Esence (Mudanya) Satılık Arsa ve Tarla: Yeni Plan, Taşkın ve Çevre Yolu

Esence, Bursa’nın Mudanya ilçesine bağlı bir mahalledir. Resmî adı Esence’dir ve ilçenin güncel mahalle listesinde bu adla yer alır; tapu, e-imar ve belediye sorgularında da “Esence” yazmanız gerekir. 2022 nüfusu 1.046’dır.

Esence’yi bugün arsa ve tarla açısından üç konu belirliyor: yıllardır süren ve 2026’da yeniden askıya çıkan imar planı, Eylül 2026’daki sel ve mahalleden başlayacak Mudanya Çevre Yolu.

Esence nerede?

Haritada (OpenStreetMap) Esence, Mudanya ilçe merkezinin batısında yer alır. HaritaTR’ye göre ilçe merkezine yaklaşık 17 km, Bursa merkezine yaklaşık 36 km uzaklıktadır. Mavi Bayraklı Eşkel Plajı yaklaşık 2,4 km mesafededir. Çevresinde Eğerce, Çayönü, Hançerli, Kaymakoba ve Emirleryenicesi mahalleleri bulunur; batıda Mesudiye yaklaşık 7,5 km uzaklıktadır.

İlanlarda Esence çoğu zaman “Eşkel” ya da “Eşkel’e yakın” diye geçer. Bu bir yer tarifidir (kıyı kesimi için Eşkel sayfamıza bakın); parselin hangi mahallede kayıtlı olduğunu tapudan kontrol edin.

Esence, Eğerce ve Söğütpınar imar planı

Esence’de arsa sahiplerinin en çok sorduğu konu plandır. Mudanya Belediyesi, Esence, Eğerce ve Söğütpınar mahallelerini kapsayan yaklaşık 228 hektarlık 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı’nı hazırladı. Haberlere göre süreç şöyle ilerledi:

• Şubat 2024: Plan, Mudanya ve Büyükşehir meclislerinden geçtikten sonra 19 Şubat 2024’ten itibaren bir ay askıya çıktı.
• Mart 2024: Askı süresinde parsellerle ilgili yaklaşık 400 itiraz yapıldı.
• Kasım 2025: Büyükşehir Meclisi, 1/5000 ölçekli revizyon nazım imar planına yapılan itirazları reddetti ve plana bir not ekledi: taşkın alanlarında ıslah projesi tamamlanmadan uygulama yapılmayacak, imar durumu ve yapı ruhsatı verilmeyecek.
• Haziran–Temmuz 2026: İtirazlar sonrası değiştirilen uygulama planı Büyükşehir Meclisi’nde 16 Haziran 2026’da onaylandı; değişen kısımlar 6 Temmuz 2026’dan itibaren 30 gün yeniden askıya çıktı.

Plan çıktı diye her parsel yapılaşmaya açılmış olmaz. Bir parselin plandaki kullanımını ve yapılaşma koşullarını yalnızca güncel imar durumu belgesi gösterir. Plan uygulamasında parsellerden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilebilir. Süreçler askı ilanı nedir, imar planına itiraz ve DOP nedir rehberlerimizde.

Eylül 2026 seli ve dere yatakları

29 Eylül 2026’daki sağanakta Esence ve Eşkel’de su taşkını yaşandı. Haberlere göre Esence’de bir pansiyonda mahsur kalan iki kişi kurtarıldı, bazı ev ve pansiyonları su bastı, Ketendere Deresi taştı. Mudanya Belediyesi yüksek kesimlerden gelen suyun birkaç noktadan denize yönlendirildiğini açıkladı. Ekim 2026’da BUSKİ, Esence’de ortalama 700–800 metrelik bir dere yatağında temizlik çalışmasına başladı.

Bu yüzden Esence’de parsel alırken şunlara bakın:

• Parsel dere yatağına, taşkın alanına ya da dere koruma bandına giriyor mu?
• Planın taşkın notu parselinizi kapsıyor mu? Kapsıyorsa ıslah projesi bitmeden imar durumu ve ruhsat alınamayabilir.
• Arsanın kotu yoldan ve dereden düşük mü?

Mudanya Çevre Yolu Esence’den başlıyor

Ekim 2025 tarihli habere göre Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı’nın yaklaşık 20 km’lik, 8,5 milyar TL’lik Mudanya Çevre Yolu projesi Esence’den başlayıp Tirilye’nin güneyinden ve Işıklı’nın alt kısmından geçerek Burgaz’da bitecek. Kavşaklardan biri Esence sınırında planlanıyor. İlk 10 km dağlık arazide viyadük ve tünellerle, kalan kısım zeytinlik ve tarım alanlarından geçecek. Habere göre kamulaştırma ÇED süreci tamamlandıktan sonra başlayacak; Eylül 2026’da bir milletvekili kamulaştırma çalışmalarının son aşamaya geldiğini söyledi.

Yol projesi parsele imar ya da değer garantisi vermez. Güzergâhtaki bir parselin bir kısmı kamulaştırılabilir ya da tapuya şerh düşülebilir. Güncel tapu kaydını mutlaka inceleyin.

Zeytinlik ve tarla kuralları

• Zeytinlik: Zeytin ağaçlarını sökmek Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlıdır ve zeytinlik sahaları daraltılamaz. Ayrıntılar zeytinlik alırken dikkat edilecekler yazımızda.
• Hisse yapısı: Tarım arazileri belirlenen büyüklüklerin altında bölünemez ve hisselendirilemez. Esence’deki deniz manzaralı bir zeytinliğin yalnızca yarı hissesi 2026’da ihaleyle satışa çıktı; hisseli yerlerde hangi bölümün size ait olduğu tapuda belli değildir. Bkz. hisseli tapu ve müstakil tapu.
• Yapı izni: Tarım arazisinde konut yapılamaz; izinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlanmaz. Bkz. tarlaya ev yapılır mı.

Esence’de parsel alırken kontrol listesi

• İmar durumu: Parsel yeni planda hangi kullanımda, taşkın notuna takılıyor mu? Yöntemi imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde anlattık.
• Dere ve kot: Dere yatağına uzaklık, Eylül 2026 selinde bölgenin durumu.
• Çevre yolu: Parsel güzergâhta mı, tapuda kamulaştırma şerhi var mı?
• Tapu kaydı: Hisse, ipotek, haciz ve şerhler. İcradan almayı düşünüyorsanız icradan tarla nasıl alınır yazımıza bakın.
• Yol: Parselin tapulu bir yola cephesi var mı? Yoksa yolu olmayan arsa yazımızı okuyun.

Masrafları önceden görmek için tapu masrafı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Plan sürecini izlemek isterseniz parselinizi imar değişikliği takibi listemize ekleyelim.

Esence’de arsanızı satmadan önce hazırlayın

Satış sürecini hızlandırmak için şunları önceden hazırlayın:

• Güncel tapu kaydı ve varsa hisse dağılımı.
• Belediyeden alınmış güncel imar durumu belgesi; plan değiştiyse eski ve yeni durum.
• Parselin sınırlarını gösteren kroki ya da aplikasyon ölçümü.
• Parsel üzerinde yapı varsa ruhsat ve iskân bilgisi.
• Mirasla geldiyse veraset ilamı ve tüm mirasçıların satışa onayı.

Esence’de parsel dereye yakınsa, taşkın notunun parseli kapsayıp kapsamadığını belediyeden yazılı olarak alın; Eylül 2026 selinden sonra alıcılar bunu mutlaka soracaktır.

Fiyatı belirlerken yalnızca ilan fiyatlarına değil, parselin kendi koşullarına bakın; aynı mahallede iki parselin değeri imar durumu, yolu ve hisse yapısına göre çok farklı olabilir. Satışta ödenecek vergileri arsa satışında vergi rehberimizde, mirasla gelen yerlerin satışını miras kalan arsa satışı yazımızda anlattık.

Esence’deki arsanızı birlikte değerlendirelim

Esence’de arsanızı, tarlanızı ya da zeytinliğinizi satmak istiyorsanız ada ve parsel bilginizi bize iletin; yeni plana, dere yatağına, çevre yolu güzergâhına ve tapu kaydına bakıp sizi arayalım. Ücretsiz ön değerlendirme isteyebilir ya da arsanızı satalım sayfasından sürecimizi inceleyebilirsiniz. Esence’de arsa arıyorsanız talebinizi bırakın.

Aynı planı paylaşan Eğerce ile Söğütpınar, kıyıdaki Eşkel ve batıdaki Mesudiye sayfalarımıza, ilçenin geneli için Mudanya arsa sayfamıza bakabilirsiniz.