Karakoca (Karacabey) Satılık Arsa ve Tarla: TOKİ Konutlarının Yapıldığı Mahalle

Karakoca, Bursa’nın Karacabey ilçesine bağlı bir mahalledir. Eskiden köy olan Karakoca’nın 2022’deki nüfusu 749’dur. Resmî adı “Karakoca”dır. Türkiye’de aynı adı taşıyan başka yerler de olduğu için aramalarda “Karacabey Karakoca” yazmak gerekir.

Karakoca’yı bugün en çok anlatan şey, TOKİ’nin bu mahallede yaptığı büyük sosyal konut projesidir. Ekonomi Gazetesi bu projeyi “TEKNOSAB’ın yanı başında” diye duyurdu. Bu yüzden mahalledeki bir parsele bakarken iki soru öne çıkar: Parsel TOKİ alanına ve yollara göre nerede, imar planında neye ayrılmış?

Karakoca nerede?

Karakoca, Karacabey ilçesinin doğu tarafındadır. Haritada (OpenStreetMap) köy yerleşimi Muratlı’nın güneybatısında kalır. TEKNOSAB’ın bulunduğu Taşpınar, İkizce, Orhaniye, Hürriyet ve Muratlı mahallelerine yakındır; ancak 2019 tarihli meclis kararında OSB sınırının geçtiği mahalleler arasında Karakoca yoktur.

TEKNOSAB’ın kendi tanıtımına göre sanayi bölgesi Bursa kent merkezinin yaklaşık 30 km batısında, Bursa–Karacabey karayolunun yaklaşık 2,5 km kuzeyindedir ve İstanbul–İzmir Otoyolu’na güneyden teğet geçer. Aynı tanıtıma göre yapımı süren Bandırma–Bursa–Yenişehir–Osmaneli hızlı tren hattı OSB’nin hemen kuzeyinden geçecek.

2019 kararına göre Karakoca’da OSB alanı bulunmadığı için mahalledeki parseller TEKNOSAB’ın tahsis kurallarına değil, Karacabey’deki genel imar ve tarım arazisi kurallarına tabidir. Yani bir parselin ne işe yarayacağını OSB’ye ya da TOKİ’ye uzaklık değil, o parselin imar durumu, yolu ve tapu kaydı belirler.

TOKİ sosyal konut projesi

TOKİ’nin yayımladığı bilgilendirme notuna göre “250 Bin Sosyal Konut Projesi” kapsamında Karacabey Karakoca Mahallesi’nde üç etaplı bir proje var:

• Kura ve sözleşme: TOKİ, konut belirleme kurasını 3 Kasım 2025’te yaptı. Sözleşmelerin Kasım–Aralık 2025’te Halkbank şubelerinde imzalanacağı duyuruldu.
• İhale ve süre: Ekonomi Gazetesi’nin Mart 2025 tarihli haberine göre etapların ihaleleri Mart–Nisan 2025’te yapıldı; her etap için 650 günlük iş süresi öngörüldü. Haberde projede 96 dükkân, iki cami, bir ilkokul ve bir ortaokul bulunduğu da yazıyor.

Bu projenin konutları TOKİ’nin kendi hak sahipliği kurallarıyla dağıtılır. Bizim yardımcı olduğumuz alım satımlar, TOKİ alanı dışındaki arsa, arazi ve tarlalardır.

Son gelişmeler

• Ağustos 2026, doğalgaz için plan düzenlemesi: Basına yansıyan bilgiye göre Karacabey Belediye Meclisi; Hürriyet, Karakoca, Muratlı, Taşpınar, Yenikaraağaç, Orhaniye ve İkizce’de doğalgaz altyapısı için hazırlanan imar planı düzenlemelerini oy birliğiyle kabul etti. Haberde çalışmanın ilgili kurumların işlemleri tamamlanınca başlayabileceği yazıyor. Bu düzenleme altyapı içindir; tarlaların imara açıldığı anlamına gelmez.
• TEKNOSAB ve yollar: TEKNOSAB’ı otoyola bağlayan kavşak Aralık 2024’te açıldı. Ayrıntıları TEKNOSAB çevresi sayfamızda anlattık.

“TOKİ’ye yakın” ilanlarına nasıl bakmalı?

Karakoca’daki ilanlarda TOKİ’ye ve TEKNOSAB’a yakınlık sık öne çıkarılır. Ama bu ifadeler parselin hukuki durumu hakkında bilgi vermez:

• Yakınlık imar hakkı değildir. Bir konut projesine komşu tarla, plan kararı olmadan tarla olarak kalır. Plan kararları uzun süreçlerdir; imar ne zaman çıkar rehberimize bakabilirsiniz.
• Tarım arazisi kuralları geçerlidir. Tarlalarda bölünme, hisseli satış ve tarım dışı kullanım izne bağlıdır. Tarım alanındaki bir tarlaya kural olarak konut yapılamaz. Tarla nedir ve tarla arsaya nasıl çevrilir rehberlerimiz bu kuralları özetliyor.
• Hisseli tarla teklifleri. Büyük bir tarlanın küçük hisselere bölünerek “TOKİ’nin yanında yatırımlık” diye satıldığı tekliflerde kullanacağınız bölüm tapuda belli değildir. Hisseli tapu yazımız bu riskleri anlatıyor.
• Yol sorunu. Kadastral ya da imar yoluna cephesi olmayan bir tarlaya ulaşmak ve izin almak zor olabilir.
• Köy içindeki parseller. Köy yerleşimindeki parsellerde yapılaşma köy yerleşik alanı kurallarına bağlıdır; köy yerleşik alanı nedir rehberimize bakın.

Karakoca’da parsel alırken kontrol listesi

1. Tapudaki ilçe ve mahalle: Parsel gerçekten Karacabey Karakoca’da mı? TKGM Parsel Sorgu ile ada ve parseli kontrol edin.
2. İmar durumu: Parsel imar planı içinde mi; konut, tarım ya da başka bir kullanıma mı ayrılmış? Yöntemi imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde anlattık.
3. Yol: Parselin kullanılabilir bir yola cephesi var mı?
4. Proje etkisi: Yol ya da altyapı projeleri nedeniyle kamulaştırma veya şerh var mı?
5. Tapu kaydı: Hisse, ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin. Tüm adımlar için arsa alım satım kontrol listesi rehberimize bakabilirsiniz.

Masrafları önceden görmek için tapu masrafı hesaplama aracını, tarla ölçülerini çevirmek için dönüm hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Plan değişikliklerini izlemek isterseniz parselinizi imar değişikliği takibi listemize ekleyelim. TOKİ projeleri hakkında genel bilgi için Bursa TOKİ projeleri rehberimize göz atabilirsiniz.

Karakoca’daki arsanızı birlikte değerlendirelim

Karakoca’da arsanızı ya da tarlanızı satmayı düşünüyorsanız ada ve parsel bilginizi bize iletin. Parselin yollara ve plana göre konumuna, imar durumuna ve tapu kaydına bakıp sizi arayalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından sürecimizi inceleyebilirsiniz. Karakoca’da arsa arıyorsanız talebinizi bırakın.

Çevredeki mahalleler için Muratlı, Yenikaraağaç, Hürriyet ve TEKNOSAB çevresi sayfalarımıza, ilçenin geneli için Karacabey arsa sayfamıza bakabilirsiniz.