Kozluören Satılık Arsa ve Tarla: Tarım Arazisi ve Hobi Bahçesi Uyarıları

Kozluören, Bursa’nın Kestel ilçesine bağlı kırsal bir mahalledir. Resmî adı Kozluören’dir ve Kestel Belediyesi’nin muhtarlık listesinde bu adla geçer; TÜİK’in 2022 sonu kayıtlarına göre 370 kişinin yaşadığı bir yerleşimdir. Eskiden köy olan Kozluören, BEBKA’nın Kestel ilçe raporunda da ilçenin köyleri arasında sayılır; haberlerde hâlâ “Kozluören Köyü” diye geçebilir.

Kozluören’i Bursa’da tanınır kılan iki şey var: yüzyıllardır süren geleneksel yağlı güreşleri ve 2023’te 1. sınıf tarım arazisi üzerindeki hobi bahçesi tartışması.

Kozluören nerede?

Haritada (OpenStreetMap) Kozluören, Kestel merkezinin kuş uçuşu yaklaşık 14 km güneydoğusunda yer alır. Kuzeyinde, yaklaşık 3 km uzaklıkta Kazancı mahallesi bulunur. GeoNames kayıtlarında mahallenin kuzeyinde “Kozluören Barajı” adlı bir su yapısı da görünür.

BEBKA’nın ilçe raporuna göre Kestel’in köylerinin büyük bölümü dağ köyüdür. Dağ köylerinde ahududu ve böğürtlen yetiştiriciliği öne çıkar. 2023’teki haberlerde de Kozluören’deki tartışmalı alanın böğürtlen tarlası olduğu yazılıydı.

BEBKA’nın Kestel ilçe raporu, ilçedeki tarım arazilerinin ulaşım projeleri ve sanayi baskısı nedeniyle daraldığını ve arazi toplulaştırmasına ihtiyaç olduğunu yazıyor. Raporda ova köylerinde buğday ve az miktarda zeytin, ilçe genelinde ise armut, şeftali ve fidancılık öne çıkıyor.

2023’teki hobi bahçesi tartışması

Sözcü’nün Eylül 2023 haberine göre Kestel Belediyesi, Kozluören’de yaklaşık 8.000 m²’lik bir alanda kiralık hobi bahçeleri projesi başlattı. Belediyenin açıklamasına göre her biri 75 m² ekilebilir alan ve 5 m²’lik ahşap kulübeden oluşan 68 bahçe, üç yıllığına kiraya verilecekti; konaklama yasaktı.

Kestel Ziraat Odası, alanın 1. sınıf tarım arazisi olduğunu söyleyerek beton dökülmesine karşı çıktı. Oda, köylüler ve muhtarlarla Kozluören’de basın açıklaması yaptı. Medyascope’un haberine göre oda başkanı, protestonun ardından belediyenin projeden vazgeçtiğini açıkladı. Oda başkanı aynı açıklamada, kooperatif adı altında çalışan arazi simsarlarının tarım arazilerini parçaladığını da söyledi.

Bu tartışma, Kozluören’de yer alırken neden dikkatli olmanız gerektiğini gösteriyor: mahalledeki araziler değerli tarım topraklarıdır ve yapılaşma kuralları sıkıdır.

Hisseli tarla ve “hobi bahçesi” ilanlarına nasıl bakmalı?

• Tapuda ne yazıyor? Küçük paylarla satılan yerler çoğunlukla tapuda tarla ya da bahçe vasfındaki büyük bir parselin hisseleridir. Müstakil tapu mu, hisseli tapu mu, mutlaka görün. Hisseli tapu ile müstakil tapu yazımız farkı anlatıyor.
• Bölünme kuralı: Tarım arazileri Bakanlığın belirlediği büyüklüklerin altında bölünemez ve hisselendirilemez. Küçük bir payın ileride müstakil parsele dönüşeceğine dair sözlere güvenmeyin. Ayrıntılar tarla ifrazı ve asgari büyüklük rehberimizde.
• Ev yapılamaz: Tarım arazisinde kural olarak konut yapılamaz; kulübe, konteyner ve benzeri yapılar da izne bağlı olabilir. Tarlaya ev yapılır mı yazımıza bakın.
• Kooperatif adıyla satış: “Kooperatif” ya da “bahçe sitesi” adıyla yapılan satışlarda tapuda size ne devredildiğini ve diğer ortakları görmeden ödeme yapmayın. Hobi bahçesi alınır mı yazımız bu riskleri anlatıyor.

Kozluören’de parsel alırken kontrol listesi

• İmar durumu: Parsel köy yerleşik alanında mı, tarım alanında mı? Köy yerleşik alanı nedir ve imar durumu nasıl öğrenilir yazılarımız yol gösterir.
• Tapu kaydı: Cinsi ne? Hisseli mi? İpotek, haciz ya da şerh var mı?
• Su yapıları ve orman: Parsel bir gölet, dere ya da orman sınırına yakınsa DSİ’nin ve orman işletmesinin görüşünü isteyin. Konumu TKGM Parsel Sorgu ile görebilirsiniz.
• Yol: Parselin kadastral bir yola cephesi var mı? Yolu olmayan arsa yazımız seçenekleri anlatıyor.
• Su kaynağı: Bahçe sulanıyorsa suyun nereden geldiğini, kuyu ya da sulama hakkının belgeli olup olmadığını sorun. Kırsal mahallelerde sulama çoğu zaman ortak kaynaklardan yapılır.
• Ekili ürün: Böğürtlen, ahududu ya da meyve bahçesi satılıyorsa ürünün kime ait olduğunu ve hasadın nasıl paylaşılacağını sözleşmeye yazın.
• Askıdaki planlar: Kestel Belediyesi’nin imar planları sayfasını izleyin.

Alan hesabı için dönüm hesaplama ve hisse hesaplama araçlarımızı, masraflar için tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Satıcıysanız neler hazırlamalı?

Kozluören’de bir tarla ya da bahçe satacaksanız alıcının ilk soracağı sorular bellidir. Önceden hazırlamanız süreci kısaltır:

• Güncel tapu kaydı: Malik ve hisse bilgisi, varsa şerh, ipotek ve haciz.
• İmar durumu: Parselin köy yerleşik alanında mı, tarım alanında mı olduğunu gösteren belge.
• Hissedarların durumu: Hisseli bir yerde diğer ortakların satışa bakışı. Miras kalan yerlerde önce mirasçılık ve paylaşım adımlarını tamamlayın.
• Yerinde bilgi: Parselin yola bağlantısı, ekili ürün ya da ağaçlar, su kaynağı.

Fiyat beklentinizi gerçekçi kurmak için arsa değeri nasıl öğrenilir yazımıza bakabilirsiniz.

Kozluören’deki arsanızı birlikte değerlendirelim

Kozluören’de arsanızı ya da tarlanızı satmak istiyorsanız ada ve parsel bilginizi bize iletin; tapu kaydına, hisse yapısına, imar durumuna ve yol bağlantısına bakıp sizi arayalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından sürecimizi inceleyebilirsiniz. Kozluören’de tarla arıyorsanız talebinizi bırakın.

Komşu mahalle için Kazancı sayfamıza, ilçenin geneli için Kestel arsa sayfamıza bakabilirsiniz.