Mesudiye (Mudanya) Satılık Arsa ve Tarla: Ayazma Sahili ve Riskler

Mesudiye, Bursa’nın Mudanya ilçesine bağlı, ilçenin batı ucunda Marmara Denizi kıyısında bir mahalledir. Mudanya Belediyesi’nin anlatımına göre ilçedeki 36 köy 2014’te mahalle oldu; Mesudiye de bunlardan biridir. Resmî adı Mesudiye’dir. Ordu’da aynı adı taşıyan bir ilçe olduğu için ilan ve tapu bilgilerinde ilin ve ilçenin Bursa ve Mudanya olduğuna bakın.

Mahallenin kıyısındaki halk plajı “Ayazma Plajı” olarak da bilinir. Bu yüzden ilanlarda ve haberlerde “Ayazma” adı sık geçer; tapuda ise mahalle adı Mesudiye olarak yazılır.

Mesudiye nerede?

Harita sitelerine göre Mesudiye, Mudanya ilçe merkezine yaklaşık 24 km, Bursa şehir merkezine yaklaşık 43 km uzaklıktadır (OpenStreetMap’te konum). Çevresinde Mudanya’ya bağlı Çamlık, Eğerce, Emirleryenicesi ve Evciler mahalleleri yer alır; batıda Karacabey Boğazı’na yaklaşır. Mudanya Belediyesi’ne göre ilçenin batı komşusu Karacabey’dir.

Mesudiye kıyısı, Mudanya’nın batı sahil şeridinin bir parçasıdır. Temmuz 2021’de kötü hava nedeniyle denize girme yasağı konulduğunda haberlerde bu şerit “Eşkel, Eğerce ve Mesudiye sahillerinden Karacabey Boğazı’na kadar” diye tarif edilmişti. Kuş uçuşu yaklaşık 10 km doğudaki Yalıçiftlik de ilçenin aynı batı kesimindedir.

Vikipedi’deki 2022 verisine göre Mesudiye’nin nüfusu 543’tür. Kıyıda yazlık yapılaşma, iç kesimde tarla, bahçe ve zeytinlikler görülür. Bölge kalkınma ajansı BEBKA’nın ilçe raporuna göre zeytincilik Mudanya halkının başlıca gelir kaynağıdır.

İlanlarda ne öne çıkıyor?

Mesudiye’deki satılık arsa ilanlarında en çok “tarla”, “deniz manzaralı”, “denize yakın” ve “yola cepheli” ifadeleri öne çıkarılır; hobi bahçesi ve zeytinlik ilanları da vardır. Ekim 2026’da baktığımız ilanların önemli bir kısmı hisseli tapuluydu; “imarlı” diye öne çıkan ilan ise azdı.

Mesudiye’nin ilan sahiplerince öne çıkarılan yanları bellidir: kumlu halk plajı, Marmara manzarası ve şehirden uzak, sakin bir kıyı. Öte yandan Mudanya merkezine yaklaşık 24 km, Bursa’ya yaklaşık 43 km uzaklık, her gün gidip gelmeyi düşünenler için hesaba katılması gereken bir mesafedir. Plaj kullanımı da hava koşullarına bağlıdır; Temmuz 2021’de bu kıyıda kötü hava nedeniyle denize girme yasağı uygulanmıştı.

İlan tablosu, Mesudiye’de satılanların büyük kısmının imarlı arsa değil, tarım arazisi olduğunu gösterir. Deniz manzarası güzel bir artıdır, ama parsele yapı hakkı vermez. Bunun nasıl değişebileceğini ve neden kimsenin kesin tarih veremeyeceğini imar ne zaman çıkar rehberimizde anlattık.

Ayazma ve Mesudiye sahilindeki yıkım kararları

13 Ekim 2026 tarihli haberlere göre Mudanya’nın Ayazma bölgesinde ve Mesudiye sahili çevresinde “mevzuata aykırı olduğu belirtilen” yapılar için yıkım kararları uygulanmak istendi; bölge sakinleri çatılara çıkarak tepki gösterdi. Sakinler, imar affından yararlanamadıklarını ve cezalarını ödediklerini, benzer bir durumu 2021’de de yaşadıklarını anlattı. Haberlerde kararın hangi kurumdan çıktığına dair resmî açıklama yer almadı.

Bu haberler, Mesudiye’de tarla ya da hobi bahçesi alırken şunu açıkça gösteriyor: Parselin üzerinde bir ev, konteyner ya da müştemilat bulunması, o yapının yasal olduğu anlamına gelmez.

• Yapı ruhsatına bakın. Satın alacağınız yerde bina varsa yapı ruhsatı ve iskânı olup olmadığını belediyeden öğrenin. Ruhsatsız yapı, yıkım ve ceza riskini sizinle birlikte taşır.
• Altyapı izne bağlı. İzinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlanmaz.
• İmar affı beklentisine güvenmeyin. Gelecekte bir af çıkıp çıkmayacağını ve kimi kapsayacağını kimse bilemez.

Hobi bahçesi alırken dikkat edilecekleri hobi bahçesi alınır mı yazımızda ayrıca anlattık.

Mesudiye’de parsel alırken kontrol listesi

• İmar durumu: Parsel imar planı içinde mi, tarım alanında mı? Yöntemi imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde anlattık. Mudanya Belediyesi askıya çıkan planları askı ilanları sayfasında yayımlar.
• Kıyı kenar çizgisi: Denize yakın parsellerde kıyıda kural olarak yapı yapılamaz; sahil şeridinde de sınırlamalar vardır. Parselin bu çizgiye göre yerini belediyeden öğrenin.
• Hisse yapısı: Tarım arazileri belirlenen büyüklüklerin altında bölünemez ve hisselendirilemez. “Yeri belli hisse” sözü tapuda ayrı parsel demek değildir. Ayrıntılar hisseli tapu ve müstakil tapu yazımızda.
• Zeytinlik: Zeytin ağaçlarını sökmek Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlıdır ve zeytinlik sahaları daraltılamaz. Bkz. zeytinlik alırken dikkat edilecekler.
• Yol: “Yola yakın” ile “yola cepheli” aynı şey değildir. Parsele tapuda ya da kadastroda kayıtlı bir yoldan ulaşılıp ulaşılmadığına bakın.
• Tapu kaydı: İpotek, haciz ve şerhleri kontrol edin; tapudaki cinsin (tarla, bahçe, zeytinlik) ilandakiyle aynı olduğuna bakın.

Masrafları önceden görmek için tapu masrafı hesaplama, hisseli bir yerde payınızı görmek için hisse hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Tarla alarak kazanç beklentisinin gerçekçi tarafını arsa ve tarla alarak zengin olunur mu yazımızda anlattık.

Mesudiye’deki arsanızı birlikte değerlendirelim

Mesudiye’de tarlanızı, bahçenizi ya da arsanızı satmak istiyorsanız ada ve parsel bilginizi bize iletin; imar durumuna, kıyıya göre konumuna, hisse yapısına ve tapu kaydına bakıp sizi arayalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından sürecimizi inceleyebilirsiniz. Mesudiye’de arsa arıyorsanız talebinizi bırakın.

Aynı batı kıyı hattı için Yalıçiftlik sayfamıza, ilçenin geneli için Mudanya arsa sayfamıza bakabilirsiniz.