Muratlı (Karacabey) Satılık Arsa ve Tarla: TEKNOSAB Sınırındaki Kırsal Mahalle

Muratlı, Bursa’nın Karacabey ilçesine bağlı bir mahalledir. Eskiden köy olan Muratlı’nın 2022’deki nüfusu 262’dir. Resmî adı “Muratlı”dır; ilanlarda “Muratli” diye de yazılır.

Bir uyarı: Muratlı denince çoğu kişinin aklına Tekirdağ’ın Muratlı ilçesi gelir. Arama yaparken “Karacabey Muratlı” yazın; ilanda ve tapuda il ve ilçe adını mutlaka kontrol edin.

Muratlı’yı bugün en çok anlatan şey, Karacabey’deki teknoloji organize sanayi bölgesi TEKNOSAB’dır. Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 2019 kararına göre TEKNOSAB’ın sınırı Muratlı’dan da geçer.

Muratlı nerede?

Muratlı, Karacabey ilçesinin doğu tarafındadır. Haritada (OpenStreetMap) köy yerleşimi Hürriyet’in batısında, Karakoca’nın kuzeydoğusunda kalır.

TEKNOSAB’ın kendi tanıtımına göre sanayi bölgesi Bursa kent merkezinin yaklaşık 30 km batısında, Bursa–Karacabey karayolunun yaklaşık 2,5 km kuzeyindedir, İstanbul–İzmir Otoyolu’na güneyden teğet geçer ve Zeytinbağı–Mudanya il yolu üzerindedir. Aynı tanıtıma göre bölge Bandırma Limanı’na 74 km, Gemlik Limanı’na 50 km uzaklıktadır.

Muratlı ve TEKNOSAB

Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi, 23 Temmuz 2019’da TEKNOSAB’ın onaylı sınırını Bursa İl Çevre Düzeni Planı’na işledi. Karara göre 837 hektarlık OSB alanı Karacabey’in beş mahallesinde yer alıyor: Taşpınar, İkizce, Orhaniye, Hürriyet ve Muratlı.

Bu, Muratlı’nın tamamının OSB olduğu anlamına gelmez. Mahallede OSB dışında kalan köy yerleşimi ve tarım arazileri de vardır:

• OSB içindeki parseller TEKNOSAB yönetiminin tahsis ve satış kurallarıyla el değiştirir. TEKNOSAB’ın tanıtımına göre en küçük sanayi parseli 15.000 metrekaredir; bu parseller bireysel arsa alımından çok sanayi yatırımlarına yöneliktir.
• OSB dışındaki parseller serbest piyasada alınıp satılır. Bunların durumunu kendi imar planı, yolu ve tapu kaydı belirler.

TEKNOSAB çevresinin tamamını TEKNOSAB çevresi sayfamızda anlattık.

Son gelişmeler

• Zeytinbağı il yolu ve Muratlı Kavşağı: Aralık 2024’te açılan TEKNOSAB Kavşağı’na ilişkin habere göre OSB’yi otoyola bağlayan 10,5 km’lik Zeytinbağı il yolu 4 şeritli bölünmüş yol olarak yapılıyor ve yolda yedi kavşak bulunuyor. Aynı haberde Muratlı Kavşağı ile Taşpınar Kavşağı arasındaki toprak işleri ve sanat yapılarının bitmek üzere olduğu yazıyor. Bu kesimin bugünkü durumunu ilgili kurumdan öğrenin.
• Ağustos 2026, doğalgaz için plan düzenlemesi: Basına yansıyan bilgiye göre Karacabey Belediye Meclisi; Hürriyet, Karakoca, Muratlı, Taşpınar, Yenikaraağaç, Orhaniye ve İkizce’de doğalgaz altyapısı için hazırlanan imar planı düzenlemelerini oy birliğiyle kabul etti. Haberde çalışmanın ilgili kurumların işlemleri tamamlanınca başlayabileceği yazıyor. Bu düzenleme altyapı içindir; tarlaların imara açıldığı anlamına gelmez.
• Hızlı tren: TEKNOSAB’ın tanıtımına göre yapımı süren Bandırma–Bursa–Yenişehir–Osmaneli hızlı tren hattı OSB’nin hemen kuzeyinden geçecek ve bölge, hattın yük ve yolcu istasyonuna bitişik konumda.

“TEKNOSAB’a yakın” ilanlarına nasıl bakmalı?

Muratlı’daki ilanlarda TEKNOSAB’a yakınlık sık öne çıkarılır. Ama bu ifade parselin hukuki durumu hakkında bilgi vermez:

• Yakınlık imar hakkı değildir. OSB’ye komşu bir tarla, plan kararı olmadan tarla olarak kalır. Plan kararları uzun süreçlerdir; imar ne zaman çıkar rehberimize bakabilirsiniz.
• Tarım arazisi kuralları geçerlidir. Tarlalarda bölünme, hisseli satış ve tarım dışı kullanım izne bağlıdır. Tarım alanındaki bir tarlaya kural olarak konut yapılamaz. Tarla nedir ve tarla arsaya nasıl çevrilir rehberlerimiz bu kuralları özetliyor.
• Hisseli tarla teklifleri. Büyük bir tarlanın küçük hisselere bölünerek satıldığı tekliflerde kullanacağınız bölüm tapuda belli değildir. Hisseli tapu yazımız bu riskleri anlatıyor.
• Köy içindeki parseller. Köy yerleşimindeki parsellerde yapılaşma köy yerleşik alanı kurallarına bağlıdır. Ayrıntılar köy yerleşik alanı nedir rehberimizde.
• Proje ve şerhler. Yol, kavşak ve demiryolu projelerinin geçtiği yerlerde parselin bir kısmı kamulaştırılmış ya da tapuda şerh bulunuyor olabilir.

Muratlı’da parsel alırken kontrol listesi

1. Tapudaki il, ilçe ve mahalle: Parsel gerçekten Bursa Karacabey Muratlı’da mı? TKGM Parsel Sorgu ile ada ve parseli kontrol edin.
2. OSB sınırına göre konumu: İçinde mi, dışında mı, sınıra komşu mu?
3. İmar durumu: Parsel imar planı içinde mi; hangi kullanıma ayrılmış? Yöntemi imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde anlattık.
4. Yol: Parselin kullanılabilir bir yola cephesi var mı?
5. Proje etkisi: İl yolu ya da hızlı tren nedeniyle kamulaştırma veya şerh var mı?
6. Tapu kaydı: Hisse, ipotek, haciz ve şerhleri kontrol edin. Tüm adımlar için arsa alım satım kontrol listesi rehberimize bakabilirsiniz.

Masrafları önceden görmek için tapu masrafı hesaplama aracını, tarla ölçülerini çevirmek için dönüm hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Plan değişikliklerini izlemek isterseniz parselinizi imar değişikliği takibi listemize ekleyelim.

Muratlı’daki arsanızı birlikte değerlendirelim

Muratlı’da arsanızı ya da tarlanızı satmayı düşünüyorsanız ada ve parsel bilginizi bize iletin. Parselin TEKNOSAB sınırına, yollara ve plana göre konumuna, imar durumuna ve tapu kaydına bakıp sizi arayalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından sürecimizi inceleyebilirsiniz. Muratlı’da arsa arıyorsanız talebinizi bırakın.

Çevredeki mahalleler için Hürriyet, Karakoca, Taşpınar ve TEKNOSAB çevresi sayfalarımıza, ilçenin geneli için Karacabey arsa sayfamıza bakabilirsiniz.