Güzelyalı (Mudanya) Satılık Arsa ve Tarla: Yeni Plan, Sit ve Zemin

Güzelyalı, Bursa’nın Mudanya ilçesinde, Marmara kıyısında bir yerleşimdir. Halk arasında tek bir ad olarak kullanılsa da resmî kayıtlarda Güzelyalı dört ayrı mahalledir: Güzelyalı Burgaz, Güzelyalı Eğitim, Güzelyalı Siteler ve Güzelyalı Yalı. Tapu, e-imar ve belediye sorgularında parselin bağlı olduğu mahallenin tam adını yazmanız gerekir; ilanlarda çoğu zaman yalnızca “Güzelyalı” yazdığını unutmayın.

Güzelyalı, kıyı boyunca uzanan siteleri ve yoğun konut dokusuyla bilinir. Yazın plajları kalabalıklaşır. Arsa ve tarla açısından ise bölgeyi bugün üç konu belirliyor: yeniden hazırlanan imar planı, arkeolojik sit alanları ve bazı kesimlerdeki zemin sorunları.

Güzelyalı nerede?

Haritada (OpenStreetMap) Güzelyalı, Mudanya ilçe merkezinin doğusunda, Marmara kıyısı boyunca yer alır. Bursa–Mudanya yolunun Güzelyalı girişi bölgeye bağlanır; Güzelyalı Burgaz’dan ise kıyı boyunca Gemlik’in Kurşunlu mahallesine giden Mudanya–Kurşunlu yolu geçer.

Dört mahallenin sınırları birbirine bitişiktir. Bu yüzden “Güzelyalı’da arsa” diye satılan bir parselin hangi mahallede kayıtlı olduğunu tapudan kontrol edin; imar kuralları mahalleden mahalleye ve parselden parsele değişebilir.

Güzelyalı’nın imar planı: iptal ve yeni plan

Güzelyalı’da arsa sahiplerinin en çok sorduğu konu plandır. Mudanya Belediye Başkanı’nın Mayıs 2025’te yaptığı açıklamaya göre Mudanya’da son 30 yılda dokuz farklı 1/1000 ölçekli imar planı yapıldı. 2014 tarihli son plan, üst ölçekli planlarla uyumsuzluk ve sosyal donatı yetersizliği gerekçesiyle yargıda iptal edildi.

Temmuz 2025 tarihli habere göre Mudanya Belediyesi’nin hazırladığı Güzelyalı Revizyon Uygulama İmar Planı ile III. Derece Arkeolojik Sit Alanları Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi’nde kabul edildi. Belediye açıklamasına göre:

• Planlar askı ve itiraz sürecinin ardından yürürlüğe girecekti.
• Güzelyalı Yalı Mahallesi’ndeki şuyulandırma alanında parsel bazında yıkıp yeniden yapmanın önündeki engellerin kaldırılması amaçlandı.
• Zeytinlik alanlara müdahale edilmediği belirtildi.

Bu açıklamalar belediyeye aittir. Bir parselin yeni plandaki kullanımını, yapılaşma koşullarını ve itiraz sonucunu yalnızca güncel imar durumu belgesi gösterir. Süreci askı ilanı nedir ve imar planına itiraz rehberlerimizde anlattık.

Sit alanı, zeytinlik ve zemin: dikkat edilecekler

• Arkeolojik sit: Güzelyalı’da III. derece arkeolojik sit alanları vardır. Sit sınırındaki bir parselde yapı, koruma amaçlı plana ve koruma kurulu kararlarına bağlıdır; süreç daha uzun sürebilir. Parselin sit içinde olup olmadığını yazılı olarak sorun.
• Kıyı: Denize yakın parsellerde kıyı kenar çizgisine göre konuma bakın. Kıyıda kural olarak yapı yapılamaz; sahil şeridinde de yapılaşma sınırlıdır.
• Zeytinlik: İç kesimlerdeki zeytinliklerde konut yapılamaz, ağaçlara dokunmak izne bağlıdır. Ayrıntılar zeytinlik alırken dikkat edilecekler yazımızda.
• Zemin ve eğim: Şubat 2026’da Güzelyalı Burgaz’da yağışların ardından toprak kayması oldu ve Mudanya–Kurşunlu yolu bir süre trafiğe kapandı. Mart 2026’da aynı mahallede Kızıltoprak Caddesi’nde yollarda kayma ve yarıklar oluştu; site sakinleri istinat duvarı ve drenaj istedi. Eğimli bir parsel alacaksanız belediyeden zemin ve afet riski bilgisini isteyin.

Kat karşılığı ve eski binalar

Kıyıdaki eski yapıların bulunduğu parsellerde sahipler sık sık kat karşılığı dönüşümü düşünür. Belediye başkanı, sahil bandında beş katlı yapılar varken sonraki planlarda bu alanların üç kat olarak düzenlendiğini ve bunun dönüşümü zorlaştırdığını söylemişti. Yeni planda parselinize kaç kat verildiğini öğrenmeden müteahhitle görüşmeye başlamayın. Süreci kat karşılığı nedir rehberimizde, hesabı kat karşılığı hesaplama aracımızda bulabilirsiniz.

Güzelyalı’da parsel alırken kontrol listesi

• Mahalle: Parsel Burgaz, Eğitim, Siteler ya da Yalı’dan hangisinde kayıtlı?
• İmar durumu: Yeni plana göre kullanım ve yapılaşma koşulları ne? Yöntemi imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde anlattık.
• Sit ve kıyı: Parsel sit sınırı ya da kıyı kenar çizgisi içinde mi?
• Tapu kaydı: Hisse, ipotek, haciz ve şerhler. Hisseli tapu yazımız hisseli yerlerdeki riskleri anlatıyor.
• Zemin: Eğimli parsellerde istinat duvarı ve drenaj durumu.

Masrafları önceden görmek için tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Plan sürecini izlemek isterseniz parselinizi imar değişikliği takibi listemize ekleyelim.

Güzelyalı’daki arsanızı birlikte değerlendirelim

Güzelyalı’da arsanızı ya da tarlanızı satmak istiyorsanız mahalle, ada ve parsel bilginizi bize iletin; yeni plana, sit sınırına ve tapu kaydına bakıp sizi arayalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından sürecimizi inceleyebilirsiniz. Güzelyalı’da arsa arıyorsanız talebinizi bırakın.

Kıyı yolunun ulaştığı Gemlik tarafı için Kurşunlu sayfamıza, ilçenin geneli için Mudanya arsa sayfamıza bakabilirsiniz.