Köy Yerleşik Alanı Nedir? Bursa'da Köy İçinde Arsa Alırken

Bursa’da “köy içinde, evlerin arasında arsa” ilanları ilgi görür: hem şehirden kaçmak isteyenler hem de memleketine ev yapmak isteyenler bu ilanlara bakar. Bu ilanlarda sık geçen kavram “köy yerleşik alanı”dır. Ama bu kavram tam olarak ne demek, köyler mahalle olunca ne değişti ve köy içinde arsa alırken neye dikkat etmeli?

Bu rehberde köy yerleşik alanını ve köy civarını, 6360 sayılı Kanun sonrası Bursa’daki durumu, köyde ev yapmanın şartlarını ve köy içi arsa alırken kontrol edilecekleri anlatıyoruz.

Köy yerleşik alanı nedir?

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre köy yerleşik alanı, köyün ortak yapılarının ve mevcut yapıların toplu olarak bulunduğu yerde, en dıştaki yapıların dış sınırlarından geçen çizginin içinde kalan alandır.

Basitçe söylemek gerekirse: köyün “evlerinin olduğu yer” diyebileceğimiz kısım. Tarlalar, bahçeler ve köyden uzak araziler bu alanın dışındadır.

Köy civarı nedir?

Köy civarı, köy yerleşik alanı çizgisinin dışında, en fazla 300 metreye kadar uzanan ve sınırı idarece belirlenen alandır. Köyün doğal büyüme payı gibi düşünülebilir.

Sınırı kim belirler?

Yönetmeliğe göre valiliklerce daha önce belirlenmiş ve onaylanmış köy yerleşik alanı sınırları geçerliliğini korur; büyükşehirlerde daha önce belirlenmiş köy sınırları kırsal yerleşik alan sınırı sayılır. Büyükşehir illerinde kırsal yerleşik alanlar için ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi karar verir.

Yani bir parselin bu sınır içinde olup olmadığı “göz kararı” değil, belediyedeki harita ve kararlarla belirlenir. Muhtarın ya da satıcının sözü bu konuda belge yerine geçmez.

Bursa’da köyler mahalle oldu: Ne değişti?

6360 sayılı Kanun’la Bursa Büyükşehir Belediyesi’nin sınırı il mülki sınırı oldu. Bu illerde köylerin tüzel kişiliği kaldırıldı ve köyler mahalle olarak ilçe belediyelerine katıldı; il özel idaresi de kaldırıldı. Bu hükümler 30 Mart 2014 yerel seçimleriyle uygulamaya girdi.

Bunun pratik sonuçları şunlar:

• Muhatabınız değişti. Eskiden köydeki yapılar için il özel idaresine gidilirdi; artık ilçe belediyesi ve Bursa Büyükşehir Belediyesi yetkili.
• Mahalle olmak imar getirmedi. Köyün mahalleye dönüşmesi idari bir değişikliktir; tarlalarınıza kendiliğinden imar planı gelmez. Bu yaygın yanılgıyı Tarla Arsaya Nasıl Çevrilir? rehberimizde de anlattık.
• Köyün ortak malları devredildi. Kaldırılan köylerin taşınmazları, kanunla kurulan komisyonların kararıyla bakanlıklara, büyükşehir belediyesine ya da ilçe belediyesine devredildi. Bu yüzden “köyün yeri” diye bilinen bir alanın bugün kime ait olduğunu tapudan kontrol etmek gerekir.

Eskiden yapılmış köy evleri

6360 sayılı Kanun, mahalleye dönüşen köylerde kanunun yayımından önce bitirilmiş ve fen ve sanat kurallarına uygun olduğu tespit edilen belirli yapıların ruhsatlandırılmış sayılacağını öngörür. Köyde eski bir ev alıyorsanız bu durumun belgelenip belgelenmediğini belediyeden sormanız yararlı olur.

Köyde ev yapma şartları

İmar Kanunu’nun 27. maddesi köy ve kırsal yerleşik alanlardaki yapılaşmanın temel kuralını koyar. Buna göre:

• Ruhsat aranmayan yapılar: Konutlar, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık yapıları ile bakkal, fırın, köy kahvesi gibi köy halkının ihtiyacına yönelik yapılar.
• Proje onayı: Bu yapıların projeleri ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.
• Yola cephe şartı: Kamuya ait bir yaya ya da taşıt yoluna cephesi olmayan parselde yapı yapılamaz ve parsel oluşturulamaz.
• Büyükşehir kararı: Mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerde kırsal yerleşim özelliğinin sürüp sürmediğine büyükşehir belediye meclisi karar verir; aksine karar yoksa uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu kurallar uygulanır.

“Ruhsat aranmaz” ifadesi yanıltmasın: yapının fen kurallarına uygun yapılması, projenin onaylanması ve parselin gerçekten yerleşik alan içinde olması gerekir. Yerleşik alan dışındaki bir tarlada bu kolaylık yoktur; orada tarım mevzuatı devreye girer. O durumu Tarlaya Ev Yapılır mı? rehberimizde anlattık.

Kırsal mahalle ve kırsal yerleşik alan

2021’de yürürlüğe giren Kırsal Mahalle ve Kırsal Yerleşik Alan Yönetmeliği ile büyükşehirlerde bazı mahallelerin “kırsal mahalle” olarak belirlenmesinin yolu açıldı. Haberlere göre süreç şöyle işliyor:

• İlçe belediye meclisi karar alıp teklifi büyükşehir belediyesine gönderir; büyükşehir belediye meclisi en geç 90 gün içinde karar verir.
• Karar, izleyen takvim yılının başında yürürlüğe girer.
• Kırsal mahallelerde konut amaçlı binalarda emlak vergisi muafiyeti, ahır ve samanlık gibi zirai yapılarda harç muafiyetleri ve indirimli su tarifesi gibi kolaylıklar uygulanır.
• Kırsal mahalle sayılmayan mahallelerde de en az 10.000 m²’lik kırsal yerleşik alanlar belirlenebilir.

Bursa’da hangi mahallelerin kırsal mahalle sayıldığı ilçeden ilçeye değişir ve zamanla güncellenebilir. Baktığınız parselin bulunduğu mahallenin durumunu ilgili ilçe belediyesinden öğrenin.

Köy yerleşik alanı, imarlı arsa ve tarla: Kısa karşılaştırma

Bu tablo genel bir çerçevedir. Aynı mahallede bile parselden parsele farklı sonuç çıkabilir.

Sık yapılan yanlışlar

• “Köyün içinde, demek ki ev yapılır.” Köyün hemen kenarındaki bir bahçe, yerleşik alan sınırının dışında kalabilir. Sınır haritada çizilidir, gözle belirlenmez.
• “Muhtar izin verdi.” Muhtarlığa bildirim yapılır, ama projeyi onaylayan ilçe belediyesidir. Muhtarın sözlü onayı tek başına yeterli değildir.
• “Mahalle oldu, imar da gelir.” Köyün mahalle olması plan getirmez. Plan gelip gelmeyeceği ayrı kararlara bağlıdır ve önceden bilinemez.
• “Eski köy evi, kimse karışmaz.” Eski yapının ruhsatlı sayılıp sayılmadığı belgeyle gösterilemiyorsa yeni malik için sorun olabilir.
• “Köy senedi var, tapu sonra çıkar.” Mülkiyet tapudaki tescille kazanılır. Tapusu olmayan bir yer için para ödemeden önce kaydın durumunu mutlaka öğrenin.

Köy içinde arsa alırken dikkat edilecekler

Köy içi parseller, şehirdeki imarlı arsalardan farklı riskler taşır. Satın almadan önce şu soruların cevabını belgeyle alın:

1. Parsel yerleşik alan sınırı içinde mi? Belediyeden yazılı bilgi isteyin. Sınırın birkaç metre dışında kalan bir parsel tarla kurallarına tabi olabilir.
2. Tapudaki cinsi ne? “Arsa”, “bahçe”, “tarla”, “ahır” gibi cinsler farklı sonuçlar doğurabilir. Tapu kaydının nasıl okunacağını Tapu Kaydı Nasıl Okunur? rehberimizde anlattık.
3. Tapu müstakil mi, hisseli mi? Köy içindeki eski parseller çoğu zaman mirasla hisselenmiş olur. Satıcı “benim payım şu köşe” dese de hisseli tapuda bu sözün diğer paydaşlar karşısında hukuki bir değeri yoktur; ayrıntılar Hisseli Tapu ve Müstakil Tapu rehberimizde.
4. Kamuya ait yola cephesi var mı? Yolsuz parselde yapı yapılamaz. Kadastroda yollar parsel numarası almadan haritada gösterilir; köy içinde “yol gibi kullanılan” bir şeridin aslında komşuya ait olması mümkündür. Bu konuyu Yolu Olmayan Arsa ve Geçit Hakkı rehberimizde ayrıntılı anlattık.
5. Parselde eski bir yapı var mı? Varsa yapının ruhsatlı sayılıp sayılmadığını ve kime ait olduğunu araştırın.
6. Orman, mera ya da sit sınırına yakın mı? Köy kenarındaki parseller bu alanlarla iç içe olabilir; bu durumlar yapılaşmayı ciddi biçimde sınırlar.
7. Su, elektrik ve kanalizasyon nerede? Altyapının parsele uzaklığı hem maliyeti hem kullanımı etkiler.

Kontrol edilecek belgelerin tamamı için arsa alım satım kontrol listemize göz atabilirsiniz.

Bursa’da köy içi arsa nerelerde aranıyor?

Bursa’nın 17 ilçesinin tamamı büyükşehir sınırındadır ve eski köylerin hepsi bugün mahalledir. Kırsal karakteri en belirgin ilçeler arasında güneydeki dağ ilçeleri Keles, Orhaneli, Harmancık ve Büyükorhan sayılabilir. Şehre yakın Gürsu ve Kestel gibi ilçelerin kırsal mahallelerinde ise şehre gidip gelmek kolaydır, ama plan değişiklikleri de daha hızlı yaşanabilir.

Hangi ilçede olursa olsun kural aynı: parselin hangi sınır içinde kaldığını ve hangi kurallara tabi olduğunu satın almadan önce belediyeden yazılı olarak öğrenin. İlk bakış için Bursa e-imar sorgulama sayfamızdaki bağlantıları kullanabilirsiniz.

Bursa’da köy evi ve köy içi arsa fiyatları (Ekim 2026)

Köy içindeki parseller ilan sitelerinde “arsa”, köy çevresindeki tarlalar “arazi” olarak geçer. Emlakjet’in Endeksa verisine göre Ekim 2026’da satılık arsa / arazi ilanlarının m² ortalaması: Keles 2.787 / 460 TL, Orhaneli 4.238 / 600 TL, Harmancık 3.461 / 188 TL; şehre yakın Gürsu 9.044 / 2.023 TL, Kestel 6.379 / 1.713 TL. Büyükorhan için ilçe ortalaması yayımlanmadı. Bunlar ilan fiyatıdır, satış fiyatı değildir.

Üzerinde eski köy evi bulunan parsellerde fiyatı binanın kendisi değil, parselin yerleşik alan içinde olup olmaması, yola cephesi ve tapu türü belirler. Eski bir köy evini alıp yenilemek istiyorsanız: yapı köy yerleşik alanındaysa onarım ve yeni yapı için ruhsat ilçe belediyesinden alınır; Gümüştepe (Misi) gibi sit alanı ilan edilmiş yerleşimlerde ise her türlü onarım koruma kurulu kararına bağlıdır. Satın almadan önce tapu kaydında yapının kayıtlı olup olmadığına ve yapı kayıt belgesi bulunup bulunmadığına bakın.

Birlikte bakalım

Köy içinde arsa almak ya da köydeki arsanızı satmak istiyorsanız, parselin tapu ve plan durumuna birlikte bakabiliriz. Bizi arayabilir veya ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.