasına, ilçenin geneli için Gürsu arsa sayfamıza bakabilirsiniz.